국내 不動産投資會社(REITs)의 효율적 運用戰略에 관한 硏究 : CR REITs 資産運用事例를 중심으로 = A study on the effective operational strategy of Korean real estate investment trusts : the case study of CR REITs' asset management

국문 초록 (Abstract)

부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 주식발행을 통하여 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자 운용하여 그 부동산으로부터 얻은 수익을 투자자에 배당하는 목적의 회사이며, REITs의 지분은 대부분 증권거래소에 상장되어 거래되므로 유동성과 환금성이 높은 투자 상품이다.
국내에서는 낙후된 부동산 시장을 선진화하여 대외 경쟁력을 확보하고 일반인에게 부동산에 대한 투자기회를 확대하기 위하여 2001년 7월 「부동산투자회사법」의 제정으로 REITs를 도입하였으며, 제도적으로는 부동산 전반에 투자하는 실체가 있는 영속적인 상법상의 주식회사인 일반 REITs와 기업구조조정용 부동산에 전문적으로 투자하는 실체가 없는 페이퍼 컴퍼니 형태의 투자 도관체인 CR REITs로 구분된다.
2001년 7월 부동산투자회사법이 시행되어진 이후 그해 12월 교보메리츠퍼스트 CR REITs가 국내 첫 REITs로 설립되어진 이래 2004년 5월 현재까지 출시된 REITs는 총 9개 회사이며 모두 CR REITs로서 총자산규모는 1조3800억원에 이른다. 하지만 제도 시행이후 4년째를 맞이한 현재까지 일반 REITs는 수익에 대한 불확실성과 리스크에 대한 불안으로 인해 단 한개 회사도 설립되지 못하였다.
최근 건교부는 이러한 왜곡된 REITs시장을 개선하고 일반 REITs를 활성화시키기 위해 「부동산투자회사법」을 개정하여 위탁관리형 REITs를 도입할 예정이다. 하지만, REITs에 비해 비교적 설립절차가 간소하고 투자자 모집이 자유로운 「간접투자자산운용업법」상의 부동산펀드가 활성화되면 REITs가 일반투자자를 위한 금융상품으로 정착하기보다는 금융기관만의 안정적 투자처와 기업 보유부동산의 처분을 위한 구조조정수단으로서만 남게 될 우려가 있다. 따라서 위탁관리형 REITs가 소기의 성과를 거두기 위해서는 자산운용구조가 동일한 CR REITs에 대한 분석이 필요할 것이라는 판단에 따라 본 연구에서는 2004년 5월 현재 실제 결산배당을 실시한 5개 CR REITs의 운용성과를 분석하였다. 그 결과 임차인의 임대미수금 발생에 따라 2기 배당을 하지 못한 코크렙 2호 CR REITs와 회계기간 중 부동산 매입과 증자를 실시한 케이원 CR REITs 등 특수한 사정이 있었던 2개사를 제외하고는 모두 설립시 제시한 예상배당률에 근접하거나 상회하는 배당실적을 나타내었다. 이 중 코크렙 1호 CR REITs는 신용있는 우량임차인을 통한 공실률의 최소화와 주변 입지여건의 개선으로 가장 높은 투자수익을 나타낸 반면, 코크렙 2호 CR REITs는 사업타당성 분석단계에서 상권분석 및 수요예측의 착오로 인한 근본적인 운영의 어려움과 신용도가 검증되지 않은 임대 대행회사와 전체면적에 대해 책임임대차계약을 체결함에 따른 신용사고 발생으로 가장 낮은 투자수익을 나타내었다.
각 CR REITs는 투자자산의 매입과 관리, 매각단계별로 기본적인 자산관리방침을 수립하여 운영하고 있으며, 세부적으로는 안정된 임대수익 확보를 위한 우량임차인의 유치와 장기 책임임대차계약, 매각가치 하락에 대비한 매각선택권의 확보와 같은 전략을 구사하기도 한다.
이러한 국내 REITs의 자산운용사례와 미국 REITs 운영에서 나타난 경영전략을 토대로 하여 본 연구에서 제시한 효율적인 REITs 운용전략은 다음과 같다.
REITs의 외부 경영측면에서는 자금조달 방식의 선택 및 대형화 전략, 특화된 수익모델 구성 전략, 주가관리 전략, 브랜드관리 전략이며, 자산 운용측면에서는 임대관리 전략, 시설관리 전략, 금리변동 대응전략, 보유자산 개선 및 매각 전략이다.
「부동산투자회사법」의 개정을 통한 위탁관리형 REITs의 도입 및 「간접투자자산운용업법」상의 부동산펀드 도입과 같은 REITs를 둘러싼 환경여건의 변화 속에서 REITs가 제도 도입당시 기대했던 긍정적인 효과를 나타내고 금융시장에서 투자자들에게 하나의 금융상품으로 자리매김하기 위해서는 추가적인 제도 및 운영상의 개선방안이 요구된다. REITs의 외부 경영상의 개선방안으로는 REITs의 설립 및 인가절차의 간소화, CR REITs 존속기한 연장 및 청산의 자율성 확대, 발기인 보호예수규정 완화, 자산관리회사의 겸업 허용, 영업활동 관련 규제완화를 제시하였으며, 내부 자산운용상의 개선방안으로는 이익배당 관련 예외규정 마련 및 별도 회계기준 제정, 보유부동산의 처분기준 완화, 투자대상 부동산 개념 신설 및 확대를 제시하였다. 추가적 개선방안으로 일반 REITs에 대한 법인세 면제 혜택의 부여, 기타 부동산 거래관련 조세혜택과 전문인력 확대 및 REITs 관련 인덱스의 개발의 필요성을 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 13
• 제 1 절 연구의 목적 13
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 15
• 제 2 장 REITs에 대한 이론적 배경과 국내 제도 현황 17
• 제 1 절 REITs의 개요 17
• 1. 개념과 등장배경 17
• 2. 운영구조 19
• 3. 구성요건 22
• 4. 종류와 특징 23
• 1) 종 류 23
• 2) 특 징 25
• 5. 자금조달과 운용 25
• 1) 자금의 조달 26
• 2) 자금의 운용 28
• 제 2 절 국내 REITs제도의 도입배경과 주요내용 30
• 1. REITs제도 도입배경 30
• 2. 일반 REITs제도의 주요내용 31
• 1) 설 립 32
• 2) 자산운용 34
• 3) 세제혜택 36
• 3. CR REITs제도의 주요내용 37
• 1) 설 립 37
• 2) 자산운용 및 특례 38
• 3) 세제혜택 40
• 4. CR REITs의 이익배당방법 40
• 1) 배당가능이익 40
• 2) 배당정책 41
• 3) 배당지급시기 및 결정방법 41
• 4) 재투자 계획 및 내부유보 이익의 운용방안 42
• 5. 국내와 미국 REITs제도 비교 42
• 제 3 장 국내 REITs의 설립 운영 현황 및 사례 분석 44
• 제 1 절 국내 REITs의 설립 운영 현황 44
• 1. 설립 운영 현황 44
• 2. 운영 현황 분석 49
• 1) 외국인 투자자 참여 현황 49
• 2) 투자대상 부동산 현황 50
• 3) 투자기관별 분포 현황 51
• 4) 자산관리회사 현황 53
• 5) 위험(RISK)관리 현황 54
• 제 2 절 CR REITs의 투자수익성과 분석 57
• 1. CR REITs의 회사별 개황 57
• 2. 회사별 경영실적 및 재무상태 58
• 1) 회사별 경영실적 58
• 2) 회사별 재무상태 60
• 3. 투자수익 배당실적 62
• 1) 예상 배당수익률 현황 62
• 2) 회계기간별 배당실적 64
• 4. 주가현황 및 투자자 구성 분포 68
• 제 3 절 CR REITs의 자산운용사례에 대한 비교분석 72
• 1. 투자대상 자산구성 72
• 1) 코크렙 1호 CR REITs 72
• 2) 코크렙 2호 CR REITs 75
• 3) 리얼티코리아 1호 CR REITs 77
• 4) 자산 매입 운용결과 80
• 2. 임대구조 81
• 1) 코크렙 1호 CR REITs 81
• 2) 코크렙 2호 CR REITs 84
• 3) 리얼티코리아 1호 CR REITs 87
• 4) 임대구조 비교 89
• 3. 자금조달 및 차입구조 91
• 4. 위험(RISK) 관리현황 94
• 제 4 장 국내 REITs의 자산운용방침과 효율적 운용전략 98
• 제 1 절 CR REITs의 자산운용방침 98
• 1. 자산 매입단계 98
• 2. 자산 관리단계 100
• 3. 자산 처분단계 104
• 4. 현금 및 유가증권의 운용 106
• 제 2 절 국내 REITs의 효율적 운용전략 108
• 1. REITs 경영전략 108
• 1) 자금조달 방식의 선택 및 대형화 전략 108
• 2) 특화된 수익모델 구성 전략 109
• 3) 주가관리 전략 112
• 4) 브랜드관리 전략 112
• 2. 자산 운용전략 113
• 1) 임대관리 전략 113
• 2) 시설관리 전략 115
• 3) 금리변동 대응전략 115
• 4) 보유자산 개선 및 매각 전략 116
• 제 5 장 국내 REITs 관련 제도적 환경변화와 활성화를 위한 개선방안 118
• 제 1 절 REITs 관련 제도적 환경변화 118
• 1. 「부동산투자회사법 개정안」의 주요내용 118
• 2. 「간접투자자산운용업법」상의 부동산펀드 도입 121
• 제 2 절 REITs 활성화를 위한 제도적 개선방안 124
• 1. REITs 경영상의 제도 개선 124
• 1) 설립 및 인가절차 간소화 124
• 2) CR REITs 존속기한 연장 및 청산의 자율성 확대 125
• 3) 발기인 보호예수규정 완화 126
• 4) 자산관리회사의 겸업 허용 126
• 5) 영업활동 관련 규제완화 127
• 2. 자산운용상의 제도 개선 128
• 1) 이익배당 관련 예외규정 마련 및 별도 회계기준 제정 128
• 2) 보유부동산의 처분기준 완화 129
• 3) 투자대상 부동산 개념 신설 및 확대 129
• 3. 조세혜택의 확대 방안 130
• 1) 일반 REITs에 대한 법인세 면제 혜택 부여 130
• 2) 기타 조세혜택 지원 131
• 4. REITs 관련 시장여건의 개선방안 132
• 1) 전문인력 확대 132
• 2) REITs 관련 인덱스의 개발 133
• 제 6 장 결 론 134
• 참고문헌 137
• ABSTRACT 141