종합부동산세 과세 임계점에서의 주택 거래 행태 왜곡 - 공시가격 분포의 전략적 집중과 가격 불연속성 분석 - = Behavioral Distortion at the Comprehensive Real Estate Holding Tax Threshold - Evidence of Bunching and Absent Price Discontinuities -

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 종합부동산세 공시가격 임계점(9억 · 11억 · 12억 원)에서 주택 거래가격의 불연속성 여부와 거래 행태 왜곡 여부를 회귀불연속설계(regression discontinuity design, RDD)와 밀도 기반 번칭 분석의 결합으로 실증 분석한 것이다. 국토교통부 실거래가 자료(2016~2026년)를 활용한 분석결과, 두 가지 핵심 발견이 도출되었다. 첫째, 세 임계점 모두에서 납세자의 전략적 가격 조정에 따른, 경제적으로 유의미한 가격 불연속성은 관찰되지 않아, 적어도 임계점 근방에서 종부세 과세 여부가 균형 거래가격에 불연속적 영향을 미치지 않음을 확인하였다. 둘째, 밀도 검정(p<0.001)에서 임계점 직전 구간에 거래가 비정상적으로 집중되는 강한 번칭 현상이 확인되었다. 이는 납세자들이 공시가격을 임계점 이하로 유지하기 위해 거래 대상 물건을 전략적으로 선택하는 행동과 부합한다. Donut RD(regression discontinuity) 분석은 이 번칭이 임계점 근방 RDD 추정을 교란함을 보여준다. 이러한 패턴은 강남 3구와 비강남에서 동일하게 관찰되고 임계점 수준과 무관하게 일관되게 나타나, 이 왜곡이 특정 지역의 시장 여건이 아니라 과세 단절 구조 자체에서 비롯됨을 시사한다. 종합하면 가격 조정보다 거래 선택을 통한 왜곡의 증거가 더 강하게 나타나며, 이러한 행동 왜곡을 고려할 때 과세 단절 구조의 완화 필요성에 대한 정책적 검토가 요구된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines whether assessed-value thresholds (KRW 900 million, 1.1 billion, and 1.2 billion) of Korea’s comprehensive real estate holding tax (CREHT) generate discontinuities in housing transaction prices and distort transaction behavior. We combine a regression discontinuity design with density-based bunching analysis using apartment transaction price data for Seoul from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport (2016–2026). Two central findings emerge. First, none of the three thresholds exhibits an economically meaningful price discontinuity attributable to taxpayers’ strategic price adjustment, indicating that CREHT liability does not discontinuously affect equilibrium transaction prices near the cutoffs. Second, density tests (p<0.001) reveal pronounced bunching, with transactions disproportionately concentrated just below each threshold. Donut regression discontinuity (RD) estimates confirm that this bunching destabilizes local RD estimates near the cutoffs. These patterns appear consistently across both Gangnam and non-Gangnam districts and across all thresholds, implying that the distortion stems from the tax-notch structure rather than local market conditions. Overall, the evidence of distortion through transaction selection is stronger than that of price adjustment, and the findings suggest policy review of the tax-notch structure.