도시정비사업 전문적 관리를 통한 조합원의 사적 목적 달성 방안 연구 : 서울시 용산역 제3구역을 중심으로 = A Study on the Way to Achieve Members Private Goals through Professional Management of Renewal Project : Focused on the Third Sector of the Yongsan Station in Seoul

국문 초록 (Abstract)

도시정비사업은 정부 및 지방자치단체가 도시기능의 회복과 노후불량 주택의 주거 환경 개선 및 상권 활성화 등의 공적 목적을 달성하기 위하여 계획적으로 추진하는 공적 목적 사업이다. 또한 도시정비사업은 정비 구역 안의 토지 등 소유자와 기타 권리자가 조합을 결성하고 보유 토지 건물 등의 자산과 기타 권리를 투자하여 개인 자산의 경제적 가치 극대화를 도모하고자 하는 사적 목적 사업이다. 그러므로 공적 목적 달성을 위하여 도시정비사업을 추진하는 정부 및 지방자치단체와 사적 목적 달성을 위하여 사업을 집행하는 집행부는 전문성을 확보한 가운데 윤리 도덕성을 가지고 전문적 관리를 통하여 공적 목적과 사적 목적을 효율적으로 달성하도록 최선을 다하여야 한다.
본 연구의 목적은 도시정비사업의 이론과 절차 및 수행 업무를 문헌을 통하여 이론적으로 고찰하고 도시정비사업에 대한 조합원의 만족도를 파악한 후에 만족도에 미치는 도시정비사업 업무 수행에 대한 조합 집행부의 전문적 관리 수준을 평가하고 도시정비사업에 대한 전문적 관리 수준이 도시정비사업 조합원 사적 목적 효율적 달성에 대하여 어떤 영향을 미치는지를 분석하여 그 결과를 토대로 조합원 사적 목적 효율적 달성 방안의 대안으로 ‘도시정비사업 전문적 관리방안’ 을 도출하여 학계와 업계에 제시하는데 있다.
본 논문의 연구의 범위는 시간적 연구 범위와 공간적 연구 범위 및 내용적 연구 범위를 가지고 있다. 본 연구의 시간적 연구범위는 서울시 용산역 전면 제3구역 도시정비사업 지정 및 고시일인 2006년 1월 19일부터 이전고시일인 2018년 7월 13일 까지로 설정하고 공간적 연구범위는 서울시 용산역 전면 제3구역 도시정비사업(재개발)에 한정한다. 본 연구의 내용적 연구범위는 도시정비사업의 조합원 사적 목적의 개념과 중요성 및 필요조건과 저해요인 및 유효요인을 문헌을 통하여 이론적으로 탐색하고 도시정비사업의 문제점을 도출하여 이를 바탕으로 연구가설을 설정한다. 이를 분석하기 위한 연구 모형을 구축하며 설문조사를 설계하여 설문조사를 실시하고 응답 결과를 통계 처리방법으로 설정한 가설을 분석하고, 그 결과를 토대로 조합원 사적 목적 효율적 달성방안의 대안으로 한정한다. 연구 방법으로는 본 연구 주제를 분석하기 위하여 문헌적 조사방법과 실증 분석방법을 활용하여 연구를 수행하였다. 문헌적 조사방법을 통하여 선행연구 논문과 국가 통계자료, 전문 도서와 정부의 도시정비사업 관계법령과 제도 및 정책 등에 대한 자료를 수집하고 이를 분석하여 도시정비사업의 이론을 체계화하고 문제점을 도출하여 연구 설계에 반영하였다. 또한 문헌적 조사 방법을 통하여 서울시에서 도시정비사업의 제도로 운영하고 있는 클린업 시스템을 검토하고 서울시 용산역 전면 제3구역 도시정비사업의 기초자료를 조사하고 검토하였으며 도시정비사업 주요 부문별 사건, 사고 사례를 분석하여 연구 설계에 반영하였다. 이론적 한계를 극복하기 위하여 실증 분석법을 통하여 연구 가설을 설정하고 연구모형을 구축하며 변수에 대하여 조작적으로 정의한다. 설정한 연구 가설을 통계적 방법으로 분석하기 위하여 설문조사를 설계한다. 설문조사는 전문가 그룹과 조합원 그룹을 대상으로 응답자 일반 사항, 도시정비사업 만족도 인식조사, 도시정비사업 업무 수행에 대한 조합 집행부의 전문적 관리수준, 그리고 도시정비사업의 전문적 관리 수준이 도시정비사업 조합원 사적 목적 효율적 달성에 미치는 영향도를 분석할 수 있도록 설문조사를 설계하고 작성한 설문 조사지를 조합원과 전문가에게 배포하고 수거한 설문 응답지 중 신뢰성이 확보된 설문자료 응답지를 유효 표본으로 추출하여 통계적 처리 방법으로 분석하였다.
이에 따른 연구 결과로서 첫째, 조합 설립 및 사업시행계획 인가 부문, 이주 및 철거 부문, 관리 처분계획 부문, 시공사 선정 부문, 조합 운영관리 부문, 공사설계 및 안전관리 부문 등 전체 도시정비사업 11개 주요 부문의 전문적 관리는 사업기간을 단축하고 사업비의 경제화, 분쟁 및 소송의 예방, 도시정비사업의 활성화, 도시정비 사업비의 효과적 조달, 시행착오 및 자원 낭비 방지, 조합 업무의 능률화, 추가 공사비 발생 억제, 인적 물적 피해 최소화, 사업기간의 단축과 추가 사업비 발생 억제 및 노력양의 감소 등을 유도하여 조합원 사적 목적 효율적 달성에 유의하게 작용하는 것으로 분석 되었다. 또한 도시정비사업 조합원 사적 목적 효율적 달성을 위해서는 도시정비사업 주요 11개 부문의 전문적 관리가 매우 중요하고 필요한 것으로 분석되었으며 조합원 사적 목적 효율적 달성에 요구되는 전문적 관리를 수행하기 위해서는 조합 집행부의 전문성 강화와 윤리 도덕성 무장을 위하여 도시정비사업에 대한 의무적 전문적 관리 교육이 필수적임을 시사하고 있다.
둘째, 연구가설 실증 분석 결과 조합원 사적 목적 효율적 달성에 요구되는 전문적 관리를 수행하기 위한 “도시정비사업 전문적 관리 방안”을 도출하고 이를 제시하였다.
결론적으로 도시정비사업 조합원 사적 목적 효율적 달성을 위해서는 도시정비사업 주요 11개 부문의 전문적 관리가 매우 중요하고 필요하며 조합원 사적 목적 효율적 달성을 위해서는 도시정비사업에 대한 전문적 관리 교육을 통하여 조합 집행부의 전문성과 윤리 도덕성을 기반으로 하는 도시정비사업의 전문적 관리가 필수적임을 시사하고 있다. 도시정비사업을 통한 조합원 사적 목적 효율적 달성에 요구되는 전문적 관리 방안의 체계적 실시를 위하여 정책 당국에 다음의 사항을 보장해 줄 것을 제안 하였다.
첫째, 도시 및 주거환경 정비법 제115조 및 같은 법 시행령 제90조(교육의 실시)조항을 개정하여 도시정비사업 교육을 의무적 교육으로 실시하도록 조치해야한다.
둘째, 지방자치단체는 도시정비사업 교육 기관을 설치하고 상시적으로 운영할 수 있도록 도시정비사업 지원제도를 개선한다.
셋째, 도시정비사업 전문성 확보 및 윤리도덕성 강화 중심의 교재를 개발하고 전문 강사를 육성 배출해야 한다.
넷째, 조합 집행부를 도시정비사업 교육 이수자 중심으로 조직하도록 하고 운영하도록 조치해야 한다. 다섯째, 도시정비사업 관리 대행제도의 문제점을 개선하고 조합 집행부가 주도적으로 도시정비사업을 수행하게 해야 한다. 여섯째, 도시정비사업 업무 매뉴얼과 각종 시스템 및 프로그램을 적극 활용하도록 조치해야 한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 1) 연구의 범위 3
• 2) 연구의 방법 3
• Ⅱ. 도시정비사업의 이론적 고찰 6
• 1. 도시정비사업의 이해 6
• 1) 도시정비사업의 개념 6
• 2) 도시정비사업의 역사 8
• 3) 도시정비사업 내용 9
• 4) 도시정비사업의 특성 11
• 5) 도시정비사업의 현황 16
• 6) 도시정비사업의 수행단계 및 과정 21
• 7) 도시정비사업 문제점 고찰 26
• 2. 도시정비사업 조합원의 사적 목적 29
• 1) 조합원 사적 목적의 개념 29
• 2) 조합원 사적 목적의 특성 30
• 3) 조합원 사적 목적 효율적 달성의 필요조건 31
• 4) 조합원 사적 목적 효율적 달성 요인 33
• 3. 도시정비사업의 전문적 관리 33
• 1) 전문적 관리의 개념 33
• 2) 전문적 관리의 필요성 37
• 3) 전문적 관리의 필요조건 38
• 4) 전문적 관리 대행제도의 문제점 고찰 39
• 5) 전문적 관리 문제점 개선 방향 42
• 6) 전문적 관리의 기대효과 44
• 4. 선행 연구 검토 및 차별성 44
• 1) 선행 연구 검토 44
• 2) 선행 연구 사례와의 차별성 47
• Ⅲ.용산역 제3구역 도시정비사업 사례 조사 및 분석 50
• 1. 도시정비사업의 개요 및 계획 조사 50
• 1) 용산구 용산역의 지리적 특성 50
• 2) 도시정비사업의 개요 및 계획 51
• 3) 정비사업장의 위치 54
• 4) 완공 후 건축물 조감도 55
• 5) 건축물의 배치도 56
• 6) 도시정비사업 추진경과 57
• 2. 도시정비법 상의 관리 실태 조사 62
• 1) 전문 관리업자에 의존한 도시정비사업 업무 수행 62
• 2) 도시정비사업의 형식적 임의 교육 실시 및 의무교육 부재 63
• 3) 도시정비사업 조합집행부 전문성 및 관리능력 결여 64
• 4) 서울시와 용산구 도시정비사업 지원시스템 운영 및 정보공개 65
• 5) 국토교통부 도시정비사업 지원 및 감독제도 운영 66
• 3. 연구문헌상의 도시정비사업 과정별 문제점 조사 67
• 4. 용산역 전면 제3구역 도시정비사업 과정별 문제점 분석 69
• 1) 추진위 및 조합 설립과정 문제점 69
• 2) 초기 준비과정 문제점 70
• 3) 세입자 이주 및 철거 과정 문제점 71
• 4) 관리처분 계획(안) 인가 과정 문제점 72
• 5) 시공사 선정 및 계약 체결 과정 문제점 73
• 6) 설계 및 공법변경 과정 문제점 74
• 7) 조합 운영과정 문제점 76
• 8) 도시정비사업 전체 과정 문제점 78
• 5. 도시정비사업 사례 종합 분석 결과 89
• Ⅳ. 도시정비사업의 실증분석 93
• 1. 연구 설계 93
• 1) 연구가설의 설정 93
• 2) 연구 모형의 구축 95
• 3) 설문조사 설계 96
• 2. 실증 분석 98
• 1) 자료 통계 처리 방법의 제시 98
• 2) 신뢰도 검증 99
• 3) 연구대상자의 인구 통계적 분석 99
• 4) 도시정비사업의 인구 통계적 분석 101
• 5) 전문적 관리 수준 평가와 만족도 및 영향도 분석 102
• 6) 조합원 사적 목적 달성 영향도 차이 검증 107
• 7) 전문적 관리 수준 평가 및 부문별 만족도 분석 116
• 8) 분석결과 가설의 검증 117
• 9) 가설 분석 결과 및 해석 129
• Ⅴ. 전문적 관리 방안 131
• 1. 전문적 관리 방안의 개요 및 도입의 목적 131
• 1) 전문적 관리 방안의 개요 131
• 2) 전문적 관리 방안의 도입 목적 131
• 2. 전문적 관리 방안 도입 필요성 132
• 1) 비전문적 관리에 의한 조합원의 피해 사례 132
• 2) 조합원 사적 목적 효율적 달성 영향 분석 결과 133
• 3) 전문적 관리 방안의 내용 135
• 3. 도시정비사업 전문적 관리 방안 실시 방법 140
• 1) 도시정비법 개정 및 의무적 사업 관리 전문화 교육 실시 140
• 2) 도시정비사업의 전문적 관리 인프라 구축 140
• 3) 도시정비사업 조합 임원의 전문적 관리 필요조건 충족 141
• 4) 도시정비사업 전문적 관리 방안 도입 효과 142
• Ⅵ. 결 론 144
• 1. 연구의 요약 및 시사점 144
• 2. 연구의 한계 147
• 3. 정책적 제안 147
• 참 고 문 헌 149
• 부록 (설문조사지) 156
• ABSTRACT 164
• 감사의 글 169