주택재개발사업의 공공지원 효과분석

국문 초록 (Abstract)

정비사업에 대한 기존의 연구들은 공공의 역할 등을 위주로 이루어졌으나
재개발사업에 대한 공공지원의 효과를 분석한 연구는 없었다. 이에 본 연구
에서는 민관합동재개발방식으로 시행 중인 성남2단계 주택재개발사업에 대한
성남시의 공공지원 효과를 분석하여 공공지원의 필요성을 밝히고자 하였다.
본 연구에서는 성남2단계 주택재개발사업의 정상화를 위해 그간 성남시가
발표한 공공지원방안을 중심으로 하였으며, 그 주요내용은 미분양주택의 인수,
용적률 상향, 정비기금 보조 및 융자 등이다.
성남2단계 주택재개발사업이 정상화되기까지의 과정을 살펴보면, 2009년
12월 사업시행인가를 받았으나 부동산 경기침체에 따른 주택가격 하락으로
주민부담금이 증가함에 따라 LH는 주민 스스로 사업추진 여부를 결정하도록
유도해 오다 주민참여형 민관합동재개발방식을 골자로 하는 사업촉진안을
마련하여 신흥2구역과 중1구역의 주민대표회의에 제안하였다.
신흥2구역과 중1구역은 2011년 10월, 금광1구역은 2013년 4월에 주민이 참
여하여 선정한 시공자가 사업비 조달 및 분양책임을 이행하고 LH는 사업시행자
지위유지 및 사업관리를 수행하는 민관합동재개발방식을 도입하였다.
신흥2구역과 중1구역은 2012년 6월에 최초 입찰을 시행하였으나 유찰되
었고, 주민대표회의와 시공자 입찰조건 완화 협의를 하였으나 주민부담을 가
중시킨다는 사유로 협의가 진척되지 않은 채 한동안 재입찰 보류되었다.
반면 금광1구역은 2014년 2월 분양가 인하 및 미분양인수 처리방안 등이
포함된 사업시행약정 변경을 위한 주민전체회의를 개최하였고, 이후 입찰
공고하여 시공자 선정을 위한 주민전체회의를 개최하여 시공자를 선정하였다.
중1구역도 2014년 4월 금광1구역과 동일 조건으로 사업시행약정을 변경
하고 시공자 선정을 위한 주민전체회의를 개최하여 시공자를 선정하였으며,
신흥2구역도 2014년 12월 시공자 선정을 위한 주민전체회의를 개최할 예정이다.
5년간 답보상태이던 성남2단계 주택재개발사업이 시공자 선정을 계기로
정상화 됨에 따라 사업주체간 지속적인 갈등도 해소되었다.
본 연구에서는 시공자가 선정된 금광1구역과 중1구역을 대상으로 하여
용적률 상향 ․ 정비기금 보조 ․ 정비기금 융자시의 주민의 주택형별 평균부담금
(이하“주민부담금”이라 함)을 비교하였는데 용적률 상향시 주민부담금이
가장 크게 완화되는 것으로 분석되었다.
다음으로, 최초 사업시행인가시를 기준으로 한 기준안과 시나리오 분석
1~6 중 계획용적률 260%에서의 주민부담금을 비교 분석하였다. 분석결과
공공지원이 없는 최초 사업시행인가시의 기준안은 주민부담금이 과중하여
사업추진이 불가하였을 것으로 보이며, 계획용적률 260%에서 성남시의 정
비기금 보조 및 융자가 100% 지원되어야만 공공지원의 효과가 극대화 됨
을 알 수 있다. 따라서 국가 및 지방자치단체는 공공지원을 통한 구시가지
주거환경개선을 위하여 적극적으로 공공지원 정책을 펼쳐야 한다.
▶ 주요어 : 공공지원, 민관합동개발방식, 순환정비방식, 정비기금 보조
정비기금 융자, 비례율, 권리가액, 주민부담금