택지개발사업의 개발이익 규모와 영향요인 분석

국문 초록 (Abstract)

현재 우리나라 일부 지역에서의 주택부족 문제는 가장 큰 사회문제로 대두되고 있으나 공영개발방식을 통한 택지개발사업은 토지소유자 배제, 개발이익 규모의 축소 공개 등 많은 부분에서 문제점이 나타나고 있으며 택지개발로 인한 개발이익은 단계별로 지속적으로 발생하고 있다.
이에 본 연구는 수도권과 지방의 택지개발지구를 대상으로 단계별 개발이익을 측정하고, 개발주체별로 개발이익이 어느 정도 발생되었는지, 지역별로 개발이익 규모의 차이와 개발이익 규모에 영향을 미치는 변수는 무엇인지를 분석하여 택지개발에 관한 정책적 방향을 제시하고자 하였다.
분석을 위해 사업이 완료된 택지개발사업지구 중에서 토지공사가 시행한 택지개발지구를 대상으로 1998년부터 2004년까지 개발사업이 완료된 전국 36개 지구를 대상, 단계별 개발이익을 측정한 결과는 다음과 같다.
첫째, 토지공급 단계에서는 개발비용과 이익에 있어 수도권과 광역시, 그 외 지방도시 순으로 그 규모가 큰 것으로 나타났다.
둘째, 주택건설 단계에서는 주택분양가는 평균 8,019,527원/평으로 각 지역별로 거의 차이가 없는 것으로 나타났다.
셋째, 주택거래 단계에서는 공급된 아파트의 현재가격은 시장 규모가 큰 수도권에서 가장 높게 나타났으며, 그 외에 지역별 특성에 따른 규모의 차이는 발생하지 않은 것으로 분석되었다.
단계별 개발이익 분석결과 개발이익 분배 구성은 균형을 이루지 못하고 있다. 그 원인으로 토지의 매입 및 매각가격이 정책적인 규제를 받고 있기 때문이다. 또한 주택건설업체와 아파트 피분양자의 경우 개발이익을 환수할 수 있는 제도적인 장치가 미흡하여 단계별 개발이익 규모의 차이를 발생시키는 원인으로 작용하지 않았다.
다음으로 총 개발이익에 영향을 미치는 요인에 대한 회귀분석 결과, 모도시와의 접근성 및 관할 시 중심지와의 거리가 가까울수록, 개발규모와 계획인구의 증가가 클수록, 사업기간이 짧을수록, 인구증가율이 높을수록 개발이익이 증가하는 것으로 나타났다.
분석을 통한 본 연구의 결론은 택지개발 시 개발면적이 증가할수록 개발이익이 증가하여 사업 시행자는 대규모 사업을 실시하는 것이 사업성이 높게 나타나며, 대규모의 저렴한 용지를 공급받기 위해 수도권 외곽지역으로 개발이 확산되는 경향이 나타날 것으로 예측된다. 또한 이러한 확산은 도심부 접근성을 고려한 교통중심지역을 대상으로 개발되는 성향이 나타날 것으로 예상된다.
실증 분석을 통한 택지개발사업의 개발이익의 특성은 모도시 혹은 중심 시가지와의 물리적 거리의 근접성 보다는 교통망 확충을 통한 시간적 거리의 접근성을 향상시키는 것이 더 많은 개발이익을 발생하게 할 것이며, 이렇게 발생한 개발이익을 각각의 시행주체별로 사유화하기보다는 기반시설 확충 등의 공공 목적 달성을 위한 재원으로 환수하는 것이 바람직하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, the shortage of house supply in some areas is one of the biggest social issues, but public housing site development have many problems including the exclusion of land owners and the reduced report of development benefit, and development benefits occur continuously at every stage of housing site development.
Thus, the present study aimed to measure development benefit at each stage of housing site development projects in the capital area and provinces, to examine the amount of development benefit according to developer, to analyze differences in development benefit among the areas and to identify factors affecting the amount of development benefit, and to suggest directions for housing site development policies.
For the analysis, The thesis selected 36 districts throughout the country where housing site development had been finished by the Korea Land Corporation during the period from 1998 to 2004, and measured development benefits at each stage of development in these projects. The results are as follows.
First, development cost and benefit at the stage of land supply were high in order of the capital area, metropolitan cities, and other local cities.
Second, house sale price at the stage of construction was 8,019,527 won/pyeong on the average, and the price was little different among the areas.
Third, the market price of apartments supplied at the stage of house sale was the highest in the capital area where the market size was the largest, but no difference in market price was observed according to the characteristic of area.
According to the result of analysis development benefit by stage, the allocation of development benefit was not balanced. It was because selling and buying land prices were regulated by law. In addition, house constructors and apartment buyers did not work as the causes of difference in the amount of development benefit among the development stages because there was no adequate system for recovering development benefits.
Next, according to the results of regression analysis on factors affecting the total development benefit, development benefit appeared to be higher as the site was closer to the parent city or to the center of the city, when the development scale and the planned increase of population were larger, as the period of project was shorter, and when the growth rate of population was higher.
A conclusion drawn from this analysis is that the benefit of housing site development increases in proportion to the land amount of the development site, and for this reason, feasibility will be high in large scale projects and development will spread to the outer blocks of the capital area to find large scale and low price lands. In addition, it is expected that development will be conducted around transportation centers for accessibility to the city center.
The results of empirical analysis suggest that, for high development benefit, it is more necessary to improve accessibility in terms of time distance through expanding transportation network than accessibility in terms of physical distance to the parent city or the city center. In addition, it is desirable for development benefits to be recovered for the construction of infrastructure rather than to be owned by occupied the developers.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 3. 연구의 흐름도 = 5
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 택지개발사업의 개념과 유형 = 6
• 1. 택지개발사업의 개념 = 6
• 2. 택지개발사업의 유형 = 7
• 제2절 개발이익의 개념 = 13
• 1. 개발이익의 개념 = 13
• 2. 개발이익의 사유화 = 18
• 3. 개발이익의 측정 실태와 한계 = 21
• 제3절 지대와 지가 = 23
• 1. 지대이론 = 23
• 2. 지가 상승과 개발이익의 발생 = 25
• 제4절 선행연구 고찰 = 29
• 제3장 택지개발사업의 개발이익 현황 분석 = 36
• 제1절 택지개발사업 현황 = 36
• 1. 택지개발사업의 연혁 = 36
• 2. 택지개발사업의 방법 = 37
• 3. 택지개발사업의 추진 현황 = 40
• 제2절 택지개발사업 개발이익의 현황 = 41
• 제3절 택지개발사업 개발이익의 문제점 및 시사점 = 44
• 제4장 택지개발사업의 개발이익 규모와 영향변수 분석 = 45
• 제1절 분석대상의 선정 = 45
• 제2절 택지개발사업의 개발이익 규모 측정방법 = 48
• 1. 택지개발사업 개발이익의 구조 = 48
• 제3절 택지개발사업의 개발이익 규모 측정 = 53
• 1. 단계별 개발비용 및 이익 측정 = 53
• 제4절 개발이익 영향변수 분석 = 63
• 1. 분석의 개요 = 63
• 2. 실증분석 = 66
• 3. 분석결과 = 69
• 제5장 결론 = 74
• 참고문헌 = 79
• Abstract = 82