부동산매도인과 중개업자의 설명의무 = Explanatory Obligation of the Seller and the Real Estate Agent inl Estate

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Various legal problems related transactions in real estate have been presenting in recent years.Life environments(noise problems between two floors in the apartment, rights to enjoy sunshine, and rights to enjoy views) related environmental rights as well as problems on the its defects or right relations of property itself have been presenting as important factors.Thus explanatory obligation on these situations have got to be an important factor for contract conclusion.Generally, for defects of real estate itself, it is common that the seller is responsible for the defects of property or right as a warranty. But, if the important part of the contract was done under insufficient explanation in the part of the life environment, and owing to the reason, some damage have happened to the buyer, the seller has to be responsible for unlawful act on the civil law.Furthermore, for how much the agent has to get responsible for the explanatory obligation in case the agent intervene in the transaction, the real estate brokerage business law 17th and its enforcement ordinance 22th-1-4 has covered the connection of road and mass transport, continuity to market and school, condition of location like topography, and environmental condition like sunshine, noise, vibration, nasty smell.Therefore, basically, it is regarded that the agent has to explain to his client about environmental factors like the noise problem between floors and sunshine in case of transacting apartment.Thus, if the agent recognize the noticeable obstacle behavior form his neighbour, the agent has to explain properly to his client about the situation. Thus, it is considered that the agent has to get responsible for the default on an obligation or the unlawful act responsibility in case of violation.

국문 초록 (Abstract)

최근에 부동산매매와 관련하여 다양한 법률문제가 제기되고 있다. 매매목적물 자체의 하자나 권리관계 등에 대한 문제뿐만 아니라 환경권과 관련하여 주변의 생활환경(아파트의 층간소음문제, 일조건, 조망권 등) 등의 문제도 중요한 요소로 제기되고 있다. 그러므로 부동산매매시 이러한 사정에 대한 설명의무를 계약성립의 중요한 요소가 되고 있다. 일반적으로 매도인으로서는 부동산자체의 하자에 대해서는 매도인으로서 물건이나 권리의 하자에 대하여 담보책임을 지는 경우가 대부분일 것이다. 그러나 생활환경에 대한 부분에 대해서는 계약의 중요한 부분이 매도인의 충분한 설명이 없는 상태에서 이루어 졌고, 그것으로 인하여 매수인에게 손해가 발생했다면 민법상의 불법행위책임을 물을 수 있을 것이다. 더 나아가 부동산 매매시에 부동산중개업자를 介在시킨 경우에 부동산 중개업자는 어느 범위내에서 설명의무를 지는가에 대하여 부동산중개업법 제17조와 동법 시행령 제22조 제1항 제4호에서는 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장학교 등과의 인접성, 지형 등 입지조건, 일조소음진동악취 등 환경조건을 포함하고 있다. 그러므로 중개업자는 기본적으로 중개의뢰인에 대하여 아파트의 경우 층간소음문제 및 일조 등의 환경적 요소에 관하여 설명해야 한다고 본다. 따라서 부동산매매시에 이웃에 의한 현저한 방해행위에 대하여 중개업자가 인식하고 있는 한, 중개업자는 매수인에 대하여 적절한 설명을 해야 하고, 이러한 의무를 위반한 경우에는 채무불이행 혹은 불법행위책임을 져야 한다고 본다.

참고문헌 (Reference)

1 "不動産取引 消費者法講座" 日本評論社 1988

2 "不動産仲介業者の注意義務 澤野順彦編 現代裁判法大系②[不動産賣買]" 新日本法規出版 1998

3 "不動産仲介業者の債務不履行責任 澤野順彦編 現代裁判法大系②[不動産賣買]" 1998

4 "不動産仲介契約の硏究" 一粒社 1981

5 "不動産仲介契約" 現代契約法大系 第3卷 有斐閣 1983

6 "하자담보책임론" 법원사 2000

7 "채권각론(제3판" 박영사 1999

8 "중개업에 관한 연구 성균관법학 창간호" 1987

9 "중개사고예방법 및 사례분석" 부연사 2001

10 "부동산중개업자의 주의의무 한양법학 4ㆍ5집" 한양대학교 1994

11 "부동산중개업법상의 중개대상물확인ㆍ설명의무" 부동산학보 제18집 18 : 2001

12 "부동산중개론(개정증보판" 형설출판사 2005

13 "부동산중개계약의 정형화론－부동산중개업법의 보완을 위하여－" 한국부동산법학회 1987

14 "賣主の瑕疵擔保責任と媒介業者の注意義務 不動産媒介の裁判例" 有斐閣 1999

15 "賣主および仲介業者の說明義務と隣人に關する事情－大阪高判平成16ㆍ12ㆍ2をめぐって" (804) : 2005

16 "新版注釋民法(16" 有斐閣 1989

17 "新版注釋民法(13" 有斐閣 1996