건축물 시가표준액 산정 시 층별 효용비 반영 방안

국문 초록 (Abstract)

□ 연구목적 및 범위
○ 본 연구는 건축물 시가표준액 산정 체계의 중장기적 개선 방안을 모색하고, 이에 기초하여 수직적 위치에 따른 가격 차이를 적절히 반영하는 층별 효용표의 개발을 위한 조건들을 검토하는 데 목적을 둠.
○ 연구 범위
- 비주거용 건물 시가표준액의 실태를 분석하고 문제점 정리
- 층별 효용비에 대한 국내외 선행연구를 정리하고 해외 사례 조사
- 건축물 층별 효용비 반영 방안을 단기와 중장기로 구분하여 제시
- 현행 가감산 특례 적용대상 건축물(상가)은 물론, 사무용 오피스텔과 주거용 오피스텔을 대상으로 층별 효용비를 추정하고, 그에 따른 시가표준액 변동 분석
- 건물의 소재 지역, 건물유형, 지상층수(최고층수) 등 층별 가격에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요인들을 고려한 층별 효용표 작성을 위해 필요한 조건들 제시
□ 연구내용
○ 비주거용 건물 시가표준액의 실태 분석
- 자료 및 분석 방법
· 시·도 건물 취득세 과세자료(2018.3~2020.4) 중 건축물과 토지 결합 자료 이용(구분물건 기준으로 총 516,736건으로 건축물 자료 전체(2,603,572건)의 19.8% 수준)
· 기본적으로 각 범주별로 건축물 비율 및 현실화율을 산정하여 상호 비교 분석
- 구조별 분석
· 현실화율 측면에서 2018~2020년 동안 연와조와 철골(철골철근)콘크리트조 건축물은 하향추세, 철근콘크리트조 건축물은 상승추세를 나타내면서 2020년 기준으로 60% 내외의 수준
- 위치별 분석
· 다수의 수시조정 사례가 관찰되며, 이러한 수시조정에도 불구하고 현실화율이 100%를 초과하는 사례가 다수 존재
· 위치지수가 클수록 건축물 비율이 급격히 낮아지고, 현실화율은 높아지는 경향
· 시·도별로 건축물 비율과 현실화율이 상당한 차이를 나타내고 있어 층별 효용표 작성시 지역별 차이 반영 필요
- 용도별 분석
· 현실화율 측면에서 2018~2020년 동안 생활숙박시설, 사무용 오피스텔 및 사무실용 건물은 하향추세, 호텔, 상점, 의원, 기타 판매시설, 공장은 상승추세, 현실화율이 90%를 상회하는 용도 범주가 다수 존재
- 용도·위치별 분석
· 주거용 오피스텔, 사무용 오피스텔, 상가 혹은 근린생활시설 순으로 공시지가가 높은 지역에 주로 위치하고, 숙박시설과 공장은 공시지가가 상대적으로 낮은 지역에 위치
· 공시지가가 가장 높은 중심부 지역에서 사무용 오피스텔, 상가 혹은 근린생활시설의 시가표준액이 토지 시가표준액으로부터 가장 큰 영향을 받는 상황에서 그 근거가 되는 공시지가가 토지 가격을 제대로 대표하지 않는 경향
- 층별 분석
· 주거용 오피스텔의 경우 5층 미만 건물에서는 1층의 건축물 비율과 현실화율이 상대적으로 낮은 반면 11~20층 건물에서는 양자가 층별로 균일한 양상
· 사무용 오피스텔의 경우 5~10층 건물에서는 1층의 건축물 비율이 높고 현실화율이 낮은 반면, 5층 미만 및 11~20층 건물에서는 양자가 다른 층과 유사
· 상가의 경우 대체로 1층의 세부담 수준이 다른 층보다 상대적으로 낮고, 일부 최고층수 건물에서는 고층으로 갈수록 세부담 수준이 낮은 양상
- 층·위치별 분석
· 사무용 오피스텔의 경우 5~20층 건물의 1층에 대한 시가표준액이 건물 위치에 따른 거래가격 변동 반영 미흡
· 상가의 경우에는 거의 모든 지상층수 건물에서 1층에 대한 시가표준액이 건물 위치에 따른 거래가격 변동 반영 부족
○ 비주거용 건물 시가표준액의 문제점
- (건축물과 토지 분리산정에 따른 시장가치와의 괴리) 비주거용 집합건물은 건축물 단독이 아니라 건축물과 토지 일체로 거래됨에 따라 건물의 시가표준액(‘적정가격’)이 시장가치(가격)와 괴리되는 현상이 자주 발생
- (집합건물 토지지분 가격 산정 기반 미비) 구분소유 건물부분에 대한 건축물과 토지지분의 가격 비율에 관한 정보가 생산·제공되고 있지 않아 집합건물 구분소유권의 대상이 되는 건물부분의 대지사용권(토지지분) 가격(시장가치)은 공시지가만으로는 산정이 곤란
- (집합건물 내 수직적 위치에 따른 가격 차이 반영 미흡) 현행 건축물 시가표준액 산정 방식은 가감산 특례를 통해 층별 가격 차이를 일부 반영하고 있으나 해당 건물의 소재 지역, 유형 등 층별 가격에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요인들까지 반영 미흡
- (토지 시가표준액 산정 시 층별 효용비 적용 곤란) 토지지분이 동일하더라도 층별로 다르게 평가될 여지가 있지 않은 상황에서는 토지 시가표준액 산정 시 층별 효용비의 적용이 토지지분에 대한 법적 권한과 부조화될 여지 존재
○ 해외사례 검토의 시사점
- 첫째, 각국은 임대료 비교, 도급법, 수익법 등 다양한 방식을 적용하여 비주거용 부동산 관련 세목의 과세표준 산정
· 영국은 사업용(비거주) 레이트의 과세표준 산정 시 임대가치에 기초한 사용가치 기준 적용
· 덴마크는 토지세 및 서비스세의 과세표준인 토지가치 및 건물가치 산정 시 거래사례 비교 방식 적용
· 싱가포르는 재산세 과세표준인 연간가치(AV, Annual Value)를 산정할 때 원칙적으로 임대료 비교 방식을 적용하고, 임대료 추정이 어려운 특수 자산에는 도급법을 적용하며, 임대자료가 없는 독점적 성격의 부동산에 대해에서는 수익법 병용
- 둘째, 각국은 다양한 방식을 이용하여 층별 효용 반영
· 영국은 건물 수익성 판단 시 고객의 접근성을 다루며, 상업용 부동산의 전형적인 임대료 수준 책정 시 층별 효용 고려
· 덴마크는 건물 유형에 따라 건축물 가치를 산정하는 모형을 동일하게 적용하며, 건축물 가격을 산정할 때 층별 효용을 반영한 총 유효 연면적 이용
· 싱가포르는 풍부한 연간 임대료 자료에 기반하여 층별 효용 반영
- 셋째, 각국은 건물 유형을 고려한 다양한 층별 효용표 제공
· 영국은 건물 유형을 승강기 유무, 지역 특성, 면적 측정방법 등을 기준으로 분류하여 층별 효용비를 포함한 별도의 파일 제공
· 싱가포르는 풍부한 연간 임대료 자료에 기반하여 상업용 부동산, 사무실 등 건물 유형별로 층별 효용표 작성·제공
- 넷째, 영국, 싱가포르 등 건물 분류상 구분건물은 물론 구분소유권도 존재하지 않는 국가의 경우 우리나라 집합건물 시가표준액 산정에 주는 시사점이 제한적
○ 비주거용 건물의 층별 효용비 추정 결과
- 상가
· 1층에 대한 가산율을 현행보다 최소 5/100 정도 더 높이는 방안을 강구 필요
· 5층 미만과 5~10층 건물의 2층에 대해 3/100 정도의 가산율 적용을 검토 필요
· 현행 5층 이상 상가부분에 대한 감산율 운용 방식이 5~10층 건물의 경우에는 바람직할 수 있으나, 11~20층, 21~30층, 30층 초과 건물에 대해서는 감산율이 아니라 가산율 운용이 더 바람직
· 지역과 지상층수를 고려한 층별 효용표 작성 필요
- 사무용 오피스텔
· 지역과 지상층수를 고려한 층별 효용표를 작성·적용하여 시가표준액 산정 필요
- 주거용 오피스텔
· 잠정적으로 저층보다는 고층으로 갈수록 효용이 더 증가하는 경향을 보여주며, 이를 반영하여 해당 시가표준액 산정 필요
○ 건축물 층별 효용비 반영 방안
- 기본 방향
· 비주거용 집합부동산(집합건물)에 한정
· 집합건물 구분소유자의 토지지분에 대한 가격 산정 기반이 미비한 현실 고려
· 토지 시가표준액 산정 시 층별 효용비의 적용이 곤란한 현실 고려
· 가감산 특례를 통한 건축물 층별 효용 반영 방식에 대한 부분적 개선보다는 건축물 시가표준액 산정체계의 합리화와 연계하여 그에 적합한 층별 효용비 반영 방안 강구
- 세부 방안
· (단기 방안) ①현행 방식 유지 & 가감산 특례 조정, ②건축물 시가표준액 산정체계를 원가 방식과 거래사례비교 방식으로 이원화 & 구분소유 건물부분의 건축물과 토지 가격 비율에 관한 정보 제공 여부에 따라 거래사례비교 방식 세분화
· (중장기 방안) 건축물 시가표준액 산정체계를 원가 방식과 거래사례비교 방식으로 이원화 & 건축물과 토지 가격 비율에 관한 정보 제공 여부에 따라 거래사례비교 방식 세분화 & 거래사례가 미미한 건물에 대한 새로운 건축물 시가표준액 산정 방식 적용
□ 정책제언
○ 본 연구는 비주거용 건물의 층별 효용비 반영 방안을 단기와 중장기로 구분하여 다음과 같이 제시
- 단기적으로는 크게 현행 원가 방식을 유지하되 가감산 특례만 조정하는 방안 제안
- 중장기적으로는 현행 건축물 시가표준액 산정 방식의 개편을 수반하는지 여부에 따라 크게 두 가지로 구분(현행 원가 방식 적용 vs 신규 원가 방식 적용)
· 이 두 방안은 공통적으로 일부 집합건물에 대해 거래사례 비교 방식의 적용을 병행
· 또한 구분소유 건물부분의 건축물과 토지 가격 비율에 관한 정보 제공 여부에 따라 2가지로 세분화
- 이 방안들의 장단점은 <표 1> 참조
○ 위에서 제시한 층별 효용비 반영 방안은 단기와 중장기로 구분되어 있으나 이 둘은 별개의 것이 아니라 순차적으로 추진될 필요가 있는 과제로 보는 것이 적절
- 그렇다면 우선적으로 필요한 것은 다수의 거래사례가 보고되는 일부 집합건물, 특히 사무용 혹은 주거용 오피스텔에 대한 층별 효용비의 적용을 위한 관련 층별 효용표 작성 및 시범사업 추진
- 이 경우 오피스텔 층별 효용표는 지역별·지상층수(최고층수)별로 구분하여 세부적으로 작성 필요
- 아울러 오피스텔의 경우 지하층의 용도에 따른 차이 고려 필요
- 나아가 재개발 여부, 엘리베이터 유무 등 건물의 특성을 고려하여 각각의 층별 효용표 작성 필요
○ 이러한 시범사업의 추진과 함께 층별 효용표 작성을 위한 과세자료 확보 및 구축도 동시에 병행 필요
- 우선 정확한 취득세 과세자료 확보가 중요
- 특히 지방세 신고 시 건물과 토지를 별도로 작성·신고하도록 하여 해당 자료의 자세한 구축 필요
- 나아가 실거래가 신고자료 및 주변 환경 여건을 나타내는 공간 정보의 구축 필요
○ 이처럼 자세한 과세자료, 실거래가 신고자료 및 공간 정보의 확보·구축과 동시에 실무적으로 활용 가능한 층별 효용표의 작성을 위해서는 신중한 자료 처리 및 적정 분석 모형의 활용이 중요