청산절차를 거치지 않고 마친 담보가등기에 기한 본등기의 효력과 선의의 제3자 보호 - 대법원 2021. 10. 28. 선고 2016다248325 판결 - = Effectiveness of the principal registration due to the collateral value registration completed without going through the liquidation procedure - Supreme Court 2021. 10. 28. Sentencing 2016da248325 Decision -

국문 초록 (Abstract)

가등기담보법을 위반하여 마쳐진 본등기의 경우 채무자 등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있음은 양도담보의 이익상황과 유사하므로 거래의 안전을 보호할 필요 등으로 인하여 가등기담보의 경우에도 가등기담보법 제11조 단서를 유추적용할 필요가 있다. 대상판결은 담보가등기의 경우에도 가등기담보법 제11조에 따라 선의의 제3자를 보호할 수 있다고 판시한 최초의 판결로 그 의미가 있다.
그러나 대상판결은 “‘가등기담보법’ 제3조, 제4조를 위반하여 적법한 청산절차를 거치지 아니한 채 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 무효이다.”라고 하면서도 “이 경우 그 반사적 효과로서 무효인 채권자 명의의 본등기는 그 등기를 마친 시점으로 소급하여 확정적으로 유효하게 되고, 이에 따라 담보목적부동산에 관한 채권자의 가등기담보권은 소멸하며, 청산절차를 거치지 않아 무효였던 채권자의 위 본등기에 터 잡아 이루어진 등기 역시 소급하여 유효하게 된다고 보아야 한다.”고 하여, 무효인 채권자 명의의 본등기는 그 등기를 마친 시점으로 소급하여 확정적으로 유효화된다고 하는데, 그러한 소급적 유효화를 인정하기 위한 특별한 사정을 찾을 수 없다. 더욱이 기존 대법원 판례와의 정합성을 찾기 어렵다. 즉 선의의 제3자가 보호된다고 하여 가등기담보법을 위반하여 마친 무효인 본등기까지 소급하여 유효로 된다는 논리는 기존의 민법상 제3자 보호법리 및 기존 무효인 등기를 유효로 하는 여러 국면과도 그 정합성을 찾기 어려울 뿐만 아니라 소급효가 인정되는 법적 근거도 명확하지 않다. 소급효를 인정하는 것은 민법에서도 예외적인 경우이다. 따라서 이를 인정하기 위해서는 충분한 법률적 근거가 필요하다. 법률상 뚜렷한 근거없이 소급효를 인정하여 법률관계의 변동을 가져오는 것은 우리 법체계상 허용하기 어렵다. 만약 인정한다면 이것은 아주 이례적인 경우일 것이다. 대상판결이 그러하다. 따라서 선의의 제3자가 소유권을 취득하더라도 이 사건 본등기 및 근저당권설정등기는 무효이고, 이 사건 대여원리금은 잔존하므로, 이를 피담보채권으로 하는 이 사건 가등기가 담보물권으로서 가지는 우선변제적 효력을 근거로 담보가등기권자인 피고의 우선변제권을 인정한 원심의 판단이 기존 대법원 판례 법리와 거래의 안전 보호를 위한 민법상 제3자 보호법리 등과의 정합성 측면에서 타당하다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the case of collateral security, if a third party has completed the transfer of ownership to the property for security purposes, the third party acquires the effective ownership in accordance with the analogy application of Article 11 of the Securities Mortgage Act. In this way, the analogy of Article 11 of the Secured Securities Act results in the same result as granting credibility to the creditor's name, which has been completed without going through the liquidation procedure. However, in the case of the main registration completed in violation of the provisional registration security law, the debtor, etc. can pay the debt amount to the creditor until the liquidation bond is reimbursed and claim the cancellation of the transfer of ownership registration completed for the purpose of the bond security. It is similar to the profit situation of the transfer security, so it is necessary to analogize the clause 11 of the provisional registration security law in case of the provisional registration security due to the need to protect the safety of the transaction.
The proviso to Article 11 of the Securities and Exchange Act, which stipulates the protection of third parties in good faith, is understood as an exception to grant credibility to a third party in good faith in the name of the creditor in order to ensure the safety of real estate transactions. However, the logic that a good third party is protected and becomes valid retroactively to the invalid registration, which is in violation of the Registration Security Act, is not only difficult to find its compatibility with the various phases of the existing civil law and the invalid registration, but also it is not easy to find a legal basis for retroactive validity. Therefore, if a well-intentioned third party completes the registration of ownership transfer to the secured property after the provisional registration security is established, the acquisition of the third party's ownership will be valid by analogy application of the proviso to Article 11 of the provisional registration security law. However, in that case, there is no need and reason to assume that the registration of the creditor's name, which has been completed in violation of the Registration Security Act, is retroactively valid.

참고문헌 (Reference)

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