서울시 주택재개발·재건축사업 정비예정구역의 주거환경평가 = The evaluation on the Residential Environment of Districts for Housing Redevelopment Project and Housing Reconstruction Project in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, the seoul metropolitan government announced the planned management of residential areas that expanded from the residence environment improvement project(housing redevelopment project, housing reconstruction project, and housing improvement project)'s individual scale lacking of connectivity with surrounding as promoted by individual regions to the those wide scale of living area.
The existing residential environment improvement project was in a progress in individual regions after being designated districts for the residence environment improvement project through the small physical standard to improve the residential environment of deteriorated existing urban areas.
But it was not considered the connectivity with surrounding. Because the districts for residence environment improvement project were designated through the small standard evaluating the physical environment. And it was not clear whether the residential environment of designated districts was poorer than that of non-designated districts.
In principles the residential environment is the physical-social condition and the residential areas' function influencing residential life. And the environment improvement is to improve to the advanced state by improving or mending the physical-social condition, maintaining the function.
But the existing residential environment improvement project was considered the physical residential environment that means the household density, the degree of superannuation of buildings, the ratio of approached street, and the ratio of underestimated parcels. Therefore it is not expected that the residential environment improvement project can improve the social-economic residential environment.
And it is raised the matching problem whether the districts for residence environment improvement project were properly designated through the small standard evaluating the physical environment. For example, some districts are the house area having the good residential environment.
Therefore it is necessary that we seize the level of their residential environment through the evaluation on the residential environment of districts for residence environment improvement project and watch whether those were properly designated or not.
This study tries to judge whether those were properly designated or not by evaluating on the residential environment of the districts designated through the small standard evaluating the physical environment for residential environment improvement project.
This study is trying to need to convert to residential environment indicator to meet the original purpose of residence environment improvement project by pointing out the limitations on designating the districts for residential environment improvement project through the small standard evaluating the physical environment.
And this study confirms problems of the existing residential environment improvement project lacking of connectivity with surrounding by confirming geographical homogeneous and continuous character through analyzing spatial autocorrelation. And this study intends to clarify the necessity regarding the geographical homogeneous and continuous character of residential environment at the planned management of residential areas.
The results of this study are as follows.
First, this study divides the entire of Seoul City into polygon of the same size based on , minimum area of districts for housing redevelopment. And this study evaluates residential environment based on safety, healthy, convenience, amenity, sustainability of each polygon and evaluates total residential environment by uniting each result.
As a result, the aspect of residential environment(residential environment based on safety, healthy, convenience, amenity, sustainability and total residential environment) is appeared variously.
For example, the residential environment in urban areas is convenient, not pleasant and not healthy But the residential environment in the outskirts of city center is contrary.
Next, this study analyzes spatial autocorrelation targeting polygon evaluated residential environment and verifies the geographical homogeneous and continuous character of residential environment.
Therefore the geographical homogeneous and continuous character of residential environment will be considered at the planned management of residential areas.
Last, this study analyzes whether those were properly designated or not by evaluating on the residential environment of districts for housing redevelopment project and housing reconstruction project.
As a result, the residential environment of 139 districts(housing reconstruction project:122 , housing redevelopment project:17) among districts for housing redevelopment project and housing reconstruction project is good. And this study can confirm matching problem by topic(safety, healthy, convenience, amenity, sustainability) by ploting the type.
Thus by the result of designating districts by the small standard evaluating the narrow viwpoint's residential environment, the areas having the good residential environment were included.
The residential environment mentioning at housing redevelopment project and housing reconstruction project does not mean the only physical residential environment.
But the existing specific conditions designating districts only evaluate the physical state.
Therefore the existing specific conditions can't the actual residential environment and so we need to convert to residential environment indicator to meet the original purpose of residential environment improvement project.
This study collects residential environment indicator at preceding research, literatures. And the residential environment indicator is chosen by the possibility of data acquisition, the possibility of analysis, and researcher's subjective judgement. Each indicator evaluates the residential environment at the time of researching. In the past, the residential environment was evaluated through 4 evaluation item(safety, healthy, convenience, amenity) that WHO exhibited. Recently the residential environment was evaluated through 5 evaluation item(safety, healthy, convenience, amenity, sustainbility),
Thus the meanings of residential environment, evaluation Item and evaluation indicator are changing according to changes in society. In the following study considering changes in society about residential environment and the evaluation of residential environment will be required.


Keywords : Residence Environment Improvement Project, Housing Redevelopment Project, Housing Reconstruction Project,
Residential Environment Evaluation, Spatial Autocorrelation

국문 초록 (Abstract)

최근 서울시는 그동안 개별 지역별로 추진되어 주변과 연계성이 부족하던 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업 등의 주거환경정비사업 규모를 개별규모 지역 단위에서 주거생활권 전체로 확대하는 주거지 종합관리계획을 발표하였다.
기존의 주거환경정비사업은 노후화된 기성시가지의 주거환경을 개선하기 위해 소수의 물리적인 기준으로 정비예정구역을 지정한 후 개별 구역단위로 사업이 진행되었다, 해당구역의 물리적 환경을 평가하는 소수의 지표만으로 정비예정구역을 지정하다 보니 주변과의 연계성은 고려할 수 없었고, 지정된 구역의 주거환경이 지정되지 않은 지역보다 실제로 불량하다고 볼 수 있는지에 대한 판단 근거가 명확하지 않다.
원론적인 의미에서 주거환경(residential environment)이란 주거생활에 직·간접적으로 영향을 주는 물리적·사회적 조건과 주거지 자체의 기능을 말하여, 주거환경정비란 주거지의 물리적·사회적 조건을 개량하거나 보수하고, 그 기능을 유지하여 더 향상된 상태로 개선하는 것이다.
하지만, 실제로 기존의 주거환경정비사업에서 고려하고 있는 주거환경은 호수밀도, 건축물 노후도, 접도율, 과소필지 비율 등의 물리적인 의미의 주거환경이므로, 주거환경정비사업을 통해 해당 구역을 정비한다고 해서 사회적, 경제적인 부분까지 반드시 개선되리라고 기대할 수는 없다. 그리고, 소수의 물리적인 기준만으로 정비예정구역을 지정하다보니 양호한 단독주택지역이 포함되는 경우도 있어 정비예정구역이 제대로 지정되어 있는 지에 대한 문제점도 제기되고 있다.
따라서, 단순한 물리적인 기준만이 아닌 주거환경평가를 통해 정비예정구역의 주거환경수준을 파악하고, 주거환경이 불량한 곳에 정비예정구역이 제대로 지정되어 있는지 정합여부를 살피는 것이 필요할 것이다.
이 연구는 소수의 물리적인 기준만으로 지정된 주택재개발·재건축사업 등의 주거환경정비사업 정비예정구역의 주거환경을 평가하여 실제 주거환경 수준을 파악하고, 주거환경이 열악한지 아니면 열악하지 않은지 정합 여부를 판단하고자 한다. 이를 통해 현행과 같이 소수의 물리적 기준만으로 정비예정구역을 지정하는 것의 한계점을 지적하고, 주거환경정비사업의 원래 목적에 부합하도록 주거환경을 평가하는 지표로의 전환이 필요하다는 점을 보이고자 한다.
그리고, 공간자기상관성분석을 통해 주거환경의 지리적 동질성 및 연속성을 확인하여 주변 지역과의 연계를 고려하지 않는 기존의 주거환경정비사업의 문제점을 확인하고, 주거지 종합관리계획 등의 광역계획 시 지리적 동질성(homogeneous) 및 연속성을 고려할 필요가 있음을 밝히고자 한다.
이 연구의 결과를 종합하면 다음과 같다.
먼저 서울시 전체를 주택재개발사업의 최소면적 단위인 크기의 동일한 격자로 나눈 후 5가지 주거환경평가항목(안전성, 보건성, 편리성, 쾌적성, 지속가능성)별로 평가하고, 이를 합산하여 주거환경을 평가하였다. 그 결과 지역별로 5가지 주거환경평가항목(안전성, 보건성, 편리성, 쾌적성, 지속가능성) 및 주거환경의 양상이 다양하게 나타났다. 도심지역과 같이 편리성은 양호하지만 쾌적성, 보건성 등은 불량한 지역도 있고, 반대로 편리성은 불량하지만 쾌적성, 보건성 등은 양호한 서울시 외곽지역도 있었다.
다음으로 서울시 전체의 주거환경평가값을 가지고 공간자기상관성분석하여 각 평가항목이 주거환경의 지리적 동질성(homogeneous) 및 연속성을 확인하였다. 따라서 주거지 종합관리계획 등의 광역계획 시 주거환경의 지리적 동질성(homogeneous) 및 연속성을 고려해야 할 것이다.
마지막으로 주택재개발·재건축사업 정비예정구역의 주거환경을 평가하여 주거환경 정합여부를 분석하였다. 그 결과 정비예정구역 중 139개소(재건축:122개소, 재개발:17개소)의 주거환경이 실제로는 양호하고 유형구분을 통해서 평가항목별 정합여부를 확인할 수 있었다.
이와 같이 협의적인 의미의 주거환경(residential environment)을 평가할 수 있는 소수의 물리적인 평가지표로 정비예정구역을 결정하다 보니 실제 주거환경이 양호한 곳까지 포함되었다. 주택재개발·재건축사업 등의 주거환경정비사업에서 말하는 주거환경은 물리적인 의미의 주거환경(residential environment)만을 의미하지는 않는다. 하지만 현행 정비예정구역 지정 조건은 물리적인 현황만을 평가하는 지표이다. 따라서 현행 정비예정구역 지정 조건만으로는 실제 주거환경을 온전히 평가할 수 없으므로 주거환경정비사업의 원래 목적에 부합하도록 주거환경을 평가하는 지표로의 전환이 필요하다.
이 연구에서 사용한 주거환경평가지표는 기존 연구 논문 및 문헌자료 등에서 사용한 평가지표를 취합한 후 자료 취득 가능성, 분석가능여부 및 연구자의 주관적인 판단에 의해 선정되었다.
각 지표들은 연구 당시의 주거환경을 평가하는 지표이다. 과거에는 WHO에서 제시한 4가지 평가항목(안전성, 보건성, 효율성(편리성), 쾌적성)을 통해 주거환경을 평가하였고, 최근에는 지속가능성을 포함하여 5가지 평가항목으로 주거환경을 평가하고 있다.
이와 같이 주거환경의 의미, 평가항목 및 평가항목별 지표는 사회의 변화에 따라 변화하고 있다. 앞으로도 사회의 변화를 고려하는 주거환경 및 주거환경평가에 대한 연구가 필요할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 및 필요성 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 4
• 제1절 이론적 고찰 4
• 1. 주거환경평가에 관한 이론 4
• 1) 주거, 주거환경의 정의 4
• 2) 주거환경 평가항목 5
• 3) 주거환경 평가방법 8
• 2. 공간자기상관성에 관한 이론 13
• 1) 공간자기상관성 정의 13
• 2) 공간자기상관성 측정 14
• 제2절 선행연구 검토 20
• 1. 주거환경평가에 관한 연구 20
• 2. 공간자기상관성에 관한 연구 22
• 3. 주거환경정비사업 유형구분에 관한 연구 24
• 4. 선행연구와의 차별성 27
• 제3장 주거환경평가지표 도출 29
• 제1절 지표 도출 과정 29
• 제2절 주거환경평가지표의 기준 설정 30
• 1. 주거환경의 질 개념 30
• 1) 쾌적성 30
• 2) 지속가능성 31
• 2. 주거환경의 질 지표 사례 32
• 1) 일본의 주거환경수준 지표 32
• 2) 미국의 근린성과 지표 34
• 3) 서울의 주거환경수준 지표 38
• 3. 주거환경평가 세부 지표 설정 40
• 제4장 서울시 주거환경평가 및 공간자기상관성 분석 51
• 제1절 서울시 주거환경평가 51
• 1. 분석대상 51
• 2. 분석방법 52
• 1) z-score 분석법 52
• 2) 가중치 계산 - 요인분석(Factor Analysis) 53
• 3) 주거환경종합화 54
• 3. 주거환경평가지표 55
• 1) 주거환경평가지표 분류 55
• 2) 주거환경평가지표 항목별 가중치 57
• 4. 서울시 주거환경평가 59
• 1) 주거환경평가항목별 평가 59
• 2) 서울시 주거환경평가 65
• 3) 소결 66
• 제2절 서울시 주거환경 공간자기상관성 분석 67
• 1. 분석범위 및 방법 67
• 2. 서울시 주거환경 공간자기상관성 분석 68
• 1) 인접여부에 의한 방법(Queen) 68
• 2) 폴리곤 중심점 간 거리 분석 방법 76
• 3) 소결 84
• 제5장 서울시 정비예정구역 주거환경평가 및 정합여부 판단 85
• 제1절 서울시 정비예정구역 주거환경평가 85
• 1. 분석 범위 85
• 2. 서울시 주택재개발재건축사업 정비예정구역 주거환경평가 86
• 1) 분석방법 86
• 2) 주택재개발재건축사업 정비예정구역 주거환경평가 86
• 제2절 서울시 정비예정구역 정합여부 판단 89
• 1. 서울시 정비예정구역 정합여부 판단 89
• 2. 서울시 정비예정구역 유형 구분 91
• 3. 소결 96
• 제6장 결론 97
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 97
• 제2절 연구 제안 100
• 참고문헌 101
• 부록 109
• ABSTRACT 173
• 감사의 글 179