아파트 가격 결정요인과 브랜드 가치 분석 연구 : 부산 동래구 가격상위지역과 하위지역의 미시적 특성을 중심으로 = A Study on the Determinants of Apartment Price and Brand Value : Focusing on the Micro-characteristics of the Upper and Lower Prices in Dongnae-gu, Busan

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울·수도권과 지방의 지역 간 격차에 더해 지방 내에서도 가격 격차가 심화되는 이중 양극화 상황에서 지방하위시장인 부산 동래구 온천동(가격상위지역)과 안락동(가격하위지역)간의 아파트 가격 결정요인과 브랜드 차이를 분석하는데 있다. 이를 위해 2019년 기점으로 가격 상승기와 하락기가 겹친 최근 5년간 동 지역에서 실거래된 아파트 거래건수 전수를 대상으로 3.3㎡당 아파트 매매 가격을 종속변수로 하고 구조, 단지, 입지 및 브랜드 특성이 반영된 12개 독립변수를 통해 5개 연도별 개별 횡단면 다중회귀분석을 실시·비교하였다. 분석 결과, 통계적으로 유의한 변수는 브랜드 등 5개의 변수로 나타났다. 아파트 브랜드의 경우, 온천동은 아파트 가격 상승(2019년)과 하락(2022년) 초기는 정(+)의 영향, 이외는 부(-)의 영향이거나 유의성은 없었다. 반면, 안락동은 상승·하락기 관계없이 부(-)의 영향으로 비 브랜드 아파트 가격이 더 높아지는 것으로 확인되었다. 이것은 비 브랜드 아파트라도 신규 지하철 개설 등의 개발 호재가 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있음을 의미한다. 이에 지속적인 인구감소 등으로 사업성이나 분양성이 상대적으로 낮은 지방 부동산시장 측면에서는 이러한 결과를 마케팅 소구점으로 활용할 수 있음을 관련 시사점으로 제언하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the determinants of apartment prices and brand differences in Oncheon-dong (an upper-price area) and Allak-dong (a lower-price area), local submarkets located in Dongnae-gu, Busan, under the situation of double polarization. It also investigates the gap between regions in Seoul and the metropolitan area and provinces. The apartment sales price per 3.3㎡ was used as a dependent variable for the total number of apartment transactions in the region over the past five years, during the period of price increase and decrease starting in 2019. An individual cross-sectional multiple regression analysis for 5 years was conducted and compared using 12 independent variables reflecting structure, complex, location, and brand characteristics. The analysis revealed that five variables, including brand, were statistically significant. Regarding apartment brands, Oncheon-dong showed a positive effect on apartment prices (2019) and an early decline (2022), with no negative effect or statistical significance. On the other hand, the price of nonbranded apartments increased due to the negative effect, regardless of the period of increase or decrease. This means that even for nonbranded apartments, favorable developments such as the opening of new subways can affect apartment prices. These results can be used as a marketing appeal in the local real estate market, which has relatively low business feasibility or presale potential due to continuous population decline.