매도자의 닻내림 심리와 아파트 가격의 하방 경직성 연구 - 미시적 거래 분포 변화를 중심으로 - = A Study on Sellers’ Anchoring Psychology and Downward Rigidity of Apartment Prices - Focusing on Changes in Micro-Level Transaction Distributions -

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 수요 억제 정책과 거시 충격이 서울 아파트 시장의 하방 경직성과 거래 구조에 미치는 영향을 행동경제학적 관점에서 실증 분석하였다. 실거래가 마이크로 데이터를 활용해 가격 분포의 변화와 매도자의 닻내림 심리(anchoring effect)를 동태적으로 추정하였다. 분석 결과, 가격 억제를 위한 강력한 규제는 매도자가 과거 최고가를 굳건한 준거점으로 삼는 닻내림 성향을 오히려 강화하였다. 이러한 인지적 거래 마찰은 극심한 거래 위축과 고가 우량 자산 위주의 거래 편중, 즉 시장 분절화(narket segmentation)를 초래하였다. 나아가 2-way FE 모형 등을 통해 주택시장 하방 경직성이 중저가 시장의 ‘금융 기반 경직성’과 고가 시장의 ‘심리 기반 경직성(이력현상)’으로 이원화되어 작동함을 규명하였다. 결론적으로 주택시장의 거래 절벽과 하방 경직성은 거시 충격뿐 아니라, 정책 변화에 따른 시장 참여자의 심리적 고착이 상호작용한 결과다. 본 연구는 시장 안정화 정책을 평가할 때 단순한 가격 수준을 넘어 거래 기능과 시장 구조 변화를 함께 고려해야 함을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes the impact of localized demand-suppression policies and macroeconomic shocks on downward price rigidity and transaction structure in the Seoul apartment market. To overcome the limitations of conventional macro-panel models, we use transaction microdata to dynamically estimate changes in price distributions and sellers’ anchoring effects. The results indicate that stringent regulations intended to curb price surges intensify sellers’ anchoring tendencies, leading them to retain previous peak prices. These cognitive frictions sharply contract trading volumes and induce market segmentation, concentrating transactions among high-end assets. Furthermore, two-way fixed-effects and counterfactual simulations reveal a dual mechanism of downward rigidity: a “finance-based rigidity” in the mid-to-low-tier market, which is highly responsive to interest rates; and a “psychology-based rigidity (hysteresis)” in the top-tier market, where sellers strongly defend reference prices even during deregulation. In conclusion, macroeconomic shocks alone cannot account for the housing market’s transaction cliff and downward price rigidity; policy-triggered behavioral shifts are equally important. This finding confirms that price adjustments are governed by the interplay between financial constraints and behavioral factors, suggesting that policymakers must consider changes in transaction functions and market structures when evaluating stabilization policies.