부동산서비스산업 진흥법 제정에 따른 부동산시장의 변화와 대응과제 = Market changes and responses to the real estate service industry restructuring

국문 초록 (Abstract)

국내 부동산시장은 최근 국내외적으로 커다란 변화에 직면해 있다. 세계금융 위기의 장기
화로 인해 저성장의 지속과 고령화 시대의 진입, 1~2인 가구의 증가, 부동산 중개 서비스의
다양화 등으로 소형주택 중심의 공급이 지속되고 월세 비중이 증가하며 부동산의 직거래가
증가하며 공급 위주의 시장에서 임대 및 관리 위주의 시장으로 빠르게 변화하고 있다. 이에
따라 부동산산업은 부동산중개업이라는 전통적인 부동산산업의 시장수요가 감소하면서 업무
영역의 조정과 서비스 개선을 통한 산업의 가치를 재창출하고 역할의 제고 등 정치적이고
제도적인 검토가 요구되고 있다. 대외적으로는 1986년부터 2017년까지 끈질기게 이어져온
부동산 시장의 대외 개방 압력을 들 수 있다. 1986년 UR에서부터 비롯된 부동산시장의 개방
은 2017년 3월 FTA 협정에 제시된 법률·서비스시장의 개방시한이 완료되었고 국가와 국경을
초월하는 글로벌 경쟁의 시대가 열리게 되었다. 이에 발맞추어 거대자본과 전문적 기술력과
높은 수준의 서비스매뉴얼을 가진 선진국의 대형부동산법인들이 국내진출을 시도하고 있고,
이에 대응하려는 정부의 정책수립과 부동산시장의 자체적인 활로모색이 어우러진 결과 전통
적인 부동산시장의 패러다임에 변화를 가져오게 되었다.
무엇보다도 부동산에 대한 수요자 즉, 소비자의 인식변화에 주목해야 한다. 높은 교육수준
과 소득의 증대, 주택보급률 100% 달성, 인구와 가구 구성의 변화라는 사회적 특성에 따라
다양하고 적극적인 구매패턴과 건전한 투자패턴 등을 가지고 고차원적인 삶의 질과 일상생
활의 차별성을 구가하려는 인식을 가진 소비자들이 빠르고 폭넓게 증가하고 있다.
이에 따라 정부는 최근 부동산시장을 부동산서비스산업으로 개편하고『부동산서비스산업
진흥법』을 제정하여 기초적 인프라를 구축하였는데, 이 법 제정은 오랜 대외적 개방요구의
마지막 시한을 넘기기 전에 국내 부동산시장을 수호하기 위한 정부의 급박한 필요성에 기인
한 것으로 알려져 있다.
이를 계기로 전통적인 부동산시장에는 심각한 지각변동이 일어나게 되었다. 부동산중개업
을 비롯한 감정평가, 컨설팅 등으로 대별되던 전통적 부동산 시장은 이번 부동산서비스산업
진흥법의 제정을 통해 부동산에 대한 기획, 개발, 임대, 관리, 중개, 평가, 자금조달, 자문, 정
보제공 등의 9개 영역의 서비스행위로 정의되었다. 이 가운데서 중개를 제외한 8개 영역은
부동산서비스산업 진흥의 시대에 순조롭게 정착할 뿐 아니라 고유의 업역을 강화해 나가는
데 성공할 가능성이 높을 것으로 전망되지만, 중개 영역의 개업공인중개사들에게는 우려와
위기로 받아들여지고 있다.
따라서 본 연구에서는 부동산중개업 분야에서 개업공인중개사의 현실에 초점을 맞추어 정
부가 부동산서비스산업 발전을 위한 기본계획에서 제시한 네트워크형 부동산종합서비스인증
과 부동산서비스산업 진흥법에서 제시한 우수부동산서비스사업자인증 제도를 살펴보고 이를
통한 부동산서비스의 융·복합 실천에 대해서 살펴볼 것이다. 이는 우수한 제도와 정책이 편
파적이거나 일방적으로 왜곡될 소지를 방지하고 행여 정부정책이 대기업의 중개업진출의 길
을 열어주어 그 결과 영세하고 열악한 환경 속에서도 희망을 꿈꾸는 소상공인이 대부분인
개업공인중개사를 희생시키는 우를 범하지 않도록 경계하고자 한다.
국내의 부동산서비스산업과 그 종사자들은 이러한 현실을 직시하고 개방으로 인한 대외
적 여건 변화를 적극적으로 수용하며 내부적 여건과 인식 변화에도 능동적으로 대응하여야
할 것이다. 새로운 패러다임의 성공은 구성원 스스로의 올바른 방향 설정과 성공에의 의지
와 현실적인 노력에 달려있다고 할 것이다. 그러나 이 모든 것에 우선하여 정부의 올바른
정책수립이 선행되어야 하고 정기적인 피드백과 보완이 필요하며 이에 따른 적절한 지원과
연구개발이 지속적으로 뒤따라야 한다. 정부가 정책 수립과 그 시행에 있어 행여 국민의 생
존권을 위협할 여지는 없는지 경계할 때 보편타당한 결론에 이를 수 있으며 국민편의의 증
진과 국민경제의 지속가능한 발전에도 이바지할 수 있으리라 믿어 의심치 않는다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경과 목적 1
• 제 2 절 연구 범위와 방법 3
• 제 2 장 국내부동산시장의 현황 및 문제점 5
• 제 1 절 부동산산업의 개념 및 범위 5
• 1. 부동산 산업의 개념 5
• 2. 부동산 산업 범위 및 분류 6
• 1) 한국표준산업분류 6
• 2) 산업간 연관관계 기초 7
• 3) 국내 부동산산업의 문헌상 분류 8
• 제 2 절 국내 부동산 시장 현황 11
• 1. 부동산 산업 현황 지표 11
• 1) 부동산의 부가가치 비중 11
• 2) 부동산산업 매출액 12
• 3) 부동산산업 사업체수 14
• 4) 부동산산업 종사자 수 16
• 5) 부동산산업의 고용친화도와 노동생산성 18
• 2. 부동산산업의 세부 구조 21
• 3. 부동산시장과 부동산중개업의 관계 22
• 4. 주요 시사점 23
• 제 3 절 국내 부동산시장의 문제점 24
• 1. 영세성 24
• 2. 업역 간의 분절성 25
• 3. 낮은 전문성 25
• 4. 공급자 중심의 부동산 시장 27
• 제 3 장 국내 부동산 시장의 환경 변화 30
• 제 1 절 국내 부동산 시장의 단계별 전개과정과 특징 30
• 1. 국내부동산시장의 단계별 전개과정 30
• 2. 국내 부동산시장의 특징 31
• 제 2 절 역대 정권별 부동산 정책 변화 32
• 1. 박정희 정부(1963.12-1979.10) 32
• 2. 전두환 정부(1981.3-1988.2) 32
• 3. 노태우 정부(1988.2-1993.2) 33
• 4. 김영삼 정부(1993.2-1998.2) 33
• 5. 김대중 정부(1998.2-2003.2) 34
• 6. 노무현 정부(2003.2-2008.2) 34
• 7. 이명박 정부(2008.2-2013.2) 34
• 8. 박근혜 정부(2013.2-2017.5) 35
• 제 3 절 국내 부동산시장의 환경 변화 36
• 1. 대외적 환경 변화 36
• 1) 법률서비스 시장의 완전개방 36
• 2) 종합부동산서비스 개념의 도입 38
• 2. 대내적 환경 변화 41
• 1) 수요자 특성의 변화 41
• 2) 투자방식의 간접투자로의 변화 45
• 3) 정부 정책의 수요자 중심으로의 변화 46
• 4) 부동산산업과 IT의 융합 48
• 제 4 장 부동산서비스산업 진흥법 제정과 그 영향 50
• 제 1 절 동 법의 제정 배경 및 과정 50
• 1. 제1차 부동산산업 발전계획의 수립과 중개업계의 반응 50
• 2. 부동산서비스산업 진흥법의 제정 배경 및 과정 51
• 3. 동 법의 성격 52
• 1) 기본법 52
• 2) 선언적 성격 52
• 제 2 절 동 법의 주요 내용 53
• 1. 동 법의 기본 용어 정의와 내용의 구성 53
• 1) 동 법의 기본 용어 정의 53
• 2) 동 법의 구성 53
• 2. 동 법의 주요 내용 54
• 1) 부동산서비스산업 진흥 기본계획의 수립 : 제5조, 강행조항 54
• 2) 융복합 부동산서비스산업 지원 등 : 제9조, 임의조항 55
• 3) 부동산서비스산업 실태조사 : 제11조, 임의조항 55
• 4) 전문인력의 육성 및 관리 등 : 제12조, 임의조항 55
• 5) 우수 부동산서비스 인증 : 제15조 ~ 제20조, 임의조항 55
• 제 3 절 동 동 법 제정에 따른 부동산서비스 관련 제도의 변화 56
• 1. 우수부동산서비스 인증제도의 도입 56
• 2. 네트워크형 부동산종합서비스 인증제도의 운영 56
• 1) 내용과 종류 56
• 2) 신청 현황 및 문제점 57
• 제 4 절 동 법 제정의 기대효과 60
• 1. 긍정적 효과 60
• 2. 부정적 효과 61
• 3. 시사점 62
• 제 5 장 부동산서비스산업의 발전을 위한 과제 64
• 제 1 절 부동산서비스산업 사업자의 자발적 노력 64
• 제 2 절 정부의 부동산서비스산업 지원시스템 구축 64
• 1. 정부의 부동산관련 정보망 구축과 정보의 공개 64
• 2. 영세사업자 지원체제 구축 65
• 제 3 절 부동산서비스산업의 뉴컬러 확장 67
• 1. 부동산과 정보기술의 융합 67
• 2. 펀딩 규모 4년새 10배 이상 증가 67
• 3. 공유경제 기반 기업에의 투자 확대 67
• 4. 뉴컬러로 투자기회 잡아야 68
• 제 6 장 결론 69
• 제 1 절 연구의 한계 69
• 제 2 절 시사점 70
• 참고문헌 72
• 부 록 75
• Abstract 81