글로벌 상장 리츠의 운용 효율성 추정과 제도효과 연구 = The Impact of Legal Requirements on Global REITs Operational Performance: A Data Envelopment Analysis Approach

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 자료포락분석을 적용하여 글로벌 상장 리츠의 운용 효율성을 추정하고, 규모, 자산 구성, 레버리지 수준에 따른 효율성 변화 경향을 분석했다. 또한 panel Tobit 모형을 적용하여 레버리지 제한, 배당 의무 규정과 같은 국가별 제도 격차가 효율성 변화에 미치는 영향을 추가적으로 분석하였다. 2015~2020년 글로벌 상장 리츠 1,496개를 분석한 결과, 리츠는 연평균 28.2%의 기술적 비효율이 존재했으며, 국가별, 리츠 자산별 효율성에도 뚜렷한 격차를 확인할 수 있었다. 특히 코로나19 팬데믹 충격 속에서 호텔, 쇼핑센터 관련 리츠의 효율성이 크게 하락한 반면, 언택트 문화 확산, 4차 산업혁명으로 인한 데이터 센터 수요 증가로 유통 물류, 셀타워 관련 리츠의 견조한 성장 흐름을 확인할 수 있었다. 다음으로 효율성 변화의 결정요인을 분석한 추가 회귀분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 리츠 규모의 확대가 효율성 향상을 유도했으며, 리츠 간 M&A를 통한 규모의 경제 효과 가능성을 확인했다. 둘째, 레버러지 비율은 효율성과 뚜렷한 음(−)의 관계를 보였으며, 과도한 외부자금 조달이 리츠의 효율적 성장을 저해하는 것으로 분석됐다. 또한 레버리지 제한이 있는 국가의 리츠가 상대적으로 높은 효율을 보여주고 있었으며, 일정 수준의 레버리지 제한 규제가 리츠의 안정적 성장에 기여하는 것을 확인할 수 있었다. 마지막으로 배당 의무 규정 여부는 리츠 효율성과 뚜렷한 통계적 유의성을 보이지 않았으며, 이는 배당 의무 규정이 없는 국가 내 리츠들도 실제 90% 이상의 배당 지급을 꾸준히 유지한 결과로 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research aims to present a conceptual model on the efficiency of global real estate investment trusts (REITs). Based on Data Envelopment Analysis approach (DEA), output-oriented distance function is used to construct a input/output production frontier that defines best-practice operational technology for the REITs industry. The results suggest that global REITs have experienced discriminative growth between countries and sectors, and scale inefficiencies have consistently maintained for the sample periods. The results also find that size of REITs’s properties (market capitalization) show strong positive relationship with operational efficiency scores which implies that the effect of economies of scale still strongly exits. Lastly, with country comparison analysis, the findings reveal that leverage restriction regimes force to efficient management of REITs through reducing debt and interest expenses.