서울시 地價分布變化와 影響要因에 관한 硏究 = Distributive variations and influencing factors of land prices in Seoul

국문 초록 (Abstract)

오늘날 도시는 다양한 시민들의 욕구와 산업구조의 변화에 따라 빠른 속도로 변화하고 있다. 이에 따라 도시에 새로운 기능들이 수용되고, 이러한 도시내부의 공간분화현상은 지가와 밀접한 관련을 갖고 있다. 결국 도시지가의 시․공간적 변화추이를 살펴봄으로써 도시의 성장방향을 가늠해 볼 수 있다.
이러한 관점에서 이 연구는 서울시 지가의 공간적 분포변화가 과거 20여년간 실제 도시내부구조에 어떠한 변화를 가져왔는지를 용도지역별로 살펴보고자 하였다. 또한 특징적 지가분포를 보이는 도심권역과 강남권역을 사례지역으로 설정하여 용도지역별․권역별․시기별 지가영향요인을 분석하였다.
서울시의 지가분포변화 및 지가상승률에 따른 지가변화추이를 용도지역에 따라 살펴보면, 상업지역과 주거지역 모두 1980년의 경우 도심에 고지가 지역이 집중적으로 형성되어 있다가, 1970년대 말의 영동지역개발에 따라 강남지역의 지가가 급상승하면서 1980년대와 1990년대에는 강남 일대로 고지가 지역이 확대되었다.
또한, 서울시의 지가변화추이에서 고지가 분포를 보였던 도심권역과 강남권역을 사례지역으로 설정하여 지가영향요인을 미시적으로 분석한 결과는 다음과 같다.
상업지역의 주요 지가영향요인을 살펴보면, 1990년의 경우 도심권역은 금융 및 의료서비스의 기능이 강하고, 사회 및 개인서비스 업종의 비중이 높게 나타났으며, 강남권역은 지방세 부과 수준이 높게 나타나는 특징을 보였다. 2000년의 경우에는 도심권역과 강남권역 모두 의료서비스의 기능과 일자리가 주요 요인으로 나타났다.
주거지역의 주요 지가영향요인을 살펴보면, 1990년의 경우 도심권역은 사회 및 개인서비스업종의 비중이 높고, 의료서비스의 기능이 강하며, 강남권역은 사회 및 개인서비스업종의 비중과 일자리 그리고, 인근 상업지역의 지가가 주요 요인으로 나타났다. 2000년의 경우에는 도심권역은 사회 및 개인서비스업종의 비중이 높고, 의료 및 행정서비스의 기능이 강하며, 강남권역은 거주자의 소득수준이 높고, 역시 의료 및 행정서비스 기능이 강한 특징을 보였다.
이러한 분석 결과를 중심으로 서울시에 대한 지가정책을 수립할 때 고려되어야 점으로 우선, 현재 토지이용상황에 관계없이 일률적으로 적용되는 지가정책이 용도지역에 따라 차별적인 적용되어야 할 것이다. 지금까지의 일률적인 지가정책으로 인하여 주거지역에 상업기능이 무분별하게 침투하고, 토지이용형태가 혼잡해지는 등의 문제가 발생하였다. 이를 해결하기 위하여 용도지역에 따른 합리적인 지가정책이 이루어져야 할 것이다.
또한 계획과정에서 미리 장래 도시 개발로 인해 나타날 수 있는 외곽지역의 지가상승에 대한 고려가 있어야 할 것이다. 1990년대 이후 서울대도시권이 확대가 본격적으로 이루어지고 있으며, 서울의 외곽지역인 용인․수지․판교 등이 급격한 지가상승을 보이고 있다. 이러한 지가의 급상승을 억제하기 위해서 계획 입안시 지가상승에 대한 충분한 고려가 이루어져야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Today, Cities have changed rapidly according to the citizen's various want and industrial structure's alteration. Therefore, Cities have accepted new function. There is close correlation between urban spatial structure and land price.
In this regard, this study has analyzed the changing pattern of Seoul's land prices according to the zoning in the past 20 years and the changes in the urban internal structure which have occurred because of the change in land prices. The summary of this study is as follows.

1. Changing trend of land prices in Seoul according to the zoning
All of the commercial area and residential area In 1980, a high-land priced areas are concentrated in the CBD. But at the end of 1970's, the land prices of Kangnam area are skyrocketed because of the Kangnam area development program. And since the 1980's, the high-land priced area has spread throughout the kangnam.
2. Major influencing factors of land prices by the area
In the case of the CBD commercial area In 1990, financial, medical and community social & personal services are strong functioned. And Kangnam commercial area have a high tax burden. All of the CBD and Kangnam commercial area In 2000, major influencing factors of land prices are medical services and the number of jobs.
In the case of the CBD residential area in 1990, community social & personal and medical services are strong functioned. And Kangnam residential area, major influencing factors of land prices are community social & personal services, the number of jobs and nearby commercial area's land prices. All of the CBD and Kangnam residential area in 2000, medical and administrative services are good.

By analyzing the results, land prices policies in Seoul can be established and considerable political points can be suggested. First of all, land price policy that is uniformly applied now, must be designated as zoning. The next long term land price policy must be formed.

목차 (Table of Contents)

• 第 Ⅰ 章 序 論 1
• 第 1 節 연구의 배경 및 목적 1
• 第 2 節 연구의 범위 및 자료 2
• 第 3 節 연구의 방법 및 내용 3
• 第 Ⅱ 章 理論的 考察 5
• 第 1 節 지가이론 5
• 1. 지가의 개념 5
• 2. 지대 및 지가이론 6
• 第 2 節 지가영향요인 10
• 第 3 節 선행연구검토 12
• 第 Ⅲ 章 硏究對象地域槪觀 15
• 第 1 節 서울시의 도시공간구조 15
• 1. 1980年代 서울시 도시공간구조 15
• 2. 1990年代 서울시 도시공간구조 16
• 第 2 節 서울시의 일반 현황 19
• 第 Ⅳ 章 地價變化推移分析 23
• 第 1 節 분석방법 24
• 第 2 節 지가분포의 변화 28
• 1. 상업지역의 지가분포 28
• 2. 주거지역의 지가분포 31
• 第 3 節 지가상승패턴의 변화 34
• 1. 상업지역의 지가상승 34
• 2. 주거지역의 지가상승 36
• 第 4 節 소 결 38
• 1. 동별 지가변화추이 38
• 2. 용도지역별 지가변화추이 47
• 第 Ⅴ 章 地價影響要因分析 49
• 第 1 節 변수선정과 분석모형설정 50
• 1. 변수의 선정 49
• 2. 분석모형설정 50
• 第 2 節 지가영향요인의 검출 53
• 1. 상업지역의 지가영향요인 53
• 2. 주거지역의 지가영향요인 61
• 第 3 節 소 결 69
• 1. 상업지역의 지가영향요인 69
• 2. 주거지역의 지가영향요인 70
• 第 Ⅵ 章 結 論 73