건설공사비 상승 및 부동산시장 악화가 도시정비사업에 끼치는 영향에 관한 연구 : 소규모주택정비사업 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 대상인 소규모주택정비사업은「도시 및주거환경정비법」및「빈집 및 소규모주택정비에관한 특례법」에 의거한 도시정비사업의 한 종류로 조합방식으로 진행된다. 도시정비사업의 중요한 키워드는 조합사업성을 나타내는 비례율에 크게 영향을 끼치는 건설공사비 및 분양가이다. ‘22년 시작된 건설공사에 필요한 원자재값 상승과 부동산시장 악화가 도시정비사업 진행에 위협요소로 작용하고 있다. 이로 인해 조합사업성을 나타내는 비례율이 낮아져 사업이 중단·지연되는 사업장들이 늘어나고 있다. 본 연구에서는 사례분석을 통한 사업성 시뮬레이션 및 전문가의 설문조사를 실시하여 공사비 상승 및 부동상시장 악화가 도시정비사업 중 소규모주택정비사업의 사업성에 끼치는 영향과 향후 대응방안에 대하여 연구하였다. 재건축·재개발에 비해 규모가 작은 소규모주택정비사업의 경우 현재 상승된 공사비 및 주변 부동산시세를 반영할 경우 비례율에 큰 영향을 끼쳐 조합원 분담금이 상승되어 사업의 진행이 어렵다는 결론이 나타났다. 공사비의 경우 조합 사업비의 70% ~80%이상을 차지하는 요소인 만큼 조합 사업성에 가장 큰 영향을 끼친다. 또한 조합의 수입은 조합원 분담금, 일반분양 수입금, 상가분양 수입금 3가지로 구성되어 지는데 인근 시세를 고려한 분양가가 사실상 조합의 수입과 직결되어지는 요소이기 때문에 주변시세의 하락은 조합사업성에 끼치는 영향이 크다. 전문가인터뷰를 통해서는 정비업체, 시공사, 신탁사의 정비사업팀에 종사하는 직원을 대상으로 하였으다. 현재 상황에 있어서 공사비 상승에 따라 사업을 진행하는데 있어 어려움을 겪고 있으며 새로운 사업장에 대해서 보수적으로 접근한다고 하였으며 공사비 협의에 대한 제도적 개선이 필요하다고 답하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Small scale Urban Renewal Project, which is the subject of this study, is a type of urban maintenance project based on the 「Urban and Residential Environment Maintenance Act」 and the 「Special Act on the Maintenance of Vacant Houses and Small-scale Housing」, and is carried out in a cooperative manner. The important keywords of the urban renewal project are the construction cost and sale price, which greatly affect the proportional ratio that indicates the business feasibility of the cooperative. Rising raw material prices and the deterioration of the real estate market for the construction work that started in 2022 are acting as threats to the progress of the urban renewal project. As a result, the proportional ratio representing the cooperative business potential is lowered, and the number of business places where business is suspended or delayed is increasing. In this study, feasibility simulation through case analysis and expert survey were conducted to study the impact of rising construction costs and the deterioration of the floating market on the feasibility of Small scale Urban Renewal Project among urban renewal projects and future countermeasures. In the case of mall scale Urban Renewal Project, which are smaller in scale than reconstruction and redevelopment, when the current increased construction cost and the market price of surrounding real estate are reflected, it has a large effect on the proportional ratio, resulting in an increase in members' contributions, making it difficult to proceed with the project. In the case of construction cost, it has the greatest impact on the business feasibility of the cooperative as it accounts for more than 70% to 80% of the cooperative's project cost. In addition, the cooperative's income consists of three types: members' contributions, general sale revenue, and commercial sale revenue. Since the sale price considering the nearby market price is in fact a factor directly related to the cooperative's income, the decline in the surrounding market price has a great impact on the business viability of the cooperative. Through expert interviews, the target was employees engaged in the maintenance business team of maintenance companies, construction companies, and trust companies. In the current situation, they said that they are experiencing difficulties in carrying out the project due to the rising construction cost and that they are taking a conservative approach to the new business site, and that there is a need for institutional improvement in the construction cost consultation.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 6
• 제2절 연구의 범위 7
• 제2장 관련 법제도 및 선행연구 검토 8
• 제1절 관련 법제도 8
• 1. 도시 및 주거환경정비법 8
• 2. 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 11
• 3. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 13
• 제2절 소규모주택정비사업 관련 선행연구 15
• 1. 선행연구 15
• 2. 선행연구와 차이점 17
• 제3장 연구방법론 20
• 제1절 사업성 시뮬레이션 분석 20
• 제2절 전문가 심층 인터뷰 22
• 제4장 소규모주택정비사업 24
• 제1절 소규모주택정비사업 개요 24
• 제2절 소규모주택정비사업 비례율 29
• 제3절 소규모주택정비사업 문제점 32
• 제5장 소규모주택정비사업의 사업성 저하 요인 35
• 제1절 건설공사비 상승 35
• 1. 건설공사비 상승의 원인 35
• 2. 건설공사비 상승이 끼치는 영향 36
• 3. 관련제도 40
• 제2절 부동산시장 침체 41
• 1. 부동산시장 침체의 원인 41
• 2. 부동산시장 침체가 끼치는 영향 42
• 3. 관련제도 43
• 제6장 종합분석 46
• 제1절 사업성 시뮬레이션 분석 46
• 1. 소규모재건축사업 분석 46
• 2. 가로주택정비사업 분석 54
• 제2절 전문가인터뷰 63
• 1. 전문가인터뷰 개요 63
• 2. 전문가인터뷰 결과 64
• 제7장 결론 69
• 제1절 결론 69
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 72
• 참고문헌 73
• ABSTRACT 75