비용부당이득반환청구권을 통한 상가권리금보호의 가능성

국문 초록 (Abstract)

거액의 상가권리금을 지급하였고, 그 후 각고의 노력으로 상권을 활성화시켰음에도 불구하고, 임대인으로부터 아무런 보상도 받지 못한 채 상가건물에서 쫓겨나는 상가세입자들의 문제가 몇년 전부터 크게 대두되었다. 이러한 상가세입자를 보호하기 위하여 개정 상가건물임대차보호법은 권리금제도를 양성화하고 임차인이 상가권리금을 수수하는 데 임대인이 방해행위를 하지 못하도록 하였는데, 그 방해행위의 요건이 모호할 뿐만 아니라 임대차가 그대로 종료될 경우, 임차인을 보호할 수 없다는 문제가 남아, 혹시 민법상의 부당이득반환청구권을 임차인에게 인정할 수 있는지에 관하여 연구하여보았다. 민법이론상으로는 이러한 사안의 경우 임대인의 귀책사유가 분명하지 않은 이상, 손해배상으로 문제를 해결하기보다 부당이득의 반환으로 문제를 해결하도록 하는 것이 더 정상적이라 보았기 때문이다. 그러나 이러한 부당이득반환청구권을 실제로 인정하는 데는 어려움이 따른다. 임대인이 유효한 임대차계약에 근거하여 임차인에게 상가건물을 임대하였고, 그 임대차계약에 근거하여 그 상가건물을 임차인에게서 반환 받았다면, 여기에 민법 제741조의 문언이 말하는 ‘법률상 원인’이 없다고 보기 힘들기 때문이다. 다시 말해 임대인은 임차인에게서 ‘법률상 원인’있는, 유효한 급부로서 상가건물의 반환을 받았고, 그 사이에 상가건물의 가치가 상승한 것은, 마치 그동안에 상가건물의 가치가 하락한 경우에도 마찬가지로 그러하듯이, 상가건물의 소유자에게 당연히 귀속하게 돼있는 것이다. 그러므로 그 상가건물의 가액상승이 설령 임차인의 노력 또는 비용지출에 의한 것이라 하더라도, 그 상승분은 급부의 관점에서 볼 때 임대인의 부당이득이 아니며, 이는 소유자로서 위험을 부담하는 만큼 당연히 향유하는 소유이익에 속하게 된다. 물론 여기서 상가임차인의 노력이 상가건물에 가공ㆍ첨부된 것으로 보아(민법 제259조), 상가임차인에게 상가건물의 가액상승분만큼 부당이득규정에 따른 보상을 상가임대인이 해줘야 한다는 주장도 제기될 수 있겠으나(민법 제261조), 여기서 민법 제259조의 ‘가공’은 동산에 대해서만 인정된다는 점을 확인할 필요가 있다. 따라서 이 경우 임대인에게 어떻게 부당이득을 인정할 수 있을지 난관에 부딪치는 것이 사실이다. 그런데 여기서 비용부당이득을 인정할 경우, 어떤 자가 급부 이외의 다른 사정으로 타인에게 재산적 이익을 제공하고, 그로 인해 자기가 손실을 본 경우, 그 이득자에게 비용부당이득의 반환을 청구할 수 있게 된다. 예를 들어 인근 상가에 비하여 특히 그 상가의 가치가 높아 임대인(상가소유자)에게 월세수익 및 권리금수익의 상승 등 이익이 있었고, 그러한 가치

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Obwohl der Mieter ein riesiges Premium bezahlt hat, und durch seine Bemühungen den Handelsbereich gedeihen lassen hat, bekommt er normalerweise keine Entschädigung vom Vermieter und verlässt das Gebäude. Dieses Problem ist seit einigen Jahren deutlich hervorgekommen. Das geänderte Gesetz sieht vor, dass Mieter vom Nachmieter das Premium bekommen darf und vom Vermieter nicht gestört werden darf. Trotzdem bleibt das Problem, weil es unmöglich ist, die Voraussetzung der Störung genau zu bestimmen. Also kann man vorstellen, dass der Mieter dadurch geschützt wird, dass er einen Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung geltend macht. Bei der Verwendungskondiktion erlangt der Eigentümer einer Sache einen Vermögenszuwachs infolge einer Verwendung auf die Sache durch einen Dritten.