외국인의 토지소유제도에 관한 연구 - 제주도를 중심으로 - = A Study on the Foreigner's Land Acquisition Systems : Focused in Jeju Island

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, there are various laws to regulate land ownership and utilization. Among them, there is a special law for the acquisition of land by foreigners.
「Forreigner's Land Acquisition Act」stipulates the general requirements regarding acquisition of land by foreigners. The real estate acquisition registration in「Foreign Exchange Transaction Act」provides articles about acquisition of buildings and relating rights (leasehold, surface and mortgage rights) other than land. Also, it regulates articles about foreign exchange inflow/outflow in relation with domestic real estate purchases by foreigners.「Foreign Investment Promotion Act」stipulates the benefits in regards to foreign investment registration procedures, tax exemption, and sales of state-owned property in the case of domestic land purchases by foreign-invested enterprises. Recently, the special act regarding land ownership by foreigners has been legislated and revised. The opening of real estate market and immigrant real estate investor program in 2010 increased the acquisition of domestic land by foreigners. Compared to other markets, the acquisition of land by foreigners has increased dramatically in Jeju Special Self-Governing Province.
This study is about the foreigner owned land program in the Jeju Special Self-Governing Province. After looking at the legislation relating to the foreigner owned land program, it analyzed the current condition of national and foreign land acquisition from 2012∼2015 after Jeju became a special self-governing province in 2010. Next, the problems surrounding foreign land acquisition caused by the foreigner owned land program and immigrant real estate investor program were examined, and an improvement plan was suggested.
First, former studies and relating laws were analyzed, and the current data on the conditions in Jeju collected from the Jeju Special Self-Governing Provincial government office was used. The foreigner owned land program and immigrant real estate investor program in Jeju were examined and an improvement plan was derived from this information.
First, foreigners need to understand relating laws and regulations regarding land acquisition when investing real estates (land) in a host country, and they need to pay attention to the different range of 'foreigners' in foreign investment laws. The acquisition method differs depending on the types of lands. Thus, that needs to be confirmed as well. Also, they need to be aware of administrative procedures because the legal character of the rights regarding agreement for the establishment is set differently.
Secondly, the immigrant real estate investor program, in Jeju Special Self-Governing Province in February 2010, increased foreigner owned land which caused overheating real estate investment, speculation in real estate, and land encroachment. To reduce these concerns, there needs to be a land transaction permit system for a specific area to prevent land value rising due to rackless purchases from foreigner invested development and side effect of Jeju mountainous regions development without thought for the environment. And, it is necessary to limit the development by raising the grade of conservation area.
Thirdly, the weakest legislation and formal inspection regarding foreigner owned land program need to be reviewed. When it comes to some negative narrow minded views and legal system, there needs to be the faithful enforcement of foreigner owned land legislation and field inspection to prevent the speculative investment in real estate by foreigners. Also, solutions are needed for negative views on foreign investment with informatization of the real estate market and advancement of real estate culture through rearrangement of real estate infrastructure. There needs to be the foreigner owned real estate law by adding further regulations regarding buildings other than land through revising the current foreign investment law.
This study showed the increasement of domestic land acquisition and investment by foreigners. There need to be a strategy to lead foreigners to invest on regional economy through positive views on the real estate (land) investment. The investment is focused on land-intensive tourist attraction in Jeju Island where there is an active investment due to immigrant real estate investor program. Based on this, it is important to develop, promote and secure investments in Jeju Island by the real estate investments related to the industry that could activate economic growth. It is expected to invigorate the local economy in the future through active management and promotion.

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 경우에는 토지의 소유 및 이용관계를 규범적으로 통제하고 있는 법률들이 다양하게 존재하고 있는데, 그러한 법률 중에 토지의 취득주체가 외국인의 경우에는 특별법에 의하여 규율되고 있다.
「외국인토지법」은 외국인의 국내 토지취득에 관한 일반적인 사항을 규정하고 있으며, 「외국환거래법」의 부동산 취득신고는 토지이외의 부동산인 건물 및 관련 권리(전세권·지상권·저당권 등)를 취득할 경우에도 그 신고 대상으로 규정하고 있으며, 외국인의 국내 부동산 매입과 관련된 외국환 유출·입에 관한 사항을 규정하고 있다. 「외국인투자 촉진법」은 외국인투자기업이 국내 토지를 매입할 경우 외국인투자신고절차·조세감면 및 국유재산 매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용을 규정하고 있다. 외국인 토지소유에 있어서 최근 특별법이 제·개정 되고 있으며, 부동산 시장의 개방과 더불어 2010년의 부동산투자이민제도 실행으로 외국인의 국내 토지 취득이 증가하는 추세이다. 특히 제주특별자치도는 다른 지역에 비해 외국인의 토지소유취득이 급증하였다.
이 논문은 외국인 토지소유제도에 관한 제주특별자치도의 사례를 중심으로 고찰하는 것이다. 외국인 토지소유제도에 관련된 법제를 살펴보고 2010년 제주특별자치제도의 실행으로 인한 2012∼2015년까지의 전국 및 외국인 토지취득 현황 및 분석을 통하여 외국인 토지소유제도와 부동산투자이민제도로 인한 제주도의 외국인의 토지소유취득과 관련하여 도출되는 문제점과 개선방안을 제시하고자 한다.
먼저 선행 연구 및 관련 법제를 분석하였으며, 제주특별자치도의 실태분석을 위해서는 제주특별자치도청에 정보공개청구를 하여 그 자료를 참고 및 활용하였다. 외국인 토지소유제도와 제주도부동산투자이민제도의 문제점을 파악하고 그 개선방안을 도출하였다.
첫째, 외국인이 부동산(토지)를 투자 시 고려해야 할 점은, 토지취득 함에 있어서 투자유치국의 토지제도 및 관련 법제의 이해가 선행되어야 하며, 외국인투자 관련 법률의 ‘외국인’의 범위가 다르기 때문에 주의가 필요하다. 토지 종류에 따라 토지취득방법을 달리 규정하고 있기 때문에 확인이 필요하다. 또한 토지에 대한 권리설정계약의 법적성질을 달리 규정하고 있기 때문에 행정절차에 주의하여야 한다.
둘째, 2010년 2월부터 시행된 제주특별자치도 부동산투자이민제도는 외국인 토지소유가 증가함으로써 부동산투자 과열현상추세를 띄고 제주지역의 부동산투기의 조짐, 토지잠식의 우려를 불식시키기 위해서는 무분별한 외국자본에 의한 투자개발로 인한 토지매입으로 지가상승, 제주도의 보전가치가 높은 중산간 지역의 난개발로 인한 부작용을 막기 위해 특정지역을 대상으로 토지거래허가제 등을 도입할 필요성과 관리보전지역의 등급을 상향조정하여 개발을 제한할 필요가 있다.
셋째, 외국인 토지소유제도에서 운영상 관련 법제도의 느슨한 시행 및 형식적 점검, 외국인투자에 대한 일부 편협한 부정적 시각과 법제도적인 측면에서는 투자를 가장한 외국인의 부동산투기를 적극 차단해야 하며 외국인토지법 기타 관련 법제도의 충실한 시행 및 현장 확인, 외국인투자에 대한 일부 지나친 부정적 시각의 해소, 부동산 정보인프라의 재정비를 통한 부동산 시장의 정보화 및 부동산 문화의 선진화할 필요가 있다.
현행 「외국인토지법」의 체계를 개편하여 토지취득에서 더 나아가 건물 취득에 대한 규정을 삽입하여 외국인 부동산 관련 법률 형태로 접근해야 할 것이다.
외국인의 국내의 토지취득 및 투자는 지속적으로 증가 할 것으로 예상된다. 외국인 부동산(토지)투자에 대한 긍정적 인식을 바탕으로 지역경제와 연계된 투자를 유도하는 전략이 필요하고, 부동산투자이민제도로 투자유치가 활발한 제주도의 경우도 투자가 토지 집약적 관광휴양시설에 집중되어 있음을 알 수 있듯이 지역도민과 함께 경제 활성화를 도모할 수 있는 산업과 연계한 부동산투자를 통하여 제주도의 지역개발과 투자 활성화 및 안정화를 도모하는 것이 중요하므로 향후 좀 더 효율적이고 적극적으로 관리, 추진되어 지역경제의 활성화를 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• Ⅰ. 연구의 범위 = 3
• Ⅱ. 연구의 방법 = 3
• 제2장 외국인 토지소유제도에 관한 기본적 고찰과 현황 = 5
• 제1절 기본적 고찰 = 5
• Ⅰ. 기본개념 = 5
• 1. 외국인의 의의 = 5
• 2. 토지소유의 의의 = 6
• Ⅱ. 외국인 토지소유 관련 법제 = 7
• 1. 외국인토지법 = 7
• 2. 외국인투자 촉진법 = 10
• 3. 기타 관련 법규 = 13
• 4. 제주국제자유도시특별법 및 제주특별자치도 투자유치 촉진 조례 = 16
• 제2절 전국의 외국인 토지소유현황 = 22
• 제3절 제주도의 외국인 토지소유현황 = 33
• Ⅰ. 제주도의 지리적 위치와 개요 = 33
• Ⅱ. 외국인 토지소유 증가현황 = 37
• 1. 외국인 토지취득현황 = 37
• 2. 제주도에서의 외국인과 내국인의 토지소유현황과 분석 = 45
• Ⅲ. 지역별 외국인 토지소유 분포도 = 51
• 1. 선호지목 = 51
• 2. 선호지역 = 53
• 제3장 외국인 토지소유제도에 관한 검토 = 60
• 제1절 외국인 토지소유제도의 변천과 주요내용 = 60
• Ⅰ. 연혁적 변천 = 61
• Ⅱ. 현행 외국인 토지소유제도의 주요내용 = 63
• 1. 외국인 토지취득 = 63
• 2. 외국인 외화의 반출과 반입 = 65
• 3. 외국인 부동산 등기절차 = 66
• 4. 외국인 부동산 매각대금의 반출 = 68
• 5. 부동산실명제 = 69
• 제2절 외국인의 토지취득 방법 및 절차 = 71
• Ⅰ. 외국인의 토지취득 방법 = 71
• Ⅱ. 외국인의 토지취득 절차 = 72
• 제3절 외국인 토지 취득의 제한과 취득촉진 = 74
• Ⅰ. 외국인의 토지취득 제한 = 74
• Ⅱ. 외국인의 토지취득 촉진 = 75
• 1. 부동산 투자이민제도의 개념 = 77
• 2. 부동산 투자이민제도의 실시현황 = 78
• 제4장 제주도에서의 외국인의 토지소유제도의 문제점과 개선방안 = 96
• 제1절 외국인의 토지소유 제도와 운영상의 문제점과 개선방안 = 96
• Ⅰ. 문제점 = 96
• Ⅱ. 개선방안 = 97
• 1. 외국인토지법 기타 관련 법제도의 충실한 시행 및 현장 확인 = 97
• 2. 외국인 투자에 대한 일부 지나친 부정적 시각 해소 = 98
• 3. 부동산 정보인프라의 정비를 통한 부동산시장 정보화 및 부동산 문화의 선진화 = 99
• 4. 현행「외국인토지법」체계 개편 = 100
• 제2절 제주특별자치도 부동산투자이민제도의 문제점과 개선방안 = 101
• Ⅰ. 제주특별자치도 부동산투자이민제도의 입법적 문제점 = 101
• Ⅱ. 입법적 보완의 필요성 = 102
• 제3절 제주특별자치도의 부동산투자이민제도 시행 이후의 외국인의 투자개발사업으로 인한 문제점과 개선방안 = 104
• Ⅰ. 외국인의 투자개발사업으로 인한 문제점 = 104
• Ⅱ. 체계적인 관리시스템 구축의 필요성 = 105
• 제5장 결론 = 107
• 참고문헌 = 110
• 부록 = 114
• ABSTRACT = 118