시장참여자의 효용극대화를 위한 한국형 주택연금의 고도화 전략

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 한국의 고령화 구조에 가장 적합한 주택연금의 고도화 전략을 모색하기 위하여 위험요소간의 시스템적 상호관계를 기반으로 한 장기재정추계모형과 주택연금가입자 특성에 최적화된 가격결정모형을 도출하고 대출재원의 효율적 조달을 위한 주택연금의 증권화 모형을 제안하고자 한다.
우선 주택연금의 안정성을 분석하는 장기재정추계모형과 관련된 기존의 연구에서는 모형의 복잡성으로 인해 장수 리스크, 이자율 리스크, 및 주택가격 리스크를 각각 산정하고 독립적인 시나리오를 적용하여 주택연금의 장기손익을 추정 및 분석하였는데, 각 위험요소의 상호영향 특히 이자율과 주택가격 상승률의 영향을 충분히 고려하지 않은 분석은 장기간에 걸친 영향이 누적된다면 전혀 다른 결과를 도출할 수 있다. 본 연구에서는 각 위험요소간의 시스템적 상호연관 관계를 파악하고 이를 반영한 시뮬레이션 분석을 통하여 주택연금의 장기적 안정성을 판단할 수 있을 것이다. 이를 위하여 우리나라 주택연금 제도를 반영한 현행 재정 수입/지출 평가방법을 확인하고 현실적인 시나리오를 도출하여 평가하도록 한다. 시나리오 개발은 주택연금 제도 시행이후에 체결된 계약 데이터를 이용하여 데이터 기반의 시나리오 생성기법 (data-driven scenario generation technique)과 함께 시스템다이내믹스 (system dynamics) 방법론을 적용하도록 한다. 이러한 접근은 국내에서 시도된 바 없으며 국외 연구들도 매우 제한적이다.
둘째, 본 연구과제에서는 주택연금의 기존 계약 자료를 분석하여 각 계약자 특성과 주택연금 계약형태에 따른 효용함수를 추정하고, 개인별로 차별화된 주택연금 상품을 제공함으로써 다양한 계층의 은퇴자들이 주택연금을 통해 안정적인 수입원을 마련하는 한편 재정 안정에 도움이 되는 잠재수요를 발굴하고자 한다.
셋째, 주택연금의 활성화를 위해서는 고령의 은퇴자의 요구에 맞는 주택연금 수요의 창출과 주택금융공사를 통한 안정적인 지급 보증의 제공뿐만 아니라 금융기관의 적극적인 대출 공급의 확대가 필요하다. 주택금융공사를 통한 지급 보증을 고려한다면 대출금융기관이 부담하는 위험이 크지 않다고 볼 수 있지만, 만기가 확정되지 않고 불확실한 주택연금의 특성상 대출금융기관의 적극적인 참여를 기대하기는 쉽지 않은 상황이다. 따라서 최근 Ginnie Mae를 통해 HECM을 담보로 발행한 증권(HMBS)에 대한 지급보증을 통해 역모기지의 증권화에 성공한 미국의 사례를 바탕으로 안정적인 주택연금의 자금공급 구조를 설계할 필요가 있을 것이다. 본 연구에서는 이러한 선진국의 사례를 중심으로 주택연금을 증권화하는 경우 고려해야할 MBS의 구조, 관련 리스크, 그리고 여러 정책적 지원방안을 제시하고 시뮬레이션을 통해 그 효과를 예측해 보고자 한다. 이러한 분석 또한 국내 선행연구에서 수행된 바 없는 매우 실용적 의의가 큰 접근이다.