도시환경정비사업 관리처분에서의 매각방식 활용에 관한 연구 : 용산 도시환경정비사업 사례를 중심으로 = A study on use of sales method for management disposal plan in urban redevelopment projects : focusing on the cases of Yongsan projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban Redevelopment Project is to improve the decrepit condition of old town and to restore the urban function, having the high interest for being designated to main areas of the city. Since 1973, the first designation of Urban Redevelopment Districts in Seoul, 564 has been designated. Excluding 57 retention districts, 228 has been completed, 34 in progress and 245 not in progress yet.
55 Urban Redevelopment Project(association type) has been designated up to now. By establishment of Real Estate Investment Company Act in 2001, indirect investment methods like REITs and Real Estate Funds in Urban Redevelopment Project are expected to develop. But after 2000, most of Urban Redevelopment Projects were residence sales in lots, and only 4 out of 35 were non-residence sales.
Because of financial crisis in 2008, real estate market has declined and many residence sales projects are being suspended. Residence business has greater deviation following the business conditions, thus non-residence business has less according to the revenue from the building. Therefore the study is to determine the proper project promotion method by the comparative analysis of residence sales in lots and non-residence sales.
The target of analysis were selected to near Yongsan station area(Front Yongsan station and Around Kukje building districts). Yongsan neighborhood is the most recent designated districts for Urban Redevelopment Project, and 5 districts were in progress at similar times. All 5 were with residence sales in lots at the beginning, under the influence of financial crisis, 1 district was implemented without delaying, 3 were suspended for several years, and 1 was changed to non-residence sales. Therefore Yongsan has the all cases for comparison in methods.
In this study comparison of 5 cases with residence sales in lots and non-residence sales has been conducted. In the condition of decline in residence sales, project feasibility(the original and changed management disposal plan document - the project period, total income, income by facilities, total costs, construction costs, previous total assets, estimated proportional rate, estimated membership contributions per capita, etc.) has been decreased, and in this condition, non-residence sales has the advantageous compared to residence sales in lots.
And in analysis of applying non-residence sales method in residence sales in lots area in the same condition, project feasibility has improved in every district which had delays. In addition the business conditions were presented to implement non-residence sales method by comparing the difference between residence and non-residence methods. In particular, it suggested that having the different conditions in the owners and the users, project cost procurement, contractor selection and licensing process, pre-sale in members. According to the flowchart of the project conditions in the non-residence sales method, it has been presented that attracting the reliable users(tenants) is the core and preferential for the project.
As a result, it is identified that most of Urban Redevelopment Project districts were being conducted with residence sales method in lots, and residence projects may have the possible delays due to the business environment. Therefore by promoting alternative ways of non-residence sales method in declined condition of residence business, it is able to facilitate the progress of Urban Redevelopment Projects.
As the Urban Redevelopment Projects were improving the conditions of the old town area, restoring the function of the city and closely relating people's property, this study made selection for the association depending on the business environment, the appropriate method between residence sales in lots and non-residence sales methods. And also through a seamless business process in Urban Redevelopment Projects, it is expected to improve and developing the urban environment.

국문 초록 (Abstract)

도시환경정비사업은 기존 노후시가지의 열악한 환경을 개선하고 도시의 기능을 회복하기 위한 사업으로 도심과 부도심 등 도시의 주요 지역에 지정되어 개발에 대한 관심이 높은 곳이다. 이에 따라 도시환경정비사업은 1973년 최초 구역 지정된 이래 서울에 564개 지구가 지정되었고 도심부, 마포, 영등포, 용산 등에서 57개 존치지구를 제외한 228개 지구가 사업완료되고 34개지구가 시행중이며 245개 지구가 미시행으로 남아 있다.
도시환경정비사업 중 조합이 시행자가 되는 조합방식으로는 총 55개 지구가 지정되었다. 2001년 부동산투자회사법 제정 후 리츠와 부동산펀드 등의 간접투자가 활성화되면서 도시환경정비사업에도 비주거상품에 대한 투자가 늘어날 것으로 예상되었다. 그런데 2000년대 이후 서울에서 시행된 대부분의 도시환경정비사업은 주거분양방식으로 진행되었고, 비주거매각방식의 사업은 35개 지구 중 4개 지구(2개지구 완료, 2개지구 미시행) 뿐이었다.
또한 주거분양방식의 도시환경정비사업도 금융위기를 겪으며 부동산경기가 하락하고 주거분양환경이 저하되어 많은 정비구역 사업장이 중단되어 있는 형편이다. 주거분양사업은 사업환경에 따라 분양가격의 편차가 큰데 반해 비주거매각사업은 발생하는 수익에 따라 가격이 정해지는 부동산으로서 저하된 주거분양시장에서 사업의 대안으로 작용할 수 있다. 따라서 사업환경에 따른 주거분양방식과 비주거매각방식을 비교분석하여 적합한 사업추진방식을 결정할 수 있도록 하였다.
분석의 대상으로는 용산역 인근(용산역전면 및 국제빌딩주변)의 정비구역들을 선택하였다. 용산역 인근은 서울에서 가장 최근에 구역 지정된 곳으로 2000년대 후반 유사한 시기에 주거분양방식으로 5개 구역의 도시환경정비사업이 동시에 진행되었다가, 2008년 금융위기의 영향으로 분양사업환경이 저하되었고, 1개 구역은 그대로 진행, 3개 구역은 사업환경의 회복을 위해 사업 지연, 1개 구역은 비주거매각방식으로 사업방향을 변경하여 진행하여, 비교를 위한 모든 사례가 진행된 지역이기 때문이다.
본 연구에서는 주거분양방식과 비주거매각방식으로 진행된 용산 5개 구역의 사례를 통해 주거분양환경의 저하에 따라 사업성(최초 및 변경된 관리처분계획 자료 중 사업기간, 총수입, 시설 단위면적당 수입, 총비용, 공사비, 종전자산총액, 추정비례율, 조합원 1인당 추정분담금 등)이 하락하였고 이러한 환경에서 비주거매각방식이 주거분양방식에 비해 유리할 수 있음을 파악하였다. 그리고 저하된 분양환경 하에서 주거분양방식으로 진행된 구역에 비주거매각방식을 일부 적용했을 때 사업성이 향상됨을 파악하였다. 또한 실제적으로 비주거매각방식을 진행하기 위한 사업조건을 분석하고 주거분양방식과의 차이를 비교하여 제시하였다. 특히 소유자 및 사용자, 사업비 조달, 시공사 선정, 인허가 진행, 조합원 분양 측면에서 차이를 가지며 이에 따른 사업의 흐름도를 통하여 비주거매각방식은 안정적인 사용자(임차인) 확보가 가장 우선적이고 사업의 핵심임을 제시하였다.
결과적으로 현재 대부분의 도시환경정비구역에서 주거분양방식으로 진행되는데 있어, 주거분양방식이 분양사업환경에 영향을 많이 받아 사업의 지연 가능성이 높음을 확인하고 사업환경이 저하된 경우 비주거매각방식을 대안으로 추진하여 도시환경정비사업의 진행을 원활히 할 수 있게 하였다.
본 연구의 의의로는 첫째, 획일적으로 주거분양방식으로 진행되는 도시환경정비사업의 가능성있는 대안으로 비주거매각방식을 제시하였다.
둘째, 비주거매각방식을 진행하기 위한 사업조건을 제시하여 주거분양방식에 익숙한 주거조합원으로 하여금 매각방식으로 변경 가능하도록 하였다.
셋째, 금융사를 통한 자금조달방식을 제시하여 시공사의 대여금으로 시공사의 영향력에 따라 사업진행이 결정되고 자금 차입에 따른 비리문제가 상존한 정비사업에 새로운 대안을 제시하였다.
넷째, 시공사는 지분참여 또는 신용공여와 상관없이 도급공사만 진행함으로써 상호간에 리스크를 감소시켜 사업의 원활한 진행을 가능케 하였다.
향후 도시의 노후시가지의 열악한 환경을 개선하고 도시의 기능을 회복하기 위한 사업임과 동시에 주민들의 재산권과도 밀접한 도시환경정비사업을 진행함에 있어, 사업환경에 따라 주거분양방식과 비주거매각방식 중 적합한 사업추진방식을 결정하여 원활한 사업 진행을 통해 도시환경이 개선되고 발전하기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 흐름도 5
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 8
• 제1절 도시환경정비사업 관련 제도의 고찰 8
• 1. 도시환경정비사업의 정의 8
• 2. 도시환경정비구역 및 사업추진현황 11
• 3. 도시환경정비사업과 법령 14
• 4. 도시환경정비사업의 사업방식 16
• 제2절 도시환경정비사업 시행절차 17
• 1. 도시환경정비사업의 시행절차 17
• 2. 관리처분계획 이전의 절차 19
• 3. 관리처분계획 절차 및 방법 24
• 제3절 부동산 투자방식의 이론적 고찰 28
• 1. 직접투자방식과 간접투자방식 28
• 2. 간접투자기구의 정의 및 구조 29
• 제4절 선행연구 및 연구의 차별성 38
• 1. 도시환경정비사업 관리처분과 관련한 선행연구 38
• 2. 부동산투자방식과 관련한 선행연구 41
• 3. 본 연구의 차별성 42
• 제3장 용산사례 : 사업구역별 추진방식 및 사업성 비교분석 44
• 제1절 도시환경정비사업 현황 44
• 1. 서울시 도시환경정비사업 현황 44
• 2. 서울시 도시환경정비사업(조합방식) 중 주거/비주거사업 현황 45
• 제2절 용산 도시환경정비사업 구역별 추진방식 분석 47
• 1. 용산 도시환경정비사업 현황 47
• 2. 용산역전면 제2구역 도시환경정비사업 현황 50
• 3. 용산역전면 제3구역 도시환경정비사업 현황 52
• 4. 국제빌딩주변 제3구역 도시환경정비사업 현황 54
• 5. 국제빌딩주변 제4구역 도시환경정비사업 현황 55
• 6. 국제빌딩주변 제5구역 도시환경정비사업 현황 57
• 제3절 용산 도시환경정비사업 구역별 사업성 비교분석 60
• 1. 자금운용계획 60
• 2. 사업기간 및 사업추진현황 63
• 3. 총수입 65
• 4. 시설 3.3㎡당 수입 66
• 5. 총비용 67
• 6. 공사비 69
• 7. 종전자산총액 70
• 8. 추정비례율 71
• 9. 조합원 1인당 추정분담금 72
• 10. 사업성분석의 변수 상관도 73
• 제4절 시사점 75
• 제4장 비주거매각방식에 의한 사업성 개선방안 76
• 제1절 매각방식 적용시의 사업성 비교분석 76
• 1. 매각방식 적용시의 전제 조건 76
• 2. 매각방식 적용시의 사업성 분석 78
• 제2절 매각방식 추진에 따른 개선효과 81
• 제3절 매각방식에 따른 변경 사업 조건 및 개선방안 82
• 1. 매각방식의 사업조건 및 개선방안 82
• 2. 비주거매각방식과 주거분양방식의 사업조건 비교 87
• 제5장 결론 89
• 제1절 연구결과의 요약 및 의의 89
• 1. 연구결과의 요약 89
• 2. 연구의 의의 90
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 92
• 1. 연구의 한계 92
• 2. 향후 연구과제 92
• 참고문헌 94
• ABSTRACT 99