리츠 수익률의 결정요인에 관한 연구 -내부요인을 중심으로- = An Empirical Study on the Determinants of the Returns on REITs -Focusing on Internal Factors -

국문 초록 (Abstract)

저금리⋅저성장 시대에 전통적인 투자방식으로는 투자자들의 요구수익률을 달성하는 데에 한계가 있다. 최근 기관투자가 및 투자자들이 해외부동산에 간접 투자하여 수익을 올리고 있는데 국내에도 부동산 간접투자 수단으로 부동산투자회사(리츠)와 부동산집합투자기구(부동산펀드)가 있다. 부동산펀드는 리츠에 비해 늦게 시행되었지만 규모 있게 성장한 반면 리츠는 펀드의 절반 규모로 더디게 성장하고 있다. 이에 본 연구는 대체투자 상품으로써 리츠의 특성 규명하고자 운용기간 평균수익률과 내부적 요인과의 관계를 분석하였다. 회귀분석결과 운용기간 평균수익률과 내부요인과의 관계에서는 보유부동산의 업무시설 비율이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 처분기 제외 평균수익률에 영향을 미치는 요인으로는 보유부동산의 업무시설 비율, 보유 부동산 수, 영업일수로 나타났다. 처분기 수익률에 영향을 미치는 요인으로는 총자산대비 자산관리수수료 비율과 리츠의 자본 규모가 상관관계가 있다는 결과를 얻었다. 모집단은 청산완료 된 리츠를 전수 대상으로 하였으나, 모집단 수가 13개 이고, 90%이상이 운용기간 5년 이내의 기업구조조정리츠(CR-REITs)라는 한계가 있었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Investors have difficult time achieving the target rate of return using traditional method in the era of slow growth and low yield rates. Investors including Institutes recently gain p rooffi tsi nfvreosmtm tehnet ifnudnidr)e’c t ainndv es‘rtemael nte sttoa tree ali nveesstatmteesn ta brtoruasdt,( RnEotIeTss )t’h aat re‘r eathl ee sitnadteir eccot lleicntviveest minevnets tmmeentht ovde hfiocrle (tRheea l fEorsetaigtne reesatal-tee sftuantde sh ainv e Kgorroewa.n RqEuiItTe ss ihzaavbele ecxopmapnadreadt ivoenlyly. Thahlufs otfh eR eSatul deys taantael yfzuensd st hein resliaztei,o nnso tbweittwhseteann dtihneg yRieeladl tRoe garveesrsaiogne aannadl ytshise sinhtoewrnsa lt hfaatc tbourss inoefs sR EfaIcTilsi tyt o racthea roafc teproiszese sRsEinIgT sr eaasl easnt aatelt eprnuartpiovsee inevffeescttms enotn prreoladtuicotn. beaertwnienegns raavteer aegxec eepatr ntihneg s perraitoed doufr inbge imncalnuadgeedm esnatle aanrde ibnunseirn escsa usfeac. iliTtyh e raateff eoctfi npgo sfsaecstsoirnsg orne ala veesrtaagtee tpou rpthoes ep, etrhioed n uomf bbeer ionfc ltuhdee dn usmalbee ra orfa tper oopfe rytiieesld anarde threel antuemd bteor tohfe bruastiinoe sosf daasysse.t Tmhaen afgaecmtoersn t wchoimchm iasfsfeiocnt tRoe stthreuicrt utroitnagl aRsEsIeTtss awnhdi cRh EhITads bceaepni taml asncaagleed) . 5D eysepairtse athned mhaavjoer ibtieeesn ocf omthpel epteodp ullaiqtuioidna trieopnr ebsye netsn dC oorf po2r0a1t3e but still not qualified enough.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1. 연구의 배경과 목적 2. 연구의 범위와 방법 Ⅱ. 투자상품으로써 리츠의 이론적 고찰 1. 간접투자와 증권화 2. 투자상품으로써의 리츠 3. 선행연구 고찰 Ⅲ. 리츠의 운영현황 1. 리츠의 도입과 성장 2. 국내리츠의 운영실태 3. 리츠의 운영수익률 4. 국내 리츠시장의 시사점 Ⅳ. 리츠의 수익률 영향요인 실증분석 1. 자료의 선정 2. 변수의 설명 및 통계량 3. 실증분석 Ⅴ. 결론

참고문헌 (Reference)

1 한국리츠협회, 한국리츠협회 (11) : 2014

2 "한국리츠협회"

3 김경남, "한국 부동산금융의 발전과정과 개선방향에 관한 연구" 동국대학교 2005

4 원필재, "재무분석을 통한 부동산투자회사 배당률 영향요인 분석" 단국대학교대학원 2010

5 한국증권법학회, "자본시장법 주석서(Ⅱ)" 박영사 2009

6 김병연, "자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 부동산금융관련규제" 한국비교사법학회 16 (16): 273-310, 2009

7 이경순, "임대형 부동산 간접투자상품의 배당수익률 결정요인 분석" 건국대학교 대학원 2010

8 권호근, "알기쉬운 부동산금융론" 형설출판사 2012

9 허정석, "아시아 투자자들의 미국 상업용부동산 투자 확대 : 미국 부동산시장에 봄이 오는가?" 한국금융연구원 22 (22): 2013

10 방경식, "부동산학 개론" 부연사 2007

11 "부동산투자회사법의 개정 설명"

12 박연우, "부동산집합투자기구의 한미간 비교와 국내 부동산집합기구 발전에 대한 시사점" 한국자본시장연구원 2009

13 방경식, "부동산용어사전" 부연사 2011

14 강혜진, "부동산간접투자 오피스빌딩의 특징 및 수익률과의 상관관계 분석" 한국주택학회 17 (17): 95-118, 2009

15 "미국 리츠협회(NAREIT)"

16 김재훈, "리츠의 자기자본수익률에 영향을 미치는 요인에 관한 실증연구 : 자본구조와 타인자본비용을 중심으로" 연세대학교 대학원 2008

17 유상철, "리츠(REITs)의 운영성과 및 특성" 강원대학교 대학원 2012

18 이병훈, "다중회귀분석을 통한 부동산투자회사(REITs) 수익률 영향요인 분석 : 오피스빌딩을 중심으로" 한양대학교 대학원 2012

19 "네이버 지식백과"

20 "금융투자협회"

21 이상영, "금융위기하의 부동산 증권화와 개발금융" (35) : 1998

22 "국회도서관"

23 허정석, "국내 리츠(REITs)의 내부특성이 운용성과에 미치는 영향에 관한 연구" 건국대학교 대학원 2013

24 이휘정, "국내 기관투자가의 해외부동산투자 현상과 향후 전망" 하나금융경영연구소 (12) : 2014

25 원구연, "간접투자자산운용업법상의 사모펀드 활성화 방안에 관한 연구" 건국대학교 대학원 2005

26 金惺潤, "再考 不動産證券化 : 不動産證券化 から 不動産投資へ" 野村綜合硏究所 2013

27 Mull, S. R., "U. S. REITs as an Asset Class in International Investment Portfolios" 53 (53): 1997

28 Chandraskeharan⋅V., "Time-Series Properties and Diversification Benefits of REIT Returns" 27 (27): 1999

29 서혜선, "SPSS(PASW)회귀분석" 한나래아카데미 2009

30 Sanders, A. B., "Real Estate Investment Trusts-Structure, Analysis and Strategy" McGraw-Hill 1998

31 Cogel⋅John B., "Equity REIT Beta Estimation" 2000

32 기인보, "CR-REITs의 재무비율과 주가의 관계분석" 성균관대학교 대학원 2006

33 Gosh, C., "Are REITs Stock?" 13 : 1996