준공업지역 공장부지 토지이용변화에 영향을 미치는 요인분석 연구 : 서울시 영등포구를 중심으로 = Analysis of major factors affecting the land use change in the semi-industrial zone factory site : focused on the case of Yeongdeungpo

국문 초록 (Abstract)

준공업지역은 지난 60여 년간 서울시의 산업을 이끌어 오면서 동시에 시민의 생활경제가 닮긴 공간이자 시민이 살아가는 삶터의 역할을 수행하고 있다. 특히 구로공단, 영등포 일대의 공장 밀집지역은 서울의 대표적인 공업지역으로 서울의 산업을 견인해 온 지역이라 할 수 있다.
그러나 지식기반산업의 발전과 서비스업 중심의 산업구조 변화로 인해 기존 제조업 위주의 공장들이 수도권 외곽으로 이전하게 되었고, 공장이 이전한 부지에 수익성 위주의 민간개발사업이 진행 되면서, 주상공혼재에 따른 토지이용상의 비효율과 환경악화, 기반시설의 공급부족, 제조업의 열악한 조업환경 등의 문제가 대두되고 있다.

이에 본 연구는 준공업지역 내 공장이전 또는 폐쇄 된 소규모 공장부지는 어떠한 용도로 변화하였는지를 규명하고 용도변화에 주요하게 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해, 2002년 영등포구 준공업지역 내 공장부지316개(489,016㎡) 필지를 대상으로 2017년 현재 토지용도 및 토지지목, 토지면적, 지가상승률, 역세권에서 거리, 토지가 접한 도로의 수 및 도로 폭, 건축물연면적, 건축물 경과년수를 조사·분석하였다.

분석 결과 토지의 이용은 토지지가에 따라 그 입지가 달라지고, 2002년 공장부지의 43.69%가 공장용도로 계속 사용 중에 있어 공업집적지로서의 기능을 지속적으로 유지하고 있으나, 접근성이 양호한 공장부지를 중심으로 용도변화가 이뤄졌음을 알 수 있었다. 또한, 공장용으로 남아 있는 토지에 입지한 건축물은 연면적 500㎡이하의 소규모 건물이면서 준공 된지 30년 이상 경과된 노후 건축물이었음을 확인 했다.
이 논문은 로지스틱회귀분석모형에서의 변수가 다양하지 못 했고, 연구범위를 영등포구로 한정하여 범위가 제한적이고, 2개 시점(2002년 기준, 2017년 비교)만을 기준으로 분석함으로써 연속적인 토지변화과정을 반영하지 못 했다. 또한 주변 토지이용상황을 연계하여 분석하지 못했다는 한계를 안고 있음으로 이 점은 추후의 과제로 남겨두기로 한다.
다만, 이 연구가 향후 준공업지역 내 공장부지에 입지한 소규모 제조업소 재생 및 활성화방안 모색 연구의 기초자료로 활용 될 수 있기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 6
• 제1절 준공업지역의 개념 및 특성 6
• 1. 준공업지역 개념 및 특성 6
• 제2절 서울시 준공업지역 변천과정 및 지정현황 9
• 1. 서울시 준공업지역 변천과정 9
• 2. 서울시 준공업지역 지정현황 11
• 제3절 준공업지역관련 정책의 변화 14
• 1. 서울시 준공업지역 관련제도의 변화 14
• 2. 수도권정비계획 17
• 3. 서울시 준공업지역 내 공동주택 입지심의기준 20
• 4. 서울시 도시계획조례 제정 21
• 5. 2030 준공업지역 종합발전계획 22
• 제4절 선행연구 25
• 1. 준공업지역 선행연구 고찰 25
• 2. 기존연구의 차별성 28
• 제5절 영등포구 준공업지역 지정현황 및 현장조사 29
• 1. 영등포구 준공업지역 지정현황 29
• 2. 영등포구 준공업지역 현장조사 34
• 제 3 장 분석의 틀 37
• 제1절 용어의 개념 37
• 1. 공장부지 37
• 2. 공장의 종류 37
• 제2절 분석모형 39
• 1. 변수설정 39
• 2. 연구모형 42
• 제 4 장 공장부지 토지이용변화 요인 분석 44
• 제1절 각 요인별 통계분석 44
• 1. 토지용도별 이용변화 분석 44
• 제2절 회귀분석 51
• 1. 요인별 독립표본 T검정 51
• 2. 다항로지스틱 회귀분석 결과 52
• 제 5 장 결 론 55
• 제1절 종합분석 및 평가 55
• 제2절 향후과제 56
• 참 고 문 헌 57
• Abstract 59