부동산 이중매매에 관한 일 고찰 = A study on Dual Transaction of Real Property

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Regarding dual transaction of real property, the majority opinion and judicial precedents argued and ruled, based on Article 103 of the Civil Act, that “if a purchaser is proactively involved in an act in violation of a seller’s duty even though such purchaser knew that such seller would transfer the real property for transaction to other person, any related contract is absolutely void because of violation of social order”. However, Article 103 of the Civil Act focuses on preventing the effect of any judicial act violated the social order through the negation of such judicial act by the law and order, but is not a provision for protecting any third party.
The basic orientation of regulatory and legal principles regarding dual transaction of real property should be approached from the perspective of protecting the 1st purchaser. The 1st purchaser should be primarily protected under the principle of contractual liability, and also be secondarily protected under the principle of tort liability if the 2nd purchaser’s act is unlawful.
As such, for protecting the 1st purchaser beyond the contractual liability, it is inevitable to victimize the 2nd purchaser to some extent. In such case, the basis for enforcing the 2nd purchaser’s sacrifice is the purchaser’s blamableness of proactive participation in an act in violation of a seller’s duty.
In summary, the regulatory and legal principles regarding dual transaction of real property do not focus on the negation of the effect of the 2nd seller’s acts, but are reorganized in the direction of protecting the 1st purchaser.

국문 초록 (Abstract)

부동산 이중매매에서 다수설, 판례는 민법제103조를 적용하여 “목적 부동산을 타인에게 양도하였다는 사실을 알면서 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 매수를 한 경우에는 그 계약은 사회질서에 반한 것으로서 절대적 무효라고 한다.” 그러나 민법 제103조는 사회질서에 반하는 법률행위의 내용을 법질서가 부정하여 그 효력발생을 저지하는 데에 중점이 있고, 제3자를 보호하기 위한 규정이 아니다.
부동산 이중매매의 규제 법리의 기본방향은 제1매수인의 보호관점에서 접근하여야 한다. 제1매수인의 보호는 1차적으로 계약상 책임으로 보호하여 하고, 2차적으로 제2매수인의 행위가 위법성을 따는 경우에는 불법행위책임으로 보호하여야 할 것이다.
이처럼 계약책임의 범위를 넘어 제1매수인을 보호하기 위해서는 일정한 범위에서 제2매수인의 희생이 필요하다. 이때 제2매수인의 희생을 강요하기 위한 근거가 매도인의 배임행위에 적극 가담한 비난가능성이라고 볼 수 있다.
요컨대, 부동산 이중매매의 규제 법리는 제2매도인의 행위의 효력을 부정하는 것에 중점을 두어야 하는 것이 아니라, 제1매수인을 보호하는 방향으로 재구성하여야 한다.

참고문헌 (Reference)

1 윤진수, "不動産의 二重讓渡에 관한 硏究 : 第一讓受人의 原狀回復 請求를 중심으로" 서울大學校 大學院 1993

2 김증한, "이중매매의 반사회성" 19 (19): 1964

3 손기식, "이중매매와 반사회질서의 법률행위" (12) : 1990

4 장경학, "부동산이중매도의 반사회성" 23 (23): 1974

5 서현무, "부동산의 이중양도" 전주지방법원 1998 : 1999

6 홍춘의, "부동산의 이중매매와 제1매수인의 보호" 1992

7 김용한, "부동산의 이중매매에 있어서의 문제점" 1987

8 이용훈, "반사회적 이중양도와 불법원인급여" 박영사 1985

9 김준호, "반사회적 부동산이중매매에 관한 판례이론" 박영사 1991

10 김용한, "민법총칙론" 박영사 1997

11 박종두, "민법총칙" 삼영사 2010

12 김주수, "민법총칙" 삼영사 2002

13 이영준, "민법총칙" 박영사 2007

14 김상용, "민법총칙" 화산미디어 2009

15 고상룡, "민법총칙" 법문사 2003

16 곽윤직, "민법총칙" 법문사 2003

17 Hans Stoll, "Unrechtstypen bei Verletzung absoluter Rechte" 162 : 203-, 1963

18 Dieter Medicus, "Schuldrecht" C.H. Beck 1995

19 Hermann Lange, "Schadensersatz" J.C.B. Mohr 2003

20 Alfons Kraft, "Interessenabwägung und gute Sitten im Wettbewerbsrecht" Beck 1963

21 Heinrich Dörner, "Dynamische Relativität" C.H. Beck 1985

22 Dieter Rehbein, "Die Verletzung von Forderungsrechten durch Dritte" Bamberger Fotodruck R. Rodenbusch 1968

23 Gerhard Dulckeit, "Die Verdinglichung obligatorischer Rechte" Mohr 1951

24 Helmut Koziol, "Die Beeinträchtigung fremder Forderungsrechte" Springer-Verlag 1967

25 Hein Kötz, "Deliktsrecht" Luchterhand 1998

26 Hein Kötz, "Deliktsrecht" Luchterhand 2005

27 Dieter Medicus, "Bürgerliches Recht" Heymanns Verlag 2004

28 Heinz Hübner, "Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches" Walter de Gruyter 1985