豫告登記에 관한 小考 = A Study on the Preannounced Registration

국문 초록 (Abstract)

예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소송이 제기되었음을 등기부에 기재하여, 그 이후 그 부동산에 대한 권리를 취득하려고 하는 선의의 제3자에게 그 등기명의자가 무권리자로 확정될 수도 있다는 점을 경고해 줌으로써, 선의의 제3자가 불측의 손해를 입을 위험을 방지하자는 데에 그 목적이 있다.
현행법상의 예고등기는 단순히 소가 제기된 사실만을 공시하여 그 부동산에 대하여 거래를 하고자 하는 제3자에게 경고를 해 주는 사실적 효과밖에 없고, 법적 효력으로서 실체적 진실관계를 주장할 수 있는 대항력이나 가등기에서와 같은 순위보전의 효력 또는 처분금지가처분과 같은 처분제한의 효력은 인정되지 아니하는 특수한 등기이다.
다만 실제로는 등기원인의 무효나 취소를 가지고 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 예고등기가 인정되지 아니하므로 예고등기가 인정되는 범위는 극히 좁다. 그러나 예고등기가 그 기능을 다하는 영역이 좁다고는 하더라도 우리의 부동산등기제도에 공신력이 인정되지 않는 한, 당해 부동산에 대하여 새로운 거래를 하고자 하는 제3자에게 경고를 하여줌으로써 앞으로 그 부동산을 둘러싼 불필요한 분쟁을 예방하는 기능을 하고 있는 것임에는 틀림없으므로, 예고등기 자체를 폐지하기보다는 이를 보완, 개선하는 것이 바람직하다고 생각한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the case of a preannounced registration, the court, where the suit is filed, should ① exercise its authority and commission a registry office(Real Estate Registration Law Article. 39) to make an entry of the filed suit to the registry book and ② warn the 3rd party for the purpose of making transaction safe, when ① an existing registration is invalid, ② a registration has to be canceled due to its own cause or ③ a suit has been filed to reinstate a canceled registration due to invalidity of the cancellation(Real Estate Registration Law Article). The preannounced registration gives a critical warning to those engaged in transaction.
In Korea a formalism-centered attitude is applied to changes in real estate real rights and a public confidence is not accepted in registration, which has led to many mismatches between registration and real entity and many disadvantages to the bona-fide third party. The preannounced registration is one of measures designed to address the issues, whose effectiveness however is still in question.
People have worked hard on improving the preannounced registration with theories and judicial precedents. The Supreme Court is also using regulations and notification for the better system. However, it still has a long way to before fully protecting the bona-fide third party and rightful persons in a fair and balanced manner.
Considering this, I analyzed requirements, effects and process of the preannounced registration, and then reviewed its issues and solutions.

목차 (Table of Contents)

• 〈요약〉
• Ⅰ. 머리말
• Ⅱ. 예고등기의 성립
• Ⅲ. 예고등기의 문제점
• Ⅳ. 예고등기의 개선방향
• Ⅴ. 결론
• 〈참고문헌〉
• 〈Abstract〉