REITs 활성화를 위한 연구 = A Study on the Activation of REITs

국문 초록 (Abstract)

국문요약
REITs 활성화를 위한 연구

본 연구에서는 건전한 투자기회 제공과 국민경제 발전에 기여할 수 있는 부동산 금융 활성화를 위한 리츠(REITs)제도를 발전시키고 활성화하기 위하여 필요한 개선방안을 제시하는데 연구의 목적이 있다. 우리나라에서는 오랫동안 개인과 기업에 의한 투기적 부동산 투자는 있었으나 진정한 의미에서 부동산 개발을 위한 제도적 금융은 발전하지 못하였다. 외환위기 이후 부동산 금융에 대한 개념이 도입되고 일부는 제도화 되고 있으나 아직도 미미한 수준이라 할 수 있다.
특히 2001년 시행된 부동산 투자회사는 많은 기대효과 및 관련업계의 관심을 받으며 출발하였으나, 애초 기대하던 만큼 큰 효과를 거두지 못하고 있다. 이는 다음과 같은 문제점에서 기인한 것이다. 첫째, 안정적 수익률 확보의 문제점이다. 둘째, 투자자 보호 장치의 문제점이다. 셋째, 정보 인프라구축에 따른 문제점이다. 투자 및 수익성의 기준이 될 인덱스확립 미흡이나 투자가치의 정확한 측정에 관한 문제점으로 인해 정보 인프라 구축이 체계적이지 못하다는 문제점이다. 넷째, 전문 인력 부족에 따른 문제점이다.
이를 해결하기 위해서는 먼저, 안정적 수익률 확보를 위한 개선방안을 마련해야 한다. 즉, 리스크 관리를 통한 수익률 확보와 효율적 자산관리 시스템의 도입, 정기적 자산 가치 재평가 필요하다. 둘째, 부동산 투자회사(REITs)에 대한 홍보를 강화해야 한다. 수익률이 상대적으로 높아야 하겠지만 종전처럼 부동산 투자로 막대한 이익이나 시세차익을 누리겠다는 투자자에게는 적합한 제도가 아니므로 이에 대한 홍보가 필요하다. 셋째, 투자자 보호 장치를 마련해야 한다. 이를 위해 회사를 경영하는 경영진이나 직원은 부동산 시장과 금융시장에 관한 지식과 경험 및 투자 자본을 성실하게 관리할 윤리의식 및 수익을 극대화 할 수 있는 경영 능력을 갖추고 있어야 한다. 또한, 리츠의 원활한 자금조달과 투자자보호를 위해서는 일정기간 동안 환매를 제한하되 주식시장에서의 거래를 통하여 손쉽게 투자자금의 회수가 가능하도록 유동성이 필수적으로 확보되어야 한다. 넷째, 정보 인프라 구축에 대한 개선이다. 이를 위해서는 투자 및 수익의 기준이 되는 인덱스를 개발하고 정확한 가치 측정을 위한 방안을 마련해야 할 것이다.

ABSTRACT

A Study on the Activation of REITs

Bo-Eung Tae
Major in Management of Real Estate
Graduate School of Business Administration
Incheon University

This Study has its objective to suggest the improvement plan needed in developing and activating REITs system for the active real estate finance to provide a sound investment opportunity and contribute to the development of national economy. Korea has witnessed a speculative real property investment by a person and an enterprise for a long time but it has never seen the development of institutional finance for the development of real property in a real sense. After the foreign exchange crisis, the concept of real estate finance was introduced and institutionalized partially, but it remains still on the slight level.
Especially, a real estate investment corporation executed in 2001 started with lots of expecting effects and much concern of related-business, but it doesn't reap so high results as expected originally. This is mainly due to the following matters. Firstly, it is a matter how to secure an stable yield. Secondly, there is another matter to equip a protection device for investors. Thirdly, a third is the matter to build information infrastructure. There is a problem that it is insufficient to establish the index to be the standard of investment and yield and the information infrastructure is not systematic owing to the problem in the correct measurement of investment values. Fourth, the problem lies in the shortage of special workforce.
In order to solve these matters, first of all, we have to prepare the improvement plan to secure a stable yield. That is, it is necessary to secure an earning rate through the risk control, introduce an efficient assets management system and reassess regular assets values. Secondly, we have to build up the publicity about real estate REITs. An earning rate must be high comparatively, but it is not a proper system to an investor who intends to get huge profits and arbitrage trading with the real estate investment as before, which requires publicity thereon. Thirdly, we have to prepare an investor protection device. For this purpose, the management and staff of a company should have ethics to sincerely manage knowledge, experiences and investment capital on the real property market and finance market and the management capacity to maximize the profits. In addition, we have to restrain the repurchase for a smooth fund raising of REITs and the investor protection for a certain period but secure mobility essentially to easily collect investment money through the transaction in the stock market. Fourth, there is a matter of the improvement of information infrastructure. In this respect, we shall have to prepare a plan to develop the index to be a reference to investment and profits and measure exact values.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국문요약
• 목 차 ⅰ
• 표 목 차 ⅳ
• 제 1 장 서 론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 방법 및 범위 3
• 제 2 장 이론적 배경 5
• 제 1 절 부동산 금융 5
• 1. 부동산 금융의 개념 5
• 2. 부동산 금융의 기능 6
• 3. 부동산 금융의 발달과 변화 8
• 제 2 절 리츠(REITs)의 제도 13
• 1. 리츠(REITs)의 개념 13
• 2. 리츠(REITs)의 요건과 종류 15
• 3. 리츠(REITs)의 도입배경 및 필요성 19
• 4. 리츠(REITs)의 기능 22
• 제 3 절 리츠(REITs)의 현황 24
• 1. 리츠(REITs)의 현황 24
• 2. 리츠(REITs)의 기대효과 26
• 3. 리츠(REITs)의 유용성 29
• 제4절 외국의 리츠(REITs) 제도 31
• 1. 미국의 리츠(REITs) 제도 31
• 2. 일본의 리츠(REITs) 제도 36
• 3. 호주의 리츠(REITs) 제도 39
• 제 3 장 리츠(REITs)의 문제점 42
• 제 1 절 리츠(REITs)제도의 문제점 42
• 1. 안정적 수익률 확보의 문제점 43
• 2. 투자자 보호장치의 문제점 44
• 3. 정보 인프라 구축에 따른 문제점 45
• 4. 전문인력 부족에 따른 문제점 46
• 5. 과세제도의 문제점 48
• 제 2 절 부동산 펀드의 문제점 50
• 1. 부동산 펀드의 인식부족 50
• 2. 부동산 인덱스의 미비 50
• 3. 불법회사모펀드 방지를 위한 제도 미비 51
• 4. 전문성과 투명성 부족 52
• 5. 공모펀드의 부진 53
• 6. 부동산 시장의 침체 54
• 제 4 장 리츠(REITs)의 활성화 방안 56
• 제 1 절 부동산투자회사의 활성화 방안 56
• 1. 안정적 수익률 확보를 위한 개선방안 56
• 2. 부동산투자회사에 대한 홍보강화 58
• 3. 투자자 보호장치 마련 59
• 4. 정보인프라 구축에 대한 개선 60
• 5. 조세제도의 개선 61
• 제 2 절 부동산 펀드의 발전방안 64
• 1. 부동산 펀드에 대한 인식제고 64
• 2. 부동산 관련 자료의 축적과 인덱스 개발 65
• 3. 사모펀드를 활용한 투자 상품의 다양화 66
• 4. 자산운영의 전문성과 투명성 제고 67
• 5. 사모, 공모 제도보완을 통한 다수의 투자자 참여유도 67
• 6. 시장침체기를 기회로 활용 69
• 제 5 장 결론 71
• 참고문헌 74
• ABSTRACT 77