부동산유치권의 특수성과 입법적 과제

국문 초록 (Abstract)

유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권을 가지고 있는 경우에, 그 채권의 전부를 변제받을 때까지 물건의 반환을 거부할 수 있도록 함으로써 당사자간에 공평의 원칙을 실현하기 위한 법정담보물권으로서 로마법상 ‘악의의 항변’권에서 발전하였다. 오늘날 유치권은 부동산과 관련하여 발생하는 경우가 대부분을 차지하고 있으며, 이는 부동산거래 당사자간의 분쟁사건 역시 부동산유치권을 대상으로 하는 경우가 대부분을 차지하고 있다. 이러한 부동산유치권은 부동산담보물권임에도 불구하고 등기에 의하여 공시되지 않고 점유라는 공시방법을 인정함으로써 다른 담보물권과는 다른 특수성이 존재한다. 또한 부동산유치권은 저당권과는 달리 부동산 전부의 교환가치로부터 후순위권리 자나 기타 채권자보다 피담보채권에 대한 우선변제 권이 인정되지 않으며, 이로 인한 목적물이 멸실, 훼손 또는 공용징수됨으로써 그 목적물에 갈음하는 금전 기타 물건의 변형물 위에 존속하는 물상대위성도 인정되지 않은 특수성이 있다. 그리고 부동산경매절차에서 다른 담보물권의 성립 선후에 관계없이 유치권이 경매에 의하여 소멸하지도 않고, 목적물의 인도청구의 소에 있어서 유치권자가 인도거절을 할 경우, 피고의 유치권항변이 인용되는 경우라도 원고의 청구를 전적으로 배척할 것이 아니라, 그 물건에 관해서 생긴 채권의 변화와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 할 것임을 성질상 당연하다고 하여 원고일부승소판결을 하는 것이 타당하다는 특수성이 존재한다. 이러한 부동산유치권의 특수성에 비추어 다음과 같은 입법적 과제를 제시하고자 한다.
첫째, 부동산유치권은 점유만으로 대항력을 인정하게 되므로 매수인 또는 이해관계인에게 불측의 손해를 끼칠 염려가 있으므로 성립요건을 강화하여야 할 필요가 있고, 제3자에게 공시할 수 있는 입법적 대안이 필요하다.
둘째, 유치권에 의해서 부동산의 교환가치가 하락함으로써 담보권자가 불이익을 받는 것을 방지하기 위해서 부동산유치권의 경우에도 담보권의 우선변제의 효력을 인정하도록 하여야할 입법적 조치가 필요가 있으며, 나아가 부동산경매절차에 의해서 유치권은 소멸하도록 하여야 할 필요가 있다고 생각한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A lien was initially developed from the right of exceptio doli according to Roman Law to realize the fairness doctrine between two parties as a legal right granted by a way of security in the case where a person who occupies anothers possession can refuse the right to return it until he/she is fully reimbursed for the bonds that they are entitled to related to the possession that they hold
Today, the lien is mostly related to real estate cases. This situation also happens to apply mostly to the two conflicted parties who are involved in real estate transactions. Such lien of real estate has a distinct feature in that it is different from other legal rights by a way of security as it acknowledges the public announcement of possession in the sense that it doesnt rely on the official registration process even though it is a real estate collateral. In addition, the lien of real estate does not acknowledge the priority reimbursement rights for collateral bonds above other miscellaneous creditors or junior creditors for the exchangeable value for the total real estate, unlike the mortgage right. Under- such conditions, the targeted asset could be eliminated, damaged or expropriated by compulsory acquisition and thereby having the unique characteristic of not being acknowledged with the property substitute rights which presides over the substituted property such as money and other objects.
Furthermore, in the real estate auction process, irregardless of other establishments of collateral rights before or after, the lien does not cease to exist through the auction and in the attempt to extinguish the transfer claim of the target object, should the lienholder refuse the transfer, even in the case where the defendants lien is quoted, the claims of the plaintiff should not be totally excluded, but keeping in mind that fundamentally it is of course right that the transfer be ordered for that object due to the changes and repayment of the bonds related to that object, a distinctive characteristic exists that it is appropriate to have the case partially decided in favor of the plaintiff. Based on such distinctive characteristics of the lien of real estate, I would like to propose the following legislative issues.
Firstly, the lien of real estate acknowledges opposing power just with occupation, and there is the concern that it is likely to have unpredictable damages to the purchaser or any other parties involved which makes it necessary to strengthen the establishment conditions. Also, an alternative plan is needed which will allow a public announcement to the 3rd party.
Secondly, with the depreciation of the real estate exchange value due to the lien, in order to prevent any disadvantages that may be incurred to the mortgagee, even in the case of the lien of real estate, there is a need to acknowledge the effectiveness of priority reimbursement of the security right, and in addition, there is a need to terminate the lien through the real estate auction process.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 부동산유치권의 입법례
• Ⅲ. 부동산유치권의 특수성
• Ⅳ. 부동산유치권의 입법적 과제
• Ⅴ. 결론
• 참고문헌
• ABSRACT

참고문헌 (Reference)

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