부동산등기 일람성확보를 위한 제도개선방안 = Plan for improving public announcement function of real estate registration

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate registration system is a system to secure quickness and safety of real estate transaction as well as to protect rightful persons by announcing the relationship of rights about real estate together with present status of real estate publically based on the exclusivity of real rights. Public announcement system of real rights on real estate has operational difference per country, but each country selects registration system or similar announcement method as this. In modern society having frequent real estate transactions, it is necessary to make public announcement of the relationship of rights about real estate by means of credible official ledger. And it is also necessary to protect the credibility of the trust in case of having transactions after confirming the official ledger and trusting in its contents. But present legal system doesn't recognize credibility of real estate registration as public

announcement system about real estate real rights and doesn't enforce title insurance system of compensating damages to trusters of real estate registration. In order to protect real estate traders, it is necessary to complement the weak point of our legal system whose public confidence is not recognized by strengthening public announcement function of real estate registration and making easily readable real estate register by anyone.
System of confirming the right of lease for houses and commercial buildings among rights coming under registration matters according to real estate registration law through residence register or business registration not through real estate register is being settled. But actual status of real estate can't be exactly confirmed only by real estate register but only through ledger, its accuracy can be guaranteed, which can be said as contradictory matter to the purpose of public announcement system for securing safety and quickness of real estate transaction. Accordingly, in this thesis, the researcher proposes a plan to make it possible to confirm overall required information about rights being classified as registration matters for real estate traders only by confirmation of registered records. And even among rights that are not registration matters, those that require public announcement according to changes of the times should be included in registration matters. In addition, if real estate registration becomes easy to peruse through such systematic changes, proper explanation of registered rights must be made for easy understanding by anyone so that public announcement function of real estate registration would do its role properly and thereby insufficient public confidence would be complemented by increased public announcement function.
On the basis of public announcement function of real estate registration, in principle, rights belonging to registration matters and their changing courses should be confirmed through registered records. As rights that are included in registration matters not to be confirmed through real estate register according to present laws, there are the right of lease for real estate, real rights acquisition in accordance with Article 187 of the Civil Law and real rights of real estate on the basis of common law, etc. If such rights can be publically announced in the real estate register, public announcement system of real estate register can be perused far more easily. Therefore, by finding and systemizing such methods, we have to arrange that real estate register would do its principle function of public announcement of real rights of real estate. For such purpose, the researcher intends to diagnose present status of each system and suggest reasonable methods of publically announcing rights of lease for houses and commercial buildings, rights being prescribed as registration matters in real estate register, and registration methods of real rights of real estate that are not registration matters, and methods of public announcement of the rights to participate in dividend of auction procedure, etc. step by step on the basis of literature and precedents.
For rights of lease for houses and commercial buildings, other public announcement systems as well as registration are operated in parallel. In other words, in principle, by preparing public announcement system of residence register and business registration, methods recognizing opposing power and right to preferential payment are used. And at the same time, opposing power and right to preferential payment for houses and commercial buildings are also recognized through registration order of rights of lease after termination of lease period and through registration of the right of lease for houses or commercial buildings in accordance with regulations of Civil Law during lease period. As to the right of lease for houses and commercial buildings, both theories and precedents recognize necessity for public announcement being proper for real rights without exception but opinions of its methods were stated variously. But the plan for public announcement of the right of lease for houses and commercial buildings through registration can also be the most proper selection to secure easy perusing of real estate register and to protect lessees' rights, too. The plan would be necessary for protection of lessees' rights for houses and commercial buildings and proper announcement methods in accordance with the Civil Law in order to overcome many cases where public announcement system of the right of lease through registration couldn't protect lessees' rights.
Because registration of the right of lease has already been prepared, there remains the problem of how to overcome the accompanying problems in the course of determining the acquisition requirement of opposing power and right to preferential payment of the right of lease in registration and unifying the announcement method by means of registration. As registration of the right of lease for houses and commercial buildings, there are present command systems of registration of the right of lease or methods of using the registration system of the right of lease for houses and commercial buildings in accordance with the Civil Law properly. In order to prevent the system of recognizing opposing power and right to preferential payment of the right of lease through registration from deteriorating protection of lessees, methods of enforcing the law with expiration date for protection of lessees and methods of supplying necessary information for registration through administrative departments for administrative purpose of grasping mitigation status of population would become methods of minimizing the side effect of new systems.
As to acquisition of the right in accordance with Article 187 of the Civil Law, which is not recorded in a real estate register, it would be necessary to introduce obligatory registration system before its disposal and as obligatory registration system, there can be methods of extending the range of application in Article 2 of the Act on Special Measures for the Registration of Real Estate and methods of introducing the obligatory regulation of registration application of the Germany. Among real rights of real estate not to be registered, right of graveyard has to be provided as registration matters in order to prevent the national territory from being encroached by graves. And as to lien, public announcement method of its possession must be maintained, but as methods of its objectification, we can consider court's review system of lien and notice system of lien by means of court decision. Canceling obsolete rights in a real estate register properly for actual relationship would be necessary for securing easy peruse of public announcement of real estate register. And permitting enforcement of seize alone and publically announcing the right to preferential payment in real estate register can be methods for protecting interested parties in auction process. Information system of registration has been suggested as a method for overcoming lack of knowledge of laws rather than national request to people to know about laws on the basis of experience in the actual work of registration.
When these plans for public announcement function of registry for the real estate suggested in this thesis are settled step by step, just reading the registry can enable the people to easily understand the rights of real estate related and situations, which is expected to contribute to the safe and quick transaction of real estate.
To achieve the purpose of this public announcement system of real estate registration, one glance at the real estate registry should be enough to understand the whole rights and situations of the pertinent real estate.
The particulars on the registry regulated on the Real estate registration law
are not unchangeable, but needs to be improved according to the change of the times, so should be managed and controlled accordingly.
Therefore, reviews and follow-ups of the particulars on the registry regulated on the Real estate registration law should be continued, and the effort to eliminate the discordance between the registry and the real substance should be also continued.

국문 초록 (Abstract)

부동산 등기제도는 물권의 배타성에 기초하여 부동산에 대한 권리관계를 부동산의 현황과 함께 일반인에게 공시함으로써 권리자 보호는 물론 부동산 거래의 신속과 안전을 확보하는 제도이다. 부동산에 관한 물권의 공시제도는 나라별로 운영의 차이는 있지만 등기제도 또는 이와 유사한 공시방법을 선택하고 있다. 부동산 거래가 빈번해진 현대사회는 신뢰할 수 있는 공적장부에 의하여 부동산에 관한 권리관계가 공시될 필요가 있고, 누구나 공적 장부를 확인한 후에 그 내용을 믿고 거래한 경우에는 그 믿음에 대한 신뢰가 보호되도록 할 필요성이 있다. 그러나 부동산에 관한 물권의 공시제도인 등기에 공신력을 인정하지 않고, 등기를 신뢰한 자에게 발생되는 손해를 전보할 수 있는 권원보험제도조차도 실시되지 않는 현재의 법체계상, 부동산 거래자를 보호하기 위해서 등기의 공시기능을 높이고 등기부를 누구나 쉽게 판독할 수 있도록 관리함으로써, 공신력이 인정되지 않은 우리법 태도의 약점을 보강할 필요성이 있다.
부동산등기법상 등기사항에 속하는 권리중 주택 및 상가건물임차권은 등기부가 아닌 주민등록이나 사업자등록을 통하여 확인하도록 제도가 고착화 되어가고, 부동산에 관한 현황도 등기부만으로는 그 실체를 정확히 확인하기 어렵고 대장을 통해서만 그 정확성이 담보될 수 있도록 하는 것은 부동산 거래의 안전과 신속을 확보하고자 하는 공시제도의 목적을 역주행하는 모습이라 할 수 있다. 따라서 이 논문에서는 등기사항으로 분류되는 권리는 원칙적으로 등기기록을 확인하는 것만으로도 부동산 거래를 원하는 자에게 필요한 정보의 대부분이 인식될 수 있도록 하고, 등기사항이 아닌 권리 중에서도 시대의 변화에 맞추어 공시의 필요성과 가능성이 있는 것은 등기사항으로 편입하는 방안을 제시한다. 또 이러한 제도적 변화를 통해 부동산등기의 공시 일람성이 확보되면 등기된 권리는 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 적절한 설명을 해줌으로써 부동산 등기의 공시기능이 제 역할을 수행할 수 있도록 함으로써 공신력의 부족을 공시기능의 증대로 보완하고자 한다.
부동산 등기의 공시기능에 비추어보면 등기사항에 속하는 권리와 그 변동과정은 등기기록을 통하여 확인되어야 하는 것이 원칙이다. 현행법상 등기부를 통하여 확인되지 않을 수 있는 등기사항에 속하는 권리로는 부동산에 관한 임차권과 민법 제187조의 규정에 의한 물권취득 및 관습법에 의한 부동산물권 등이 있다. 이러한 권리가 등기부에 공시될 수 있다면 부동산 등기의 공시 일람성은 크게 증대될 것이므로, 그 방법을 찾아 제도화 함으로써 부동산 등기가 부동산 물권의 원칙적 공시기능을 다할 수 있도록 해야 한다. 이를 위하여 필요한 주택 및 상가건물임차권의 등기부 공시방안, 등기사항으로 규정된 권리의 등기부 공시방법, 등기사항이 아닌 부동산에 관한 물권의 등기방법 및 경매절차의 배당에 참가하는 권리의 공시방안 등에 대하여 문헌과 판례를 기초로 각 제도의 현실을 진단하고 그 합리적 방안을 순차적으로 제시하기로 한다.
주택임차권과 상가건물임차권은 등기와 다른 공시제도를 병행하여 운영하고 있다. 즉 원칙적으로는 주민등록이나 사업자등록이라는 공시제도를 마련하여 대항력과 우선변제권을 인정하는 방식을 취하면서도, 임대기간 종료 후에는 임차권등기명령을 통해서, 임대기간 중에는 민법의 규정에 의한 주택임차권등기나 상가건물임차권등기를 통해서 주택 및 상가건물임차권의 대항력과 우선변제권을 인정하고 있다. 주택 및 상가건물임차권은 학설이나 판례에서 예외없이 물권화된 권리에 맞는 공시 필요성은 공감하면서 그 방법에 대한 의견만은 다양하게 개진되었다. 그러나, 등기를 통한 주택 및 상가건물임차권의 공시방안은 부동산등기의 공시 일람성을 확보하는 한편 임차인의 권리보호에도 가장 적합한 선택이 될 수 있다. 등기를 통한 임차권의 공시제도는 임차인의 권리가 보호될 수 없었던 많은 사례를 극복한다는 점에서 주택 및 상가건물임차인 보호를 위하여 필요하고, 민법의 원칙적 공시제도에 부합하는 공시방안이 된다.
임차권의 등기방법은 이미 마련되어 있으므로 임차권의 대항력 및 우선변제권 취득요건을 등기로 정하고 그 공시방법을 등기로 일원화하는 과정에 수반되는 문제점을 어떻게 극복할 것인가의 문제가 남게 된다. 주택 및 상가건물임차권등기는 현재의 임차권등기명령제도나 민법의 규정에 의한 주택 및 상가건물임차권등기제도를 적절하게 활용하는 방법이 있다. 등기를 통한 임차권의 대항력 및 우선변제권 인정제도가 임차인 보호의 후퇴를 수반하지 않기 위하여 임차인 보호를 위한 한시법을 시행하는 방법과 인구이동의 현황파악이라는 행정목적을 위해 등기에 필요한 정보를 행정관서를 거쳐 제공되도록 하는 방법은 새로운 제도의 시행으로 나타나는 부작용을 최소화 하는 방안이 될 것이다.
부동산등기부에 기록되지 않은 민법 제187조의 규정에 의한 권리의 취득은 그 처분전 등기의무제도를 도입할 필요가 있고, 등기의무제도는 부동산등기특별조치법 제2조의 적용범위를 확대하는 방법과 독일의 등기신청 의무규정을 도입하는 방법이 있을 것이다. 등기사항이 아닌 부동산 물권중 분묘기지권은 등기사항으로 규정함으로써 국토가 묘지에 잠식당하는 것을 방지할 필요가 있고, 유치권은 점유를 공시방법으로 제도를 유지하되 이를 객관화하는 방법으로 유치권의 법원 심사제도 및 법원의 결정에 의한 유치권의 고지제도를 고려할 수 있다. 효력이 상실된 등기부상의 권리를 실체관계에 맞게 말소하는 것은 부동산등기의 공시 일람성 확보를 위하여 필요하고, 압류만의 집행도 허용하는 것과 우선변제권을 등기부에 공시하는 것은 경매절차의 이해관계인을 보호하는 공시방안이 될 수 있다. 등기의 안내제도는 등기 실무에 종사한 경험을 기초로 국가가 국민에게 법을 알 것을 요구하는 것보다는 법의 부지를 극복방안으로 제시된 것이다.
이 논문에서 제시된 부동산등기의 공시 일람성 확보를 위한 각 방안들이 순차적으로 정착되면 등기부를 일람하는 것만으로도 부동산에 관한 권리관계를 쉽게 파악할 수 있게 되어 부동산 거래의 안전과 신속에 이바지할 것으로 기대한다. 부동산등기가 공시제도로서 목적을 달성하기 위해서는 부동산등기부를 일람하면 해당 부동산에 관한 권리관계가 한 눈에 파악되어야 한다. 부동산등기법에 규정된 등기사항은 고정된 것들이 아니며 시대의 변화에 따라 개선되어야 하므로 그에 맞게 관리되어야 한다. 따라서 부동산등기법에 규정된 등기사항에 대한 검토는 계속되어야 하고, 등기와 실체관계의 불일치를 제거하는 노력도 지속되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• ABSTRACT
• 제1장 서 론 . 1
• 제1절 연구목적 1
• 제2절 연구범위와 연구방법 5
• 제2장 부동산등기 및 권리관계에 관한 고찰 . 9
• 제1절 부동산등기와 공시 일람성 . 9
• 1. 부동산등기제도의 의의 . 9
• 2. 부동산등기의 일람 필요성 10
• 제2절 부동산등기를 통하여 일람되는 등기사항 . 11
• 1. 등기사항 법정주의 11
• 2. 등기의 대상이 되는 물건 . 12
• 3. 등기의 대상이 되는 권리 . 15
• 4. 등기의 대상이 되는 권리변동 16
• 제3절 부동산물권 및 임차권 공시제도의 비교법적 고찰. 18
• 1. 미국 . 18
• 2. 영국 . 24
• 3. 독일 . 31
• 4. 프랑스 38
• 5. 일본 . 41
• 제3장 부동산임차권의 대항력과 공시제도 일원화 . 45
• 제1절 서설 . 46
• 1. 부동산등기 일람성과 부동산임차권 . 46
• 2. 임차권의 공시에 관한 법제의 경과 47
• 3. 주택 및 상가건물임차권등기 일람의 필요성. 50
• 제2절 민법 제621조의 규정에 의한 임차권등기제도 . 51
• 1. 부동산임차인의 등기절차협력청구권 . 51
• 2. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차 . 52
• 3. 임차권등기절차 . 53
• 4. 민법 제621조에 의하여 등기된 임차권의 효력 . 57
• 제3절 주택임차권의 공시제도 . 59
• 1. 주택임대차보호법상 공시제도와 문제점 59
• 2. 대항력과 우선변제권에 대한 공시제도 60
• 3. 공시방법으로서의 주민등록제도 검토 . 65
• 4. 주택임차권등기명령제도 76
• 5. 민법 규정에 따른 주택임차권등기 81
• 제4절 상가건물임차권의 공시제도 . 83
• 1. 상가건물임대차보호법상 공시제도와 문제점 83
• 2. 대항력과 우선변제권에 대한 공시제도 85
• 3. 공시방법으로서의 사업자등록제도 검토 90
• 4. 상가건물임차권등기명령제도 92
• 5. 민법 규정에 따른 상가건물임차권등기 97
• 제5절 등기 공개와 주민등록 및 사업자등록열람제도의 비교 . 99
• 1. 서설 . 99
• 2. 등기의 공개 100
• 3. 주민등록 열람제도 102
• 4. 사업자등록 열람제도 106
• 5. 공시목적 달성을 위한 등기제도의 우위성 . 107
• 제6절 등기된 주택임차권 및 상가건물임차권의 법적용상 문제점 극복 108
• 1. 서설 108
• 2. 등기된 주택임차권과 주택임대차보호문제의 해결 110
• 3. 등기된 상가건물임차권과 상가건물임대차보호문제의 해결 127
• 제7절 임차권의 대항력 확보방안 135
• 1. 대항력 취득 및 존속 방법 135
• 2. 주택임차권의 대항력 확보를 위해 제시된 사안 검토 . 136
• 3. 임차권의 대항력 확보 위한 방안 . 139
• 4. 대항력 확보방안의 적용범위 확대 . 141
• 제8절 임차권 등기를 통한 공시 일람성 확보방안 . 142
• 1. 의의 142
• 2. 주택임차권의 대항력과 우선변제권의 등기를 통한 공시일원화 . 143
• 3. 상가건물임차권의 대항력과 우선변제권의 등기를 통한 공시 155
• 제4장 등기부상 미확인 부동산물권에 대한 공시방안 165
• 제1절 서설 . 165
• 제2절 대장과 등기의 부동산표시 불일치 극복방안 . 166
• 1. 부동산 표시에 관한 대장 등기의 상호관계 167
• 3. 토지표시가 변경된 경우 168
• 4. 건물표시가 변경된 경우 168
• 5. 등기부의 부동산표시 일람성 증대방안 169
• 제3절 민법 제187조 규정에 의한 등기사항의 등기부 공시방안 171
• 1. 의의 171
• 2. 부동산등기특별조치법 제2조의 적용범위 확대방안 . 172
• 3. 독일의 등기신청 의무규정 도입방안 174
• 4. 민법 제187조에 의해 취득한 권리의 등기부 공시방안 176
• 5. 소결 . 192
• 제4절 공시제도에 대한 정보제공 필요성 및 방안 . 192
• 1. 필요성 192
• 2. 경정등기절차에 관한 업무처리지침 고지제도 확대방안 193
• 3. 등기상 이해관계인에 대한 새로운 등기 고지방안 195
• 4. 정보제공의 방안 . 196
• 제5절 등기사항이 아닌 부동산 권리와 공시방안 . 199
• 1. 유치권 199
• 2. 민법 제302조의 특수지역권 . 204
• 3. 관습법상의 물권인 분묘기지권 205
• 제6절 효력 상실된 권리의 정리를 통한 등기 일람성 확보 205
• 1. 부동산등기법 규정에 의한 등기의 직권말소 . 206
• 2. 등기예규에 의한 직권말소 208
• 3. 무효인 지상권 말소등기를 통한 공시 일람성 확보 방안 210
• 4. 소결 . 212
• 제7절 경매절차에 참가하는 권리자 보호 . 212
• 1. 경매절차에서의 이해관계인과 배당참가자 . 213
• 2. 등기로 공시되지 않은 권리자별 공시방안 214
• 3. 강제경매 신청권자의 열람권 보장 218
• 4. 매수인이 인수하는 권리의 공시 . 220
• 제5장 결 론 . 222
• 참고문헌 . 227
• 국문초록 . 237