공동주택 재건축사업 : 우선순위 도출을 위한 AHP 분석을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본격적인 사업시행 전 단계가 시행준비단계임을 감안한다면, 원활한 사업시행을 위해 중요한 역할을 하고 있는 것이 추진위원회라 할 수 있다. 「도시및주거환경정비법」개정 전에는 주민이 임의로 추진위원회를 구성하여 운영함에 따라 사업추진에 따른 이권을 얻기 위해 다수의 추진위원회가 난립하기도 하였다. 추진위원회의 난립은 주민 간 갈등발생 요인 및 사업추진에 걸림돌이 되었고, 이를 시정하고 추진위원회 제도를 법제화 하여 이들의 구성 시기 및 절차, 업무 범위 등을 명확히 해주었다(국토교통부,2010).
사업의 첫 단계부터 갈등요인이 발생하게 되면 사업의 전체적인 진행에도 차질이 빚어질 수밖에 없다. 따라서 본 연구는 기존 문헌 및 제도관련 법령을 통해 도시․주거환경정비사업의 사업단계를 알아보고, 특히 시행준비단계에서의 추진위원회 단계를 중심으로 재건축 사업의 문제점을 파악하고 그 개선방안을 도출해 보고자 한다. 또한 이를 통해 향후 재건축 사업의 추진위원회 단계에서 발생하는 문제점을 해결할 수 있는 실용적인 대안을 제시하는 것을 목적으로 한다.
이러한 내용을 파악하기 위해 먼저 문헌검토를 통해 도시․주거환경정비사업 관련 기초자료를 수집ㆍ정리․분석하였다. 정리 자료를 바탕으로 하여 이후 연구 단계에서는 연구목적을 달성하기 위해 추진위원회 단계의 문제점에 관한 설문 조사가 이루어졌다. 실질적으로 사업 추진단계에서 어려움을 겪고 있는 대상 지역에 대한 설문을 실시하였다.
AHP 분석을 통해 설문을 분석하여 추진위원회 단계 재건축사업의 문제점 관련 상위요인들을 추진위 내부 요인, 경제성 요인, 대외 환경 요인, 제도적 요인 나누어 그 중요도를 살펴보았다. 이러한 요인들에 대해 추진위원회주민들은, 먼저 경제성 요인을 재건축 사업 추진위원회 단계에서 가장 중요한 문제점이라고 인식하고 있었으며, 대외환경요인을 두 번째로 중요한 문제라고 인식하는 것으로 나타났다. 추진위내부요인이 세 번째로 중요한 문제점으로 인식되었으며 제도적요인은 가장 낮은 순위로 나타났다.
각 하위요인별 중요도를 살펴보면, 추진위원회 내부요인에서는 ‘토지 등 소유자 동의율 문제’가 상대적으로 중요한 문제점으로 나타났다. 경제성 요인 중에서는 ‘현재의 낮은 사업성 문제’를 중요한 문제점으로 인식하고 있었다. 또한 대외환경요인에서는 ‘부동산 시장의 침체’가 상대적으로 중요한 문제로 인식되는 것으로 나타났고, 제도적 요인에서는 ‘주택정책의 잦은 변화’를 상대적으로 중요한 문제로 인식하고 있었다.
재건축 사업 추진위원회 단계에서 나타나는 주요 문제점 17가지를 동시에 비교하여 문제점의 우선순위를 분석한 결과 ‘현재의 낮은 사업성’을 전체 문제점 중 가장 중요한 문제점으로 인식하고 있었다.
이러한 분석결과를 토대로 다음과 같은 정책적 시사점이 도출되었다. 먼저, 사업성 악화에 대응 할 수 있는 처방책을 제도적으로 마련해 주거나 기존 법령 및 제도들에서도 조합원 재량의 수익 사업을 마련할 수 있도록 규제를 완화해 주는 식의 사업성 보장될 수 있는 제도마련이 필요하다. 또한 용적률 상향조정과 과도한 기부채납율의 조정이 필요하며, 부동산 시장의 흐름에 따른 주택정책, 부동산세제, 금융규제 등의 변화는 신중하고 장기적인 안목에서 이루어져야 하고 주택정책의 잦은 변화를 지양해야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the reconstruction project of multi-unit dwelling, establishing the reconstruction association is crucial for the project. In establishing the reconstruction association, a voluntary committee usually arises to prepare for organizing the association. This study identifies the problems when a committee prepares for establishing the reconstruction association and make suggestions to solve them.
As a literature review, the process of improving urban and residential environment is examined based on the pertinent institutions and the reality. To make clear the problems, the researcher conducted a questionnaire survey targeting the preparation committee members faced with difficulties in the early stage of the reconstruction projects, and used the analytic hierarchy process(AHP).
This study classifies the major 17 problems about the reconstruction projects into four factors. The result of AHP shows that the committee members recognize the economical efficiency factors as the most serious problem type, the unfavorable external conditions as the second, the committees' internal conditions as the third, and the institutional conditions as the last problem type.
The result also shows that the committee members think the low economical efficiency, the depressed real estate market, the difficulty in getting the agreement from owners of real estate, and the high variability of the institutions regarding real estate market as the most serious problems in each factor. In specific, by comparing and prioritizing the major 17 problems, this study finds that the committee members regard the current low economical efficiency as the most serious problem.
Based on the AHP result, this study suggests that the government allow the association's members to run profit-making business through deregulation, increase the floor area ratio, and decrease the land donation ratio in order to raise the profitability of reconstruction projects. Also, the government should be careful in changing the real estate institutions such as housing policy, taxation, and financial regulation. Moreover, the government should avoid the frequent institutional change.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1. 연구의 목적 및 배경 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 재개발・재건축 사업의 이론적 배경 4
• 제1절 도시․주거환경정비사업의 개념 4
• 제2절 도시․주거환경정비사업 관련 법 체계 6
• 1. 도시․주거환경정비사업의 제도현황 6
• 2. 도시․주거환경정비사업의 내용 19
• 제3절 도시․주거환경정비사업 추진단계별 내용 27
• 1. 기본계획수립 단계 28
• 2. 정비계획수립 및 정비구역지정 단계 30
• 3. 추진위 구성 단계 32
• 4. 조합설립 단계 33
• 5. 사업시행인가 단계 34
• 6. 관리처분인가 단계 36
• 7. 철거 및 착공 단계 37
• 8. 준공․조합의 청산 및 해산 단계 39
• 제4절 추진위원회 구성 단계의 세부내용 41
• 1. 추진위원회 구성 단계의 주요내용 41
• 2. 추진위원회 구성 단계의 문제점 48
• 제5절 연구변수의 도출 52
• 제3장 연구설계 63
• 제1절 연구모형 63
• 제2절 연구대상 분석 및 분석방법 64
• 1. 연구대상 지역 분석 64
• 2. 조사개요 및 분석방법 64
• 제3절 설문구성 65
• 제4장 추진위원회 구성단계 갈등에 대한 실증분석 67
• 제1절 응답자의 개인적 특성 67
• 제2절 추진위원회 구성단계 문제점(우선순위) 조사 69
• 1. 계층분석적 의사결정방법(AHP) 개요 69
• 2. AHP 분석결과 75
• 3. 상대적 중요도 분석-전체응답자 82
• 4. 상대적 중요도 분석-집단별 중요도 91
• 제5장 결론 102
• 제1절 분석결과 102
• 제2절 정책적 시사점 103
• 제3절 연구의 한계점 및 향후 연구방향 105
• 참고문헌 107
• 부록: 설문지 109
• ABSTRAC 117