건축협정형 자율주택정비사업에 관한 연구 : 동대문구 제기동 사례를 중심으로 = A Study on the Self-contained Housing Improvement Project in Architectural Agreement : A Case Study of Jegi-dong, Dongdaemun-gu

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 한국전쟁이후 1950~60년대 본격적인 산업화가 진행되면서 급격한 속도로 도시인구가 증가하게 되었다. 급격한 도시화를 겪으면서 인구는 기하급수적으로 증가하게 되었고, 당시 서울로 유입된 인구는 주택을 구입할 능력이 없어, 주로 도심외곽지역의 산등성이를 비롯한 국공유지에 무허가 정착지를 형성하면서 달동네를 탄생시켰다. 도시로 유입되는 인구는 많지만 주택의 수는 역부족인 상황에서 이주민들은 무허가 주택들을 양산하게 되었고 이러한 불량주거지에 대응하기 위한 정부의 재개발 정책은 불량주택지를 전면 철거하는 방식의 재개발을 진행하게 되었다. 1973년 주택개발촉진에 관한 임시조치법을 기점으로 1970년대 자력재개발, 차관재개발, 위탁재개발의 방식 등이 도입되었고 1982년 합동재개발 사업이 시행되면서 민간이 사업비 일체를 조달하는 방식의 전면 재개발 사업을 진행하였다. 하지만 1990년대 이후 무분별한 난개발이 사회적으로 문제시 되면서 2002년 종합적인 도시계획사업을 통해 도시 기반시설의 부족을 해결하기 위한 방안으로 뉴타운사업이 도입되었다. 하지만, 도시기반시설을 설치하는 방식의 재정비사업을 진행하겠다는 방침 역시 결과적으로는 민간의 개발이익에 의존하게 되었고, 한번에 너무 많은 구역이 지정되면서 사업의 추진에 문제가 발생하였다.
한편, 2000년대 후반 이후 전면 철거방식의 재개발이 수반하는 각종 사회적인 문제점이 발생하고 이와 동시에 금융위기 등으로 인한 사회, 경제적 변화를 맞이하며 점진적인 개발의 목소리가 높아지게 되었다. 이에 따라 저성장 시대의 논리에 맞춘 도시재생사업의 필요성이 대두되었고, 2012년 도시재생법이 제정되면서 더 이상 자본의 논리에 맞춘 전면 철거방식의 재개발이 아닌 자력에 의한 도시재생의 방안이 강구되고 있다. 이러한 시대적, 상황적인 변화와 맞물려 2018년「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법」이 시행되면서 도시재생사업의 대상범위를 세분화하여 정비 규모에 따라, 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축사업으로 구분하였다. 자율주택 정비사업은 그 중에서도 규모가 가장 작은 것으로, 단독주택, 다세대주택 또는 연립주택 등을 주민들이 스스로 개량 또는 건설할 경우 정부에서 정책적으로 각종 지원을 해주는 사업이다. 자율주택 정비사업에는 자율형, 합필형, 건축협정형의 세 가지 유형이 있는데 건축협정형이란, 자율주택 정비사업을 하면서 건축협정을 동시에 진행하는 유형을 말한다. 그동안 국내에서 소규모 필지 정비와 관련한 건축적 대안으로서 건축협정에 대해서 많은 연구가 진행되었고 장점에 대한 결과 보고서도 많았지만, 아직까지 진행사례가 많지 않은 상황이다. 건축이 불리한 소규모필지의 정비사업을 진행하는데 있어서 건축협정이 도움을 줄 수 있다는 데에서 건축협정형 자율주택 정비사업에 의의가 있다고 생각한다. 2018년 시행 이후, 아직까지 국내에 적용 사례가 한 건도 없었던, 건축협정형 자율주택사업의 첫 진행사례를 통하여 새로운 법이 적용되는 과정 및 절차, 그리고 관련법규의 적용내용 등을 상세하게 기술하고 이론적 고찰을 통하여 근본적인 도시재생사업에 관한 의의를 찾고, 나아가서는 많은 사람들과 함께 내용을 공유함으로써 이 사업이 활성화되기를 기대해본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The nation's urban population has increased at a rapid pace since the Korean War in the 1950s and 1960s when full-fledged industrialization took place. The rapid urbanization caused the population to increase exponentially, and the population that flowed into Seoul at that time was incapable of purchasing housing, creating a Daldongne, mainly forming an unauthorized settlement on national land, including a ridge on the outskirts of the city. With a large population flowing into the city but the number of homes in the country is not enough, migrants have been forced to mass-produce unlicensed homes, and the government's redevelopment policy to cope with these bad housing sites has led to the redevelopment of the housing sector in a complete manner. Based on the Act on Temporary Measures for the Promotion of Housing Development in 1973, the Act on the Promotion of Housing Development was introduced in the 1970s, and the method of self-development, loan re-development, and consignment re-development was implemented in 1982, when the joint redevelopment project was implemented, the private sector carried out a complete redevelopment project. However, as reckless development became a social problem since the 1990s, the New Town Project was introduced in 2002 as a way to address the shortage of urban infrastructure through comprehensive urban planning projects. However, the plan to carry out readjustment projects by setting up urban infrastructure also resulted in the private sector’s development gains, and the designation of too many zones at once caused problems in the project’s implementation.
Meanwhile, since the late 2000s, various social problems involving the redevelopment of a full-scale demolition system have occurred, and at the same time, voices for gradual development have risen in the face of social and economic changes caused by the financial crisis. As a result, the need for urban regeneration projects tailored to the logic of the low-growth era has emerged, and with the enactment of the Urban Regeneration Act in 2012, measures for urban regeneration by self-reliance, not the redevelopment of the entire demolition method geared to the logic of capital, are being taken. In line with these changes in times and circumstances, the "Special Act on the Improvement of Empty Houses and Small House" was implemented in 2018, which divided the scope of urban renewal projects into autonomous housing readjustment projects, street housing readjustment projects and small-scale reconstruction projects, depending on the size of the readjustment. The autonomous housing refurbishment project is the smallest of its kind, and the government provides various support for residents who upgrade or build their own single, multi-family or row houses. There are three types of autonomous housing readjustment projects: autonomous housing, joint writing type, and building agreement type. Building contract type refers to the type of building arrangement that carries out the building contract simultaneously while carrying out the autonomous housing readjustment project. While much research has been done on the building agreement as an architectural alternative to small-scale paper readjustment in Korea and there have been many reports on the merits, there have not been many cases of progress yet. I think it is meaningful that the building agreement can be helpful in carrying out the project of readjustment of small-scale housing sites where construction is disadvantageous. We hope that the project will be activated by detailing the process and procedures of applying the new law and the application of the relevant laws through theoretical consideration and then sharing the contents with many people through the first case of the autonomous housing project, which has not been applied in Korea since its implementation in 2018.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 7
• 제1절 도시재생사업의 이론적 고찰 7
• 1. 도시재생 뉴딜사업의 등장 7
• 2. 도시재생 뉴딜사업의 내용 8
• 3. 도시재생기금의 지원 11
• 제2절 건축협정 및 자율주택정비사업의 이론적 고찰 13
• 1. 건축협정의 이론적 고찰 13
• 2. 자율주택정비사업의 이론적 고찰 16
• 제3절 선행연구의 고찰 21
• 1. 건축협정 및 자율주택정비사업에 관한 연구 22
• 2. 저층주거지 정비에 관한 연구 23
• 제3장 사례연구 및 분석 27
• 제1절 사업의 개요 27
• 1. 대상지 연혁 27
• 2. 사업지 현황 30
• 3. 사업의 조건 및 내용 33
• 제2절 사업의 진행과정 40
• 1. 주민합의체 구성 40
• 2. 건축심의 40
• 3. 건축협정인가 42
• 4. 사업시행인가 44
• 5. 최종 계획안 45
• 제3절 사례연구의 분석 및 결과 48
• 1. 분석의 방법 48
• 2. 일조사선제한 및 맞벽건축에 의한 영향 분석 49
• 3. 사업성 검토 54
• 제4절 소 결 62
• 제4장 결 론 64
• 제1절 연구결과의 요약 64
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 65
• 참고문헌 67
• 부록. 필지별 사업성분석(C,D,E,F2,G2동) 69
• ABSTRACT 74