실거래가와 감정평가선례를 활용한읍면·용도지역별 지가지수 산정 연구 = A Study on the Construction of Land Price Indices by Eup/Myeon and Land-Use Zone Using Transaction Prices and Appraisal Precedents

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 창원시 의창구 북면ㆍ대산면 및 함안군 칠원읍을 대상으로 실거래가와 감정평가선례를 결합한 읍면ㆍ용도지역별 지가지수를 산정하고 그 타당성을 검토하였다. 현행 지가변동률은 공적 기준지표로서 안정성과 활용성이 높지만, 특정 개발사업 영향권 내부의 세분시장 가격반응을 충분히 설명하기 어렵다. 본 연구는 밸류맵에서 수집한 토지 실거래가, 한국감정평가사협회가 제공한 KAPA-HUB 평가선례, 공공데이터포털 Open API 및 한국부동산원 KAIS 거래자료를 결합하였다. 최종 분석자료는 실거래 4,004건과 평가선례 16,182건으로 구성된 20,186건의 확정 분석자료(정제ㆍ동결된 최종 분석자료)이다. 분석 결과 평가선례 결합은 실거래-only 8개 셀에서 통합 18개 셀로 지수 산정 범위를 확대하였다. 본 연구 지수는 한국부동산원 공식지표와 높은 동행성을 보이면서도, 대산면ㆍ칠원읍 관리지역 및 북면 개발제한구역 등 세분시장의 차등 반응을 드러냈다. 특히 창원제2국가산단 관련 시장반응은 공식 발표 이전 정보집중, 공식 발표와 거래규제, 발표 이후 시장가격의 재조정이라는 단계적 구조를 보였다. 본 연구는 공식지표를 대체하려는 것이 아니라 감정평가 시점수정과 개발사업 영향권 분석에서 활용 가능한 보완지표를 제시한다는 데 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study constructs land price indices by Eup/Myeon and land-use zone for Buk-myeon and Daesan-myeon in Uichang-gu, Changwon-si, and Chirwon-eup in Haman-gun by combining actual transaction prices with appraisal precedents, and examines their validity. Although the current land price change rate is highly stable and useful as an official benchmark indicator, it is difficult to fully explain the price responses of submarkets within the areas affected by specific development projects.
This study combines actual land transaction prices collected from ValueMap, appraisal precedents provided by the Korea Association of Property Appraisers (KAPA-HUB), Open API data from the Public Data Portal, and transaction data from the Korea Real Estate Agency’s KAIS. The final analytical dataset consists of 20,186 confirmed observations, including 4,004 actual transactions and 16,182 appraisal precedents, representing the final cleaned and frozen dataset used for analysis.
The results show that combining appraisal precedents expanded the coverage of the land price index from 8 cells based on transaction prices alone to 18 integrated cells. The proposed index shows a high degree of co-movement with the official index of the Korea Real Estate Agency while also revealing differentiated responses across submarkets, including the management zones of Daesan-myeon and Chirwon- eup and the development-restricted area of Buk-myeon. In particular, market responses related to the Changwon 2nd National Industrial Complex exhibited a staged structure: information concentration before the official announcement, the official announcement and transaction restrictions, and subsequent adjustments in market prices following the announcement.
The significance of this study lies not in replacing the official indicator but in proposing a complementary indicator that can be utilized for appraisal time adjustment and the analysis of areas affected by development projects.