임대주택법에 기한 임차인의 우선매수청구에 관한 실무상의 제 문제

국문 초록 (Abstract)

2005.7.13. 법률 제7598호로 건설임대주택을 경매하는 경우 우선분양전환 을 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 민사집행법 제113조에 의한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 임대주택의 우선매수 신고를 할 수 있도록 하는 내용이 임대주택법 제15조의2로 신설되었다. 이와 관련 법 제15조의2에 의하여 우선매수청구권이 부여되는 임차인의 범 위가 실무상으로는 가장 자주 문제되고 있지만, 그 전제로서 임대의무기간 중의 임대주택이 압류금지부동산에 해당하는지, 임대기간 중의 매각제한, 전 대제한에 관한 규정과 부도임대주택의 경매에 관한 특례규정의 충돌, 임대사 업자가 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각한 경우 그 매수인이 매도인의 임대사업자로서의 지위를 아울러 승계하는지가 문제되고 있고, 우선매수청구 권의 행사의 방법과 절차, 불복방법 등 구체적인 부분에서도 문제가 제기되 고 있는바, 이에 대한 필자의 견해는 다음과 같다. 즉, 법 제12조규정이 임대의무기간 중 임대주택의 매매를 금지하는 취지의 것이기는 하지만, 관련 규정들을 종합하여 보면, 위 규정이 매매로 인한 소유 권이전 가능성을 전부 배제하는 것이라고 보기 어려워 임대의무기간 중의 임 대주택이 압류금지부동산이라고 보기는 어렵고, 법 제15조의2가 매각제한에 관한 법 제11조 및 전대제한에 관한 법 제13조와 충돌하지만, 규범조화적인 해석의 견지에서 후자의 규정들을 원칙규정으로 전자를 예외규정으로 해석하 면 이 같은 문제를 피할 수 있으며, 구 임대주택법 제9조 제3항(현행 법 제 12조 제2항)의 규정 등에 비추어 보면, 임대사업자가 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각한 경우 그 매수인은 매도인의 임대사업자로서의 지위를 아 울러 승계하는 것이라고 봄이 상당하다. 그리고 법 제15조에 따라 우선분양 전환 대상이 되는 건설임대주택은 주택법 제16조 규정에 의하여 사업계획승 인을 얻어 건설한 공공임대주택 중 주택법 제60조 규정에 의한 국민주택기금 의 자금을 지원받았거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설·임대하는 주택이고, 유주택자이거나 무주택자이기는 하지만 세대주가 아닌 경우라도 법 제15조의2에 의하여 준용되는 법 제15조 제2항의 당해 임대주택에 거주하는 임차인에 해당하며, 그 밖에 우선매수청구를 할 수 있는 임차인에 해당하는 지 여부를 판단함에 있어서는 법 제15조 제2항의 거주가 당해 임대주택에서 실질적으로 자리를 잡고 머물러 산다는 것을 의미한다는 점을 염두에 두어야 한다. 우선매수청구권의 행사의 방법과 절차에 관하여는 아직 명문의 근거 규정이 마련되어 있지 않지만, 법 제15조의2가 공유자 우선매수청구에 관한 민사집행법 제140조를 염두에 둔 것이므로 이를 유추적용하면 될 것이고, 매 각기일에 법 제15조의2에 기하여 우선매수신고를 할 수 있는 임차인이 아니 라는 이유로 최고가매수신고인이 되지 못한 자나 법 제15조의2에 기하여 우 선매수신고를 할 수 있는 임차인에 해당하지 않는 자에게 우선매수신고인으 로서의 자격을 인정하는 바람에 최고가매수신고인이 되지 못한 자로서는, 집 행에 관한 이의로서는 불복할 수 없고, 매각결정기일에 출석하여 매각허가에 관한 의견을 진술하거나 매각허가에 관하여 이의를 할 수 있으나, 매각허가 결정에 대한 즉시항고가 가장 일반적인 불복방법이다.

목차 (Table of Contents)

• I. 들어가는 말
• II. 임대의무기간 중의 임대주택이 압류금지부동산인지 여부
• 1. 문제의 소재
• 2. 검토
• III. 임대의무기간 중 매각제한, 전대제한 규정과 부도임대주택의 경매에 관한 특례규정의 충돌
• 1. 문제의 소재
• 2. 검토
• IV. 임대사업자가 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각한 경우 그 매수인이 매도인의 임대사업자로서의 지위를 아울러 승계하는지 여부
• 1. 문제의 소재
• 2. 검토
• V. 임대주택법 제15조의2에 기하여 우선매수신고를 할 수있는 임차인의 범위
• 1. 개설
• 2. 우선매수신고의 대상이 되는 임대주택
• 3. 우선매수청구권이 부여되는 법 제15조 제2항의 당해 임대주택에 거주하는 임차인의 의미 : 유주택자이거나 무주택자이기는 하지만 세대주가 아닌 경우를 중심으로
• 4. 실무상 우선매수청구를 할 수 있는 임차인에 해당하는지 여부가 문제되는 경우
• 5. 당해 임대주택 거주요건이 존속되어야 할 종기
• V. 우선매수청구권 행사의 방법과 절차
• 1. 규정
• 2. 행사의 방법 및 절차
• VI. 불복방법
• 1. 집행에 관한 이의 불허
• 2. 매각결정기일에서의 진술 및 매각허가에 대한 이의
• 3. 매각허가 결정에 대한 즉시항고
• VII. 맺는말
• 참고문헌
• 초록