맹지의 도로 접면 전환이 지가에미치는 인과효과:동일필지 반복거래 패널 이중차분 분석 = The Causal Effect of Road Access on Land Value: A Repeat-Sales Panel Difference-in-Differences Analysis of Landlocked Parcels

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 맹지가 도로에 접하게 되는 사건이 지가에 미치는 효과를 동일필지 반복거래 패널 이중차분법으로 추정하였다. 국토교통부 토지 실거래가와 개별공시지가 토지특성을 필지식별번호로 결합하여, 2020년부터 2025년까지 전국에서 2회 이상 거래된 144,368개 필지의 패널을 구축하였다. 이 가운데 맹지 상태로 거래된 뒤 도로에 접하게 되어 다시 거래된 1,702개 필지를 처치집단으로, 관측기간 내내 맹지로 남은 38,801개 필지를 통제집단으로 설정하고, 필지고정효과와 시군구ㆍ연도의 교호 고정효과를 통제하여 추정하였다. 분석 결과 도로화의 순수 효과는 5.72퍼센트로 통계적으로 유의하였다. 반면 통제집단 없이 처치집단의 전후만 비교하면 19.87퍼센트로 3배 이상 과대추정되어, 도로 개설의 가격효과를 평가할 때 비교 대상의 설정이 결과를 좌우함을 확인하였다. 지목전환 그룹별로 계층화하면, 도로화 이후에도 지목이 변하지 않은 필지의 효과는 6.37퍼센트에 그친 반면, 대지로 전환된 필지에서는 35.23퍼센트의 가격변화가 관측되었고 잡종지로 전환된 필지에서는 유의한 효과가 없었다. 이러한 격차는 도로 접근성 자체보다 도로가 열어주는 이용 전환의 가능성이 지가 상승과 결부되어 있음을 시사하며, 주위토지통행권의 범위를 현재의 토지 용법으로 한정하는 판례 법리 및 건축법상 접도의무 규정과 정합적이다. 이 결과는 처치효과 이질성을 교정하는 대안 추정량, 지역 시변 고정효과, 도로화 등급, 통제집단 구성, 공변량 균형 조정, 극단값 처리 기준의 변경에도 유지되었으며, 통제필지를 제외하더라도 분석 결과는 안정적으로 유지되었다. 다만 해석에는 세 가지 유의가 필요하다. 첫째, 이벤트스터디에서 도로화 직전 구간의 평행성은 확인되었으나 원거리 사전기간에는 일부 선행효과가 관찰되며, 이에 따른 인과해석의 한계가 존재한다. 둘째, 지목전환 그룹 구분은 처치 이후에 실현된 결과에 따른 조건부화이므로, 대지전환 그룹의 35.23퍼센트는 도로화가 단독으로 창출한 인과효과가 아니라 도로화와 대지전환이 함께 관측된 필지의 조건부 가격변화로 해석하여야 한다. 셋째, 본 연구의 처치집단은 관측기간 내에 두 차례 이상 거래되고 그 사이 도로화가 이루어진 특수한 부분집합이므로, 추정치는 전체 맹지의 평균효과가 아니라 거래가 활발하고 개발이 가시화된 맹지에 한정된 조건부 효과이며, 도로 확보에 투입된 사적 비용이 차감되지 않은 총효과다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study estimates the effect of gaining road access on land value using a repeat-sales panel difference-in-differences design. Combining Korea’s land transaction records with officially assessed land price characteristics for 2020–2025, we construct a panel of 144,368 parcels transacted at least twice nationwide. The treatment group comprises 1,702 parcels sold while landlocked and resold after gaining road access; the control group comprises 38,801 parcels that remained landlocked throughout. Controlling for parcel fixed effects and district-by-year interaction fixed effects, the net effect is 5.72 percent and statistically significant.
A before-after comparison of the treatment group without a control group yields 19.87 percent, more than a threefold overestimate. Stratifying by land category conversion, parcels whose category remained unchanged show a 6.37 percent effect, whereas parcels converted to building lots show a 35.23 percent price change. This gap indicates that appreciation is tied less to physical accessibility than to the change in permitted use that road access enables, consistent with case law limiting rights of way to current land use and with the statutory road-frontage requirement.
The results hold under heterogeneity-robust estimators, covariate balancing, and alternative outlier rules. However, parallel trends hold only immediately before treatment, the building-lot estimate is conditional on a post-treatment outcome, and the treated sample represents a selected subset of landlocked parcels with active transactions and visible development.