용적이전기법 도입가능성에 대한 사회적 인식 및 지표에 관한 연구 = (A) Study on the social recognition and factor about the possibility of introduction of a method of transferring the capacity of floor area

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 용적이전기법의 도입가능성을 사회적 인식차원에서 검토해 보고, 용적이전기법의 적용 및 활성화를 위해 해결되어야 하는 사항 및 중요사항을 도출하고, 제도의 사회적 정착과 현실화를 위한 정책적 방안을 제시하고자 하였다.
분석의 방법으로 용적이전기법이 역사ㆍ문화유산을 보호함에 있어, 전문가(담당 공무원), 실무자(개발회사), 토지소유자(북촌 한옥마을)를 대상으로 역사 문화유산을 보호함에 있어 어떤 지표가 중요한 지표인지 알아보기 위해 계층분석법(AHP)을 사용하여 분석하였다.
사회적 인식 분석결과, 한옥 소유자의 경우 보전의 필요성에 크게 동의하지만 유지보수 비용과 잠재 개발이익의 침해로 인해 보전의 어려움을 겪고 있는 것으로 조사되었다. 한옥 소유자의 92.7%가 재산침해를 받고 있다고 생각하는 것으로 조사되었으며 이에 대한 보상으로 금전적 보상 및 세금 완화 및 유지보수를 위한 지원금의 확대를 선호하는 것으로 나타났다. 또한 용적이전기법 수용에 대한 인식 조사 결과 ‘용적이전에 찬성하며 향후 이를 수용할 의사가 있다’고 응답한 소유자가 93%로 나타나 제도에 대한 거부감이 거의 없는 것으로 나타났다. 다음으로 용적이전기법이라는 제도를 수용하는데 적절한 보상방안에 대해 조사한 결과 유지보수 및 관리 비용의 지원, 한옥 멸실시 거래한 용적에 대한 법적 책임 및 지속성 보장을 선호하는 것으로 나타났다.
개발회사 역시 용적이전기법의 도입에 대한 거부반응이 없는 것으로 조사되었다. 수용지역의 개발가치와 상향되는 인센티브 용적 비율을 가장 중요한 항목으로 인식하고 있었다. 용적이전에 따라 상향 부여받을 수 있는 용적률의 크기와 구매한 용적부분의 법적지속성 보장이 만족할 수준으로 이루어질 경우 이를 구매할 의사가 있는 것으로 조사되었다.
다음으로 용적이전기법의 제도적 정착을 위해 필요한 과제가 무엇인지에 대해 살펴보았다. 분석결과, 개발회사는 송출지역과 수용지역을 선정하는 선정기준을 마련하는 것이 가장 중요하다고 판단하였으며 그 다음으로 보전에 따른 이전용적량 및 거래가격 등의 객관적인 산정방법 및 산정기준을 선정하는 것이 중요하다고 판단하고 있음을 알 수 있었다. 다음으로 용적이전기법이 제도적으로 시행될 수 있도록 근거법령이 제정될 필요가 있으며 이러한 용적이전기법은 공공의 중재를 통해서 미이용 용적의 거래와 대상지역의 선정 등의 시장여건을 조성해 주는 것이 필요하다고 판단하였다. 그 밖에 용적이전에 따른 거래내용을 등기 및 공시하여 송출지역과 수용지역 모두 지속적으로 법적효력이 유지될 수 있도록 하는 것이 중요하다고 판단하였다.
공공기관의 경우 개발회사의 입장과 동일하게 송출지역과 수용지역을 선정하는 기준을 명확하게 규정하는 것이 가장 중요하며 용적이전이 허용될 수 있도록 근거법령을 마련하는 것이 그 다음으로 중요하다고 판단하였다. 그 다음으로 용적이전에 따른 가산 용적률은 도시계획심의위원회의 결정을 따르는 것이 중요하며 용적이전 거래내용을 등기 및 공시하여 법적으로 지속성을 보장하는 것이 중요하다고 판단하였다. 그밖에 이전용적량 산정방법 및 산정기준을 마련하는 것과 서로 다른 개별 부지 및 단위구역간의 용적이전 허용 및 판매할 수 있도록 하는 것과 지정된 구역 내에서 복수부지 간 이전 허용이 중요한 항목이라고 판단하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 방법 및 범위 2
• 1. 연구의 방법 2
• 2. 연구의 범위 3
• 제 2 장 이론적 고찰
• 제 1 절 용적이전기법의 개념 및 도입필요성 6
• 1. 용적이전기법의 개념 6
• 2. 용적이전기법의 도입 필요성 9
• 제 2 절 유사 해외사례의 소개 11
• 1. 미국사례 11
• 2. 일본 유사제도 고찰 14
• 3. 해외 유사사례 고찰에 따른 시사점 18
• 제 3 절 제도적 고찰 21
• 1. 수도권 정비계획법 상 검토 22
• 2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 검토 23
• 제 4 절 선행연구 고찰 25
• 1. 개발권양도제 관련 연구 25
• 2. 용적이전기법 관련 연구 26
• 3. 연구의 착안점 29
• 제 3 장 분석의 틀
• 제 1 절 분석방법의 고찰 30
• 1. AHP의 기초개념 30
• 2. AHP의 원칙과 과정 31
• 제 2 절 변수의 선정 및 설문의 구성 38
• 1. 변수의 선정 38
• 2. 설문의 구성 41
• 제 3 절 집단 별 용적이전기법에 대한 인식 및 의견 조사 43
• 1. 공공기관 대상 용적이전기법 관련 인식조사 43
• 2. 개발회사 대상 용적이전기법 인식조사 44
• 제 4 장 용적이전에 대한 사회적 인식 및 지표 분석
• 제 1 절 한옥 소유자 사회적 인식 분석 47
• 1. 한옥소유자 응답특성 분석 47
• 2. 한옥 거주상황 조사 48
• 3. 용적이전기법에 대한 인식 분석 50
• 제 2 절 집단별 지표 분석 52
• 1. 공공기관 대상 용적이전기법 도입을 위한 지표 분석 52
• 2. 개발회사 대상 용적이전기법 도입을 위한 지표 분석 57
• 제 3 절 분석의 종합 62
• 1. 공공기관 가중치 분석결과 종합 62
• 2. 개발회사 가중치 분석결과 종합 64
• 3. 최종 분석결과 종합 66
• 제 5 장 결 론
• 제 1 절 연구의 요약 68
• 제 2 절 연구결과에 따른 정책적 제안 70
• 제 3 절 연구의 한계 및 향후 연구과제 73
• 참 고 문 헌 74
• ■ 부록 1 : 토지소유자 대상 설문지 77
• ABSTRACT 91