소규모주택정비사업의 사업성 제고 방안 : (수도권 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업을 중심으로) = Measures to Raise the Profitability of the Small-scale Housing Redevelopment Project -Focused on the Street Housing Redevelopment Project and the Small-scale Reconstruction Project-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the enactment of the Special Act on the Maintenance of Empty and Small Houses on February 9, 2018, it has allowed the government to attempt to revitalize small-scale housing improvement projects thanks to various government support policies, but the support policy did not lead to the revitalization of actual projects. The biggest reason is that the participation of land owners and private businesses has been continuing passively due to the lack of business feasibility of small-scale housing maintenance projects. Although there are some lack of empirical studies on the profitability of the project because it is still in the early stage of policy enforcement, there have been many cases in which small private businesses execute the project and carry out the project without investigating the profitability in advance.
The purpose of this study is to analyze project feasibility by deriving proportional ratios through the analysis of project costs, sale prices, etc. as well as construction costs, etc. for small housing improvement project sites in Seoul and Incheon. It is also to find measures to enhance business feasibility by finding and improving the factors that affect the improvement of business feasibility through the analysis of proportional ratios.
The reason why street housing improvement projects in Seoul and small reconstruction sites in Incheon were selected as the object of this study was that they were promoted as reconstruction projects under the Urban and Residential Environment Improvement Act. But as the Special Act on the Improvement of Empty and Small Houses was enacted on February 9, 2018 amidst sluggish reconstruction projects, the two sites were converted their project sites for application of the Special Act on the Maintenance of Empty Houses and Small Houses and for promotion as street housing improvement projects and small-scale reconstruction projects.
Three ranges were set for this study.
First, it's a time range. The time range was set to be small-scale housing refurbishment projects in Seoul and Incheon promoted from 2003 to 2020.
Second, it is a spatial range. As the Special Act on the Maintenance of Empty House and Small House was enacted on February 9, 2018,, the Street Housing Improvement Project Zone in Jungnang-gu, Seoul, and the Michuhol-gu, Incheon Metropolitan City were converted into project sites for its application and promoted as the street housing improvement project and small-scale reconstruction project. So they were selected as the cases for this study.
Third, it is a content range. This study attempted to analyze business feasibility through the project cost, construction cost, sale price, and proportionality ratio for the target projects of Seoul and Incheon, find influencers on business feasibility and seek ways to improve the business feasibility of small-scale housing refurbishment projects.
Based on these three ranges of research, this study selected the proportionality ratio of the major factors affecting business feasibility of the sites in Seoul and Incheon promoting small-scale housing improvement projects and analyzed their business feasibility. Based on the results, the following conclusions were presented.
First, sale prices and construction costs should be optimized. Business feasibility of both project sites in Seoul and Incheon may be affected by the sale guarantee of the Housing and Urban Guarantee Corporation (HUG) in connection with the sale price, the business conditions of the sale, and the situation of the transaction. In particular, in the review process of HUG's sales guarantee, sale prices have been limited to within 5% of the surrounding market price, which has the same effect as the sale price limit system is applied, which is an obstacle to the project itself. In order to enhance the business feasibility of the project site, it is necessary to remove restrictions on the general sale price or ease the sale price to within 20% of the surrounding market price.
Second, there is a need to minimize the variation in construction costs by selecting the constructor after the project implementation approval. Step-by-step design changes, such as planning and design for the establishment of the association, architectural deliberation and design, and project implementation approval and design, lead to an increase in project costs, including construction costs, which may lead to the suspension of the project itself. In order to optimize construction costs and sales prices and prevent design changes that are unnecessary, it was analyzed that selecting a constructor after the design is finalized after the project implementation approval can make it possible to minimize the changes in construction costs, including the conflict between landowners and others, and to reduces project costs.
Third, there is a need to reduce the project cost through the curtailment of the project period by applying the project cost management system in a systematic way. As the project period increases, the project costs, including construction costs, and the resulting financial costs will also increase. Therefore, the project period should be shortened by securing a project cost management system. From the initial stage when the direction of project cost operation is determined, there is a need to review the project plan, analyze the cases similar to the construction cost and examine the method and details of the contract. In addition, the project period should be shortened through project cost management by controlling the project cost through the examination of the validity of design changes occurring over the course of construction and follow-up management, conducting construction cost management, construction cost performance data analysis, construction cost execution performance management, and cyclical design change review and cyclical settlement detail review and complying with the set budget.
Fourth, it is necessary to improve business feasibility by easing the number of floors in the case of street housing improvement projects, Pursuant to Article 29 of the Enforcement Decree of the Special Act on the Improvement of Empty and Small Houses, the street housing improvement project is limited to 15 floors and the number of floors can be restricted by municipal ordinances.
For this reason, the Seoul area is limited to seven stories or less, while the other areas are limited to 15 stories or less. In order to revitalize the street housing improvement project, the consent of association members can proceed quickly only when the business feasibility is raised, so the number of floors should be removed or legislated to 20 stories or less to enable the street housing improvement project to be revitalized.
Fifth, small-scale housing improvement projects to prevent reckless development also need district unit plans. Many small-scale housing improvement projects are implemented in areas where the zone designation has been lifted or in areas where improvement projects cannot be carried out under the Urban and Housing Environment Improvement Act. However, even if the project is carried out at the same time, all the project areas are not completed together, so apartments without improved infrastructure will be constructed, the surrounding area will be slummed again into the dilapidated housing one. Therefore, it was found that in areas where improvement projects cannot be carried out under the Urban and Residential Environment Improvement Act, national government or local government can establish a district unit plan in advance in the same way as the designation of the improvement zone under the same Act and carry out small-scale housing improvement projects, which make it possible to prevent reckless development.

국문 초록 (Abstract)

소규모주택정비사업은 2018년 2월 9일 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 제정되어 정부의 여러 지원정책에 힘입어 소규모주택 정비사업의 활성화를 꾀할 수 있게 되었으나, 지원정책이 실제 사업의 활성화로 이어지지는 않았다. 가장 큰 이유는 소규모주택정비사업의 사업성이 없어 토지등소유자 및 민간사업자들의 참여가 소극적으로 이어지고 있다고 할 수 있다. 아직 정책의 집행 초기이기 때문에 사업의 수익성에 관한 실증연구가 부족한 부분도 있지만, 소규모 민간사업자들이 사업을 집행하며 사전수익성에 대한 조사 없이 사업을 진행하는 사례가 많았기 때문이다.
본 연구의 목적은 서울․인천의 소규모주택정비사업 사업지를 대상으로 공사비를 포함한 사업비, 분양가 등의 분석을 통하여 비례율을 도출하여 사업성을 분석한다.
그리고 비례율 분석을 통하여 사업성 향상에 영향을 주는 요인을 찾아 이를 개선하여 사업성 제고 방안을 모색하는 것이다.
서울의 가로주택정비사업과 인천의 소규모 재건축사업장으로 선정한 이유는 이 두 곳의 사업지가 도시 및 주거환경정비법에 의거한 재건축사업으로 추진되어왔음에도 불구하고, 재건축사업이 지지부진하여 오다 2018년 2월 9일 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법이 제정됨에 따라 사업구역을 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 적용사업장으로 전환하여 가로주택정비사업과 소규모 재건축사업으로 추진한 사업지이기 때문이다.
본 연구를 위해 3가지 범위로 진행하였다. 첫째, 시간적 범위이다. 시간적 범위는 2003년부터 2020년까지 사례지인 서울과 인천의 소규모주택정비사업으로 하였다.
둘째, 공간적 범위이다. 서울시 중랑구 가로주택정비사업구역과 인천광역시 미추홀구 소규모재건축정비사업구역은 2018년 2월 9일 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법이 제정됨에 따라 사업구역을 특례법 적용사업장으로 전환하여 가로주택정비사업과 소규모 재건축사업으로 추진되어 연구의 사례로 선정하게 되었다. 셋째, 내용적 범위이다. 서울과 인천의 대상 사업에 대한 사업비, 공사비, 분양가 및 비례율을 통하여 사업성을 분석해보고 사업성에 영향을 주는 요인을 찾아 이를 반영하여 소규모주택정비사업 사업성 제고 방안을 모색해보고자 하였다.
이러한 세 가지 연구범위를 바탕으로 소규모 주택정비사업을 추진 중인 서울과 인천의 사업지를 대상으로 사업성에 영향을 끼치는 중요요인에 대해 비례율 산정하여 사업성 분석하였으며 그 결과를 바탕으로 다음과 같은 결론을 제시하였다.
첫째, 분양가 및 공사비를 최적화해야 한다. 서울과 인천의 사업지는 모두 분양가와 관련하여 주택도시보증공사(HUG) 분양보증, 분양 경기 및 거래상황에 따라서 사업성이 영향을 받을 수 있다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심의 과정에서 분양가를 주변 시세의 5% 이내로 제한함으로 인해, 실질적으로 분양가상한제가 적용되는 것과 같은 규제를 받고 있어 사업추진 자체의 걸림돌이 되고 있다. 사업지의 사업성을 높이기 위해서는 일반분양가의 제한을 없애거나 주변시세 20% 이내로 분양가를 완화하는 방안이 필요하다.
둘째, 시공자선정을 사업시행인가 이후 선정하여 공사비의 변동을 최소화해야 한다. 조합설립을 위한 기획설계, 건축 심의설계, 사업시행인가 설계 등 단계별 설계변경은 공사비를 포함한 사업비의 증가로 연결되며, 사업 자체의 중단으로 이어질 수 있다. 공사비 및 분양가를 최적화시키고 불필요한 설계변경을 막기 위해서는 사업시행인가 이후 설계가 확정된 후 시공자를 선정하면 설계변경에 따른 공사비 변동의 최소화가 가능하여 토지등소유자 간 갈등의 최소화와 공사비를 포함한 사업비 절감이 가능함을 분석하였다.
셋째, 체계적 사업비 관리시스템 적용으로 사업 기간의 단축을 통한 사업비를 절감해야 한다. 사업기간이 늘어나게 될수록 공사비를 포함한 사업비 및 그에 따른 금융비용도 증가하게 된다. 따라서 사업비 관리 시스템의 확보를 통하여 사업기간 단축을 해야한다. 사업비 운영방향이 결정되는 초기단계에서부터 사업계획서 검토 및 공사비 유사사례를 분석하고 계약 방식 및 내역 등에 대한 검토를 해야한다. 그리도 공사중 발생하는 설계변경에 대한 적정성검토 및 추적관리로 사업비를 통제하여 공사비 관리, 공사비 실적 데이터 분석, 공사비 집행 실적 관리, 주기별 설계변경과 정산내역 검토 등을 하여 책정된 예산을 준수하여 사업비 관리를 통해 사업기간을 단축해야 한다.
넷째, 가로주택정비사업의 경우 층수제한 완화를 통한 사업성 개선이 필요하다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제29조에 따라 가로주택정비사업은 15층으로 제한되어 있고 시도조례로 층수를 제한할 수 있게 되어 있다. 이로 인해 서울은 7층이하로 제한되어 있고 타 지역은 15층이하로 제한되어 있다. 가로주택정비사업이 활성화될 수 있게 하려면 사업성을 올려야 조합원들의 동의도 빠르게 진행될 수 있기 때문에 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 및 시도조례에서 층수 제한을 삭제하거나 20층 이하로 법제화하여 가로주택정비사업이 활성화 될 수 있도록 해야한다.
다섯째, 난개발 방지를 위한 소규모주택정비사업도 지구단위계획이 필요하다. 구역지정이 해제된 지역 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업을 진행할 수 없는 지역에서 소규모주택정비사업이 많이 시행되고 있다. 그러나 동시에 사업을 진행해도 모든 사업구역이 같이 완료되지 않기 때문에 정비기반시설이 정비되지 않은 나홀로아파트가 발생하게 되고 그 주변은 또다시 노후화된 주택으로 슬럼화가 발생하게 된다. 따라서 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업을 진행할 수 없는 지역의 경우 동법에 의한 정비구역지정과 동일한 계획을 정부 또는 지자체에서 지구단위계획을 사전에 수립하여 소규모주택정비사업을 진행할 수 있도록 하면 난개발 방지가 가능함을 본 연구를 통해 파악하였다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목차 ⅲ
• 그림목차 ⅴ
• 국문초록 ⅵ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 선행연구의 고찰 및 차별성 6
• 1. 선행연구의 고찰 6
• 2. 차별성 7
• 제2장 정비사업의 이론적 고찰 9
• 제1절 도시 및 주거환경정비법 9
• 1. 도입배경 9
• 2. 추진절차 9
• 3. 사업종류 및 방식 10
• 제2절 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 개관 13
• 1. 도입배경 13
• 2. 추진절차 14
• 3. 사업 배경 및 방식 14
• 제3절 사업성 분석방법 18
• 1. 비례율 분석 18
• 2. 지분율 분석 21
• 제3장 정비사업 추진현황 23
• 제1절 정비사업 추진현황 23
• 1. 서울시 정비사업 추진현황 23
• 2. 인천시 정비사업 추진현황 24
• 제2절 소규모주택정비사업 추진현황 24
• 1. 서울시 소규모주택정비사업 추진현황 및 구별 추진현황 24
• 2. 인천시 소규모주택정비사업 추진현황 및 구별 추진현황 27
• 제3절 시사점 28
• 제4장 실증분석 29
• 제1절 가로주택정비사업 실증분석 29
• 1. 분석대상지 현황 29
• 2. 분석대상지 종전·종후 자산 31
• 3. 비례율 분석 41
• 제2절 소규모 재건축사업 실증분석 46
• 1. 분석대상지 현황 46
• 2. 분석대상지 종전·종후 자산 47
• 3. 비례율 분석 55
• 제3절 시사점 60
• 제5장 결론 61
• 제1절 결론 61
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 63
• 참고문헌 64
• 부 록 67
• Abstract 70