주택공급의 공법적 통제에 관한 연구 : 분양가통제와 분양권전매제한을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

주택의 공급에 있어서 정부의 개입과 정부의 정책은 주택의 공급시장과 수요시장에 지대한 영향을 미친다. 이러한 통제는 1970년대 이래 부동산가격 안정, 특히 아파트가격 안정이라는 정책목표 달성을 위해 시행되었다. 현행 주택법에는 주택의 건설·공급에 대하여 공법적 통제를 가하는 여러 제도들이 규정되어 있다.
1963년 11월30일 공영주택법이 주택공급에 있어서의 공법적 통제의 근거규정으로 최초로 제정된 이후 주택건설촉진법의 시대를 거쳐 주택법의 시대까지 40년 이상의 기간 동안 이들이 중추적인 법률이었으나 단일의 법조문에 의해 체계적으로 규율되고 있는 것은 아니다.
본 연구에서는 주택의 공급에 있어서 규제를 가하는 근거법인 주택법(구 주택건설촉진법), 주택공급에 관한 규칙 등의 연혁과 변천과정 등을 살펴본다. 이러한 관련 법령들의 제정과 개정의 역사가 곧 우리나라 주택정책의 역사이기도 하고 이를 통해 앞으로 시행될 정책의 검토도 가능하기 때문이다.
올해 개정된 주택법에서는 분양가상한제가 강화되고 채권입찰제도 수도권과 지방의 구별 없이 85㎡초과하는 공동주택으로 확대 적용되었다. 분양원가공개에 관하여도 민간택지에까지 확대 적용됨으로 인해 논란이 많았다. 각 제도를 소개하고 제도의 연혁, 요건을 살펴보고 문제점을 검토하였다.
제4장에서는 분양권전매제한제도에 관하여 정리하였다. 분양권전매제한제도는 주택의 실수요자가 아닌 자가 전매차익을 노리고 주택을 청약하는 것을 제한하여 청약시장이 과열되어 투기가 성행하는 것을 방지하기 위한 제도로서 도입되었다. 이 제도 역시정부의 정책의지에 따라 개정 또는 제정 되었다. IMF로 주택건설촉진법에서 전매제한규정이 삭제되었으나 약3년 만에 재도입된 후 2003년 주택법으로 법명이 변경되면서 주택법의 통제를 받게 되었다. 분양권전매제한제도의 연혁, 범위와 실효성 확보수단을 살펴보고 전매제한제도의 문제점을 검토하였다.
본 연구를 통해 주택공급에 정부의 공법적 통제는 국민의 주거안정과 기본적인 주거권의 보호를 위해 필요하지만 주택시장에 대한 과도한 정부의 개입도 문제가 많은 만큼 그 규제는 과잉금지의 원칙과 시장경제원칙을 훼손하지 않는 범위의 최소한에 그쳐야 한다는 시사점을 얻었다. 이를 통해 마지막 제5장에서는 주택의 건설·공급에 대하여 공법적 통제를 가하는 여러 제도들의 문제점에 대하여 나름대로의 제안을 하여보았다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Government interference and policies have extremely influence on the housing market. This controls have been came into operation for the purpose of price stabilization of the real estate, especially apartment prices since the 1970's. The current Housing Act provides for the system which controls housing construction and supply.
This system has been provided for more than 40 years on the authority of the acts; the Public Housing Act in November 30, 1963 at first, the next Housing Construction Promotion Act, and the current Housing Act. This acts have played a key role in the control, but they weren't enacted synthetically and systematically.
This study takes a look at the history and development of the Housing Act(the old Housing Construction Promotion Act), Rules on Housing Supply, etc, which are the basis of the control on housing supply. This enactment and amendment of the acts is just the history of the housing policy, therefore we can also examine the upcoming policy through them.
As a result of this year's amendment of the Housing Act, it is planning to strengthen the control of the prime cost of a house for installment sale and widen the scope of the bond bidding system without distinction of the National Capital region and the country. Revealing the cost of construction is also extended up to private housing developments, loaded with criticism and disputation. This study introduces each system and examines the problems of it.
In chapter 4, this study sums up the Restriction of resale to a house for installment sale. It was introduced for the purpose of preventing overheated housing lottery market by restricting that real estate speculators makes a huge profit by reselling the house for installment sale. This system was enacted or amended by government's intention. The resale restriction of the Housing Construction Promotion Act was eliminated because of IMF. However, it was reintroduced after about 3 years and regulated by the Housing Act which was converted into new statute name in 2003. This chapter takes a look at the history, scope, and securing means of effectiveness about the resale restriction and examines the problem of it, too.
Based on this study, there are implications that the housing supply needs to be controlled by government's management of public law for the purpose of housing security and residential welfare, however, it has to be restricted minimally according to the principle of excessive prohibition and market economy because it brings out problems for governments to intervene excessively in the housing market. At last, in chapter 5, I suggest problems about the system of the housing construction and supply in my own way.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 4
• 제2장 주택건설 및 공급 법제개관 = 7
• 제1절 주택법 개요 = 7
• Ⅰ. 주택건설촉진법의 제정과 개정 = 7
• 1. 제정 = 7
• 1) 제정 당시의 주택건설촉진법의 내용 = 7
• 2) 공공주택자금의 융자 = 8
• 2. 개정 = 8
• 1) 주택정책의 수정 = 9
• 2) 새로운 주택보증기관의 설립 = 9
• 3) 투기과열지구의 지정 = 9
• Ⅱ. 주택법의 탄생 = 11
• 제2절 주택공급의 근거법인 주택법 = 12
• Ⅰ. 서론 = 12
• Ⅱ. 주택법의 연혁 = 12
• 1. 2003. 7. 25 개정 (일부개정 2003.7.25 법률 제6943호) = 12
• 1) 최저주거기준의 설정 = 13
• 2) 임대주택의 건설 = 13
• 2. 2004 .1. 29 개정 (일부개정 2004.1.29 법률 제7156호) = 13
• 1) 주상복합건축물의 주택법 = 통제13
• 2) 거래내역의 신고 = 13
• 3. 2005. 1. 8 개정 (일부개정 2005.1.8 법률 제7334호) = 14
• 1) 분양가 상한제도의 재도입 = 14
• 2) 공공주택의 분양가격 공개 = 14
• 3) 주택의 전매행위 제한 강화 = 14
• 4) 채권입찰제도의 재도입 = 15
• 4. 2005. 12. 23 개정 (일부개정 2005.12.23 법률 제7757호,] = 15
• 1) 분양가상한제의 적용대상 확대 = 15
• 2) 분양가격의 공시 = 15
• 3) 분양권전매제한제도의 강화 = 16
• 4) 주택공영개발지구의 지정 = 16
• 5. 2005. 12. 31 개정 (일부개정 2005.12.31 법률 제7837호) = 17
• 6. 2006. 5. 24 개정 (일부개정 2006.5.24 법률 제7959호) = 17
• 7. 2007. 1. 11 개정 (일부개정 2007.1.11 법률 제8239호) = 17
• 1) 대지확보 의무비율의 완화 = 17
• 2) 공공청사 등의 용지의 기부채납 요구 금지 = 18
• 3) 견본주택의 건축기준의 마련 = 18
• 8. 2007. 4. 20개정 (일부개정 2007.4.20 법률 제8383호) = 18
• 1) 분양가상한제적용범위 확대 = 18
• 2) 분양가격의 공시범위 확대 = 19
• 3) 분양가심사위원회의 운영 = 19
• 4) 토지임대부 및 환매조건부 분양주택의 공급 = 19
• 5) 투기과열지구의 보완 = 19
• 6) 공동주택의 관리에 관한 규정의 적용대상 확대 = 20
• 제3절 주택공급에 관한 규칙의 개요 = 20
• Ⅰ. 주택공급에 관한 규칙의 성질 = 20
• Ⅱ. 연혁 = 20
• 1. 1998년 6월15일 개정(건설교통부령 137호) = 21
• 1) 거주요건 청약제한 폐지 = 21
• 2) 입주자저축통장의 가입조건 완화 = 21
• 3) 재당첨제한기간 완화 = 22
• 4) 당첨자의 범위제한 완화 = 22
• 2. 1999년 5월8일 개정 (건설교통부령 제185호) = 22
• 1) 무주택세대주의 자격요건완화 = 22
• 2) 미분양주택 분양절차의 간소화 = 22
• 3) 민영주택의 분양요건 완화 = 23
• 4) 재당첨제한 폐지 = 23
• 5) 경쟁과열구역제도 폐지 = 23
• 3. 1999년 7월15일 (건설교통부령 제201호) = 23
• 4. 2002년 4월18일 (건설교통부령 제312호) = 24
• 1) 투기과열지구제도의 보완 = 24
• 2) 민영주택의 무주택자 우선분양 = 24
• 5. 2002년 9월3일 개정 (건설교통부령 제329호) = 24
• 1) 주상복합건물의 공급의 특례조항 신설 = 25
• 2) 분양권전매제한제도의 재도입 = 25
• 3) 입주자저축통장 해약 = 25
• 6. 2005년 3월9일 (건설교통부령 제428호) = 25
• 7. 2005년 11월17일 개정 (건설교통부령 제477호) = 25
• 8. 2006년 2월24일 개정 (건설교통부령 제498호) = 26
• 1) 제2종 국민주택채권을 매입 요건 변경 = 26
• 2) 제2종 국민주택채권매입예정액의 상한액의 명시 = 26
• 9. 2007년 8월24일 개정 (건설교통부령 제577호) = 26
• 1) 청약가점제의 도입 = 27
• 2) 사이버청약의 제도화 = 27
• 3) 제2종 국민주택채권 매입예정액의 상한액의 조정 = 27
• Ⅲ. 주택공급에 관한 규칙의 기능일반 = 28
• 1. 적용범위 = 28
• 2. 주택의 = 공급통제28
• 3. 견본주택 건축기준 = 28
• 4. 투기과열지구제도의 보완 = 29
• 5. 환수주택 전매의 기준 = 29
• 제3장 분양가상한제도 = 30
• 제1절 분양가 상한제의 의의 = 30
• Ⅰ. 의의 = 30
• Ⅱ. 분양가상한제적용주택의 분양가격 산정방식 = 30
• 제2절 분양가상한제도의 연혁 = 31
• Ⅰ. 서론 = 31
• Ⅱ. 분양가 상한제의 시작 = 32
• Ⅲ. 시가연동제시기 = 33
• Ⅳ. 이원화 시기 = 34
• Ⅴ. 원가연동제시기 = 34
• Ⅵ. 분양가 상한제의 폐지 = 35
• Ⅶ. 분양가상한제도의 재도입 = 36
• 제3절 분양가 상한제도의 적용요건과 범위 = 38
• Ⅰ. 적용요건과 범위 = 38
• Ⅱ. 현행 분양가 상한제도의 제반 문제점 = 38
• 제4절 채권입찰제도 = 40
• Ⅰ. 채권입찰제의 의의 = 40
• Ⅱ. 연혁 = 41
• 1. 서론 = 41
• 2. 채권입찰제도의 변천 = 41
• Ⅲ. 적용요건 = 42
• Ⅳ. 채권입찰제도의 문제점 = 44
• 제4절 분양원가공개제도 = 44
• Ⅰ. 분양원가공개의 의의 = 44
• Ⅱ. 분양원가공개의 요건 = 45
• Ⅲ. 분양원가 공개요구의 배경 = 46
• 1. 분양가격의 급등 = 46
• Ⅳ. 분양원가공개의 논란 = 46
• 1. 원가공개 반대론 = 46
• 2. 원가공개 찬성론 = 47
• 3. 소결 = 47
• 제4장 분양권전매제한제도 = 49
• 제1절 분양권의 의의와 종류 = 49
• Ⅰ. 분양권의 의의 = 49
• Ⅱ. 분양권의 종류 = 50
• 1. 선(先)분양대상아파트에서의 당첨자(입주대상자)로 확정된 지위 = 50
• 2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 당첨자의 지위 = 50
• 3. 특별법상의 특별분양에 의한 당첨자의 지위 = 51
• 4. 일반분양에 의한 당첨자의 지위 = 52
• 5. 주택법의 규정에 의한 당첨자의 지위 = 52
• 6. 기타의 당첨자의 지위 = 52
• 제2절 분양권전매제한의 의의 = 53
• Ⅰ. 서론 - 분양권전매의 뜻 = 53
• Ⅱ. 분양권전매제한의 의의 = 53
• Ⅲ. 분양권전매제한의 적용범위 = 54
• 1. 투기과열지구 = 54
• 2. 분양가상한제적용주택 = 54
• 3. 주택공영개발지구 = 55
• Ⅳ. 분양권전매제한의 공시 = 55
• Ⅴ. 분양권전매제한제도의 문제점 = 55
• 제3절 분양권전매제한제도의 연혁 = 56
• Ⅰ. 주택건설촉진법에 의한 전매제한제도 = 56
• 1. 임대주택의 전매제한 = 56
• 1) 임대계약의 해지와 퇴거조치 = 56
• 2) 공급질서교란 금지 = 57
• 2. 최초의 전매제한 제도 = 57
• 1) 분양 국민주택의 전매제한 = 57
• 2) 임대 국민주택의 전대제한 = 57
• 3) 예외적 전매의 허용 = 58
• 4) 국민주택의 환수 = 58
• 5) 주택건설촉진법상 공급질서교란금지 = 58
• 3. 주택건설촉진법상 전매제한의 변천 = 59
• 1) 전매제한제도의 도입과 규정의 완화 = 59
• 2) 국민주택의 전매행위제한의 강화 = 59
• 3) 국민주택의 전매행위제한의 완화 = 60
• 4) 조합주택의 전매행위 제한 = 60
• 5) 공급질서교란금지의 세분화 = 62
• 6) 공급질서교란금지의 강화 = 63
• 7) 전매제한조항의 = 삭제64
• 8) 전매제한제도의 재도입 = 66
• 4. 소결 = 66
• Ⅱ. 주택법과 전매제한제도 = 66
• 1. 서론 = 66
• 2. 주택법상 분양권전매제한 = 67
• 1) 공급질서교란금지에 의한 전매제한 = 67
• 2) 주택의 전매행위 등의 제한에 의한 전매제한 = 70
• 3. 2005년의 전매제한제도 = 71
• 1) 주택법(일부개정 2005.1.8 법률 7334호) = 71
• 2) 주택법 (일부개정 2005.12.23 제7757호 내지 2005.12.31 제7837호) = 73
• 4. 2006년 전매제한제도 = 75
• 1) 주택법 [일부개정 2006.5.24 제7959호] = 75
• 5. 2007년 전매제한제도 = 77
• 1) 전매제한의 개요 = 77
• 2) 투기과열지구제도의 보완 = 78
• 6. 참여정부의 주요 부동산 정책개요 = 81
• 1) 5.23 대책 (2003년 5월23일) = 81
• 2) 9.5 대책 (2003년 9월5일) = 82
• 3) 10.29 대책 (2003년 10월29일) = 82
• 4) 2.17 대책 (2005년 2월17일) = 83
• 5) 5.14 대책 (2005년 5월14일) = 83
• 6) 8.31 대책 (2005년 8월31일) = 83
• 7) 3.30 대책 (2006년 3월30일) = 84
• 8) 11.15 대책 (2006년 11월15일) = 84
• 9) 1.11 대책 (2007년 1월11일) = 85
• 제4절 분양권전매제한의 범위 = 85
• Ⅰ. 주택법상 제한범위 = 85
• 1. 공급질서교란금지에 의한 제한범위 = 85
• 1) 주택조합의 조합원의 주택을 공급받을 수 있는 지위 = 85
• 2) 주택상환사채를 매입하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 = 85
• 3) 입주자저축에 의하여 공급받은 주택의 분양권 = 86
• 4) 양도가 금지되는 증서의 제한범위 = 86
• 5) 공급질서교란금지에 의한 제한범위의 문제점 = 87
• 2. 주택전매행위 제한범위 = 87
• 1) 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위 = 87
• 2) 분양가 상한제적용주택의 입주자로 선정된 지위 = 87
• 3) 주택공영개발지구에서 입주자로 선정된 지위 = 88
• Ⅱ. 미분양 주택의 분양권 = 88
• Ⅲ. 주상복합아파트의 분양권 = 89
• 1. 주상복합아파트의 개요 = 89
• 2. 연혁 = 90
• 3. 주상복합아파트의 예외 = 90
• 4. 서울특별시 도시계획 조례의 = 통제90
• 5. 주택법상 분양권전매제한 = 92
• Ⅳ. 도시 및 주거환경정비법상의 전매제한제도 = 93
• 1. 주택재건축조합 조합원 자격의 양도 = 93
• 2. 주택재개발조합 조합원자격의 양도 = 93
• 3. 경과조치 = 93
• 4. 도시 및 주거환경정비법상 전매가 허용되는 경우(법 제19조 제2항 단서) = 94
• 5. 도시 및 주거환경정비법 시행령상의 전매가 허용되는 경우 = 94
• Ⅴ. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 전매제한 = 95
• 1. 이주대책용 주택을 공급받는 자 = 95
• 1) 이주대책용으로 공급받은 이후 투기과열지구 등으로 지정된 경우 = 95
• 2) 이주대책용으로 공급받은 분양가 상한제적용주택 = 95
• 제5절 분양권전매제한제도과 실효성확보수단 = 96
• Ⅰ. 주택법상 공급질서 교란금지와 실효성확보수단 = 96
• 1. 위반행위 = 96
• 1) 지역.직장주택조합의 조합원의 지위 = 96
• 2) 주택상환사채를 매입하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 = 96
• 3) 입주자저축의 증서에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 = 96
• 4) 동법 시행령에서 제한하는 증서 또는 지위 = 96
• 2. 공급계약 취소 = 97
• 3. 행정벌 = 97
• Ⅱ. 주택법상 주택전매제한과 실효성확보수단 = 98
• 1. 위반행위 = 98
• 1) 투기과열지구의 전매제한 = 98
• 2) 분양가 상한제적용주택의 전매제한 = 98
• 3) 주택공영개발지구의 전매제한 = 98
• 2. 강제매입 = 99
• 3. 행정벌 = 99
• 4. 판례의 태도 = 100
• Ⅲ. 도시 및 주거환경정비법상 전매제한과 실효성확보수단 = 101
• 제5장 결론 = 102
• 참고문헌 = 106
• 국문초록 = 109
• ABSTRACT = 111