공인중개사법상 개업공인중개사의 금지행위에 관한 연구 = A Study on the Prohibited Acts of Practicing Licensed Real Estate Agents Regarding the Licensed Real Estate Agents Act

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Certified specialists officially recognized by the government have various characteristics regarding their work. They typically handle professional tasks which require special knowledge and experiences and their exclusive status regarding this matter is guaranteed. The government takes legal actions against those who do not have professional qualifications to limit their work. Based on their highly trustworthy relationships with their clients, the specialists' discretionary judgment in their special field of work is widely recognized. However, they also have various responsibilities.
The Licensed Real Estate Agents Act stipulates various responsibilities that limit the work of practicing licensed real estate agents, who are certified specialists in charge of real estate dealings. Particularly, Article 33 of the Licensed Real Estate Agents Act states regulations regarding prohibited acts. Based on precedents, this study looks at legal characteristics and contents of seven prohibited acts. Specific cases of prohibited acts and legal liabilities for violating them are examined in the following sections: civil liabilities, penal responsibilities, and administrative executions.
Clients have high expectations for certified specialists and inevitably request high-quality duties of care and responsibilities from them. However, there seem to be limits in strictly holding practicing licensed real estate agents responsible for real estate brokerage accidents. These problems ultimately have to be solved through policies and system reforms. Under the present conditions, to align with the ideology of the compensation system, which is appropriate apportionment of losses, practicing licensed real estate agents’ responsibilities resulting from brokerage must be reasonably analyzed and acknowledged, with client protection and the reality of the brokerage business in consideration.

국문 초록 (Abstract)

국가가 공인하는 전문자격사는 업무수행에서 있어서 여러 특성을 가지고 있다. 보통 특별한 지식 및 경험을 필요로 하는 전문적인 업무를 취급하고 이에 대하여 독점적 지위가 보장되며, 그 전문자격을 갖지 아니한 자에 대해서는 국가가 당해 업무를 제한하는 법적 조치를 취하고 있다. 그리고 의뢰인과의 고도의 신뢰관계를 전제로 자신의 특수 업무 영역에서 재량적 판단이 널리 인정되지만 또한 여러 가지 의무가 부과되고 있다.
부동산의 거래를 담당하는 전문자격사라 할 수 있는 개업공인중개사에게도 공인중개사법에서는 업무를 제한하는 다양한 의무를 규정하고 있다. 특히 공인중개사법 제33조에서는 금지행위에 관한 규정을 두고 있는데, 이 연구에서는 7가지 금지행위에 관한 규정의 법적 성격과 내용을 판례를 중심으로 살펴본다. 그리고 금지행위에 관한 개별 구체적인 사례와 그에 위반하는 행위의 법적 책임에 대하여 민사상 책임, 형사상 책임, 행정처분으로 나누어 검토한다.
전문자격사인 개업공인중개사에 대한 거래당사자의 높은 기대치는 개업공인중개사에 대해 높은 수준의 주의의무와 책임을 요구할 수밖에 없다. 그러나 부동산중개사고에 대해 개업공인중개사의 책임을 엄격하게 묻는 데에도 일정한 한계가 있어 보인다. 이러한 문제들은 결국 정책적·제도적으로 해결할 수밖에 없는 문제일 것이다. 다만 현재 상황에서는 중개행위로 인한 개업공인중개사의 책임도 손해배상제도의 이념인 적정한 손해분담이라는 목적에 맞게 운영해야 한다는 관점에서 중개의뢰인의 보호와 더불어 중개업무의 실태와 거래 현실을 고려하여 개업공인중개사의 책임을 합리적으로 해석·인정해야 할 것이다.

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