대구광역시 표준비용 적용에 따른 개발부담금 비교분석 = Comparative Analysis of Development Charge based on Application of Standard Development Cost of Daegu Metropolitan City

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In this study, in order to identify reasonableness and appropriateness of standard cost being newly applied in estimating development cost of development charge, development charge being estimated and charged by comparing development cost based on cost reimbursable that is an existing estimation method with that of a new standard development cost method by each item and applying cost reimbursable was comparatively analyzed by re-estimating it through standard cost method based on Daegu Metropolitan City.
In addition, the objective of this study is to contribute to valid standardized estimation of standard cost by suggesting review items in estimating standard cost in the future for reliability enhancement of the study result through an analysis of correlation between development charge and development cost and its relation with official land price,
As a comparative analysis result of development charge by applying standard cost, first, as average development charge showed significant difference depending on each region, average development charge per each development project was represented to be more heavily imposed than development charge levied on county region by app. 2.75 times and it could be realized that more development gain was generated in the development project of district region rather than county region.
Second, as a comparative analysis of application status for development cost by cost reimbursable, while cost weight of standard cost item of district region was 38.3% but that of county region was 68.6% (cost weight of county region is almost 2 times of that of district region), weight of other expenses of district, county region was represented as 61.7% and 31.4%, respectively (weight of county is app. 1/2 level of district) and so, it could be realized that cost weight by each item of development cost was reflected in opposite way depending on each district and county.
Third, expenses of cost reimbursable for standard cost item showed significant difference per area depending on each region and in case of district region, such expenses was 40,830won/m2 and that compared with standard cost was 23,371won/m2 and it could be realized that district region of Daegu Metropolitan City that is non-capital area was subject to excessively estimated standard cost.
And even in the study result of hypothesis test analyzing correlation between development charge and development cost, it was confirmed that standard cost item of development cost had a relation with district, county region and as a result of analyzing a relation between official land price and development charge, development charge and weighted average official land price were proportional and expenses of standard cost item and weighted average official land price were inversely proportional.
As a result of study, as it was confirmed that current standard cost being applied by just dividing into capital area and non-capital area without considering regional features or weight by each development cost item was oppositely represented even in the same non-capital areas and standard cost of non-capital area was excessively estimated, adjustment for standard cost of non-capital area is considered to be required and differential application of standard cost by each district, county of metropolitan area as well as by capital, non-capital area would be required.
In addition, as development charge and standard cost were represented to have a close relation with official land price, at the time of estimating standard cost, regional factor and weighted average official land price level depending on development degree is required to be considered.
And by continuously managing and analyzing actually charged data being generated by system operation, more concrete and practical standard cost application method reflecting regional features is required to be explored and sustained supplementary study would be required in the future in oder to provide valid improvement method of standard cost system together with a necessity of researching on a new direction for estimation of standard cost and division of application range.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 개발부담금 개발비용 산정을 위하여 새로이 적용되는 표준비용의 합리성 및 적정성을 파악하고자 대구광역시를 기준으로 하여 기존 산정방식인 실비정산방식에 의한 개발비용과 새로운 표준비용방식 개발비용을 항목별로 비교하고, 실비정산방식을 적용하여 산정․부과된 개발부담금에 대해 표준비용방식으로 개발부담금을 재 산정하여 상호 비교분석 하였다.
또한 개발부담금과 개발비용의 상관관계 등을 분석하고, 공시지가와의 관계분석을 통하여 연구결과의 신뢰성 제고와 향후 표준비용 산정에 따른 검토요소를 제시함으로써 표준비용의 실효성 있는 표준화 산정에 기여하고자 한다.
대구광역시 표준비용 적용에 따른 개발부담금 비교분석 연구결과 첫째, 평균 개발부담금이 지역에 따라 큰 차이를 보이고 있어, 개발사업 건당 평균 개발부담금은 구지역에 부과되는 개발부담금이 군지역에 부과되는 개발부담금 보다 2.75배정도 많이 부과되는 결과로 나타나므로 군지역 보다 구지역의 개발사업에서 개발이익이 더 많이 발생한다는 것을 알 수 있다.
둘째, 실비정산방식에 의한 개발비용 적용현황 비교분석 결과 구지역의 표준비용항목 비용비중은 38.3%이나 군지역 표준비용항목 비용비중은 68.6%로 구지역 비중의 약 2배에 가까운 반면, 그 밖의 경비 비중은 구지역이 61.7%로 나타났으나 군지역의 그 밖의 경비 비중은 31.4%로 구지역의 약 1/2 수준으로 나타나므로 개발비용의 항목별 비용비중이 구․군지역에 따라 상반되게 반영되는 것을 알 수 있다.
셋째, 표준비용항목 실비정산비용은 지역에 따라 단위면적당 많은 차이로 나타나며, 구지역의 경우 40,830원/㎡ 표준비용 대비 실비정산비용이 23,371원/㎡으로, 이는 표준비용의 57.24%수준 이므로 비수도권인 대구광역시 구지역은 과도하게 많이 산정된 표준비용 적용을 받는다는 것을 알 수 있다.
그리고 개발부담금과 개발비용 상관관계를 분석한 가설검정 연구결과에서도 개발비용의 표준비용 항목 등이 구․군지역과 관계가 있다는 사실을 확인하였으며, 공시지가와 개발부담금 관계분석 결과 개발부담금과 가중평균 공시지가는 비례하며, 표준비용항목 비용과 가중평균 공시지가는 반비례 한다는 것을 본 연구를 통하여 확인하였다.
연구결과 지역적인 특성이나 개발비용 항목별 비중 등이 고려되지 않고 수도권과 비수도권으로만 구분하여 적용되는 현재의 표준비용은 같은 비수도권 지역 내에서도 표준비용적용 결과가 서로 상반되게 나타나며, 비수도권 지역 표준비용이 과도하게 많이 산정된 것을 확인할 수 있으므로 비수도권 지역의 표준비용에 대한 조정이 필요하다 할 것이며, 표준비용을 수도권, 비수도권 뿐 만 아니라 광역시지역권의 구․군별로도 차등을 두여야 할 것이다.
또한 개발부담금과 표준비용이 지역 및 공시지가와 밀접한 관계로 나타나므로 표준비용 재 산정 시, 개발정도에 따른 지역계수와 가중평균 공시지가 수준을 고려하여야 할 것이다.
그리고 제도 운영에 따라 발생하는 실 부과자료를 지속적으로 관리․분석하여 지역적 특성 등이 반영되는 등 보다 구체적이고 현실적인 표준비용 적용방안을 모색하고, 표준비용 산정 및 적용범위 구분에 관한 새로운 방향으로의 연구필요성과 함께 향후 표준비용제도의 실효성 있는 개선방안을 위하여 지속적인 보완 연구가 필요하다 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 1.1 연구배경 및 목적 1
• 1.2 연구방법 및 범위 4
• 1.3 연구내용 구성 6
• 1.4 선행연구 검토 6
• 1.5 선행연구와의 차이점 8
• 제 2 장 개발이익환수제의 이론적 고찰
• 2.1 토지공개념 10
• 2.2 개발이익환수제도 13
• 2.3 개발부담금제도 14
• 2.4 개발이익환수에 관한 법률 주요 제․개정 사항 17
• 2.4.1 법률 주요 제․개정 사항 17
• 2.4.2 시행령, 시행규칙 제․개정 사항 21
• 2.5 표준비용 22
• 제 3 장 개발부담금 비교분석
• 3.1 개발부담금 부과현황 25
• 3.2 실비정산방식 개발비용 분석 27
• 3.3 표준비용방식 개발비용 분석 32
• 3.4 표준비용방식 개발부담금 산정 비교 34
• 제 4 장 표준비용 적용 문제점 및 상관관계 분석
• 4.1 표준비용 적용의 문제점 39
• 4.2 개발부담금과 개발비용 상관관계 41
• 4.2.1 개발부담금 개발비용 카이제곱 검정 41
• 4.2.2 개발부담금 대상사업 밀집도 분석 44
• 4.3 공시지가와 개발부담금 관계 분석 52
• 제 5 장 결론 및 향후과제
• 참고문헌 60