도시철도 상가개발사업의 개선방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 도시철도 운영기관에서 경영개선의 일환으로 추진하는 BTO 방식의 상가개발사업을 분석하여, 개선방안을 제시함으로써 만성적인 재정적자구조인 도시철도 운영기관의 경영수지 개선에 목적을 두고 있다.
오늘날 세계 도시교통의 중심축을 차지하고 있는 도시철도는 최초로 영국 런던에서 개통되었다. 우리나라는 1974년 8월 15일 서울역에서 청량리 구간을 최초로 개통하였고, 부산은 1985년 7월 19일에 범어사에서 범내골 간을 개통함으로써 세계 65번째로 도시철도를 보유한 도시가 되었다.
그동안의 도시철도는 교통수단의 역할뿐만 아니라 시민들의 일상적인 삶을 담는 생활공간과 지역사회의 중심으로 변모해 왔으며 이에 발맞추어 도시철도 유휴공간의 활용을 통한 고객의 편의증진과 신규 부대수익 창출에도 노력하여 왔다.
전국의 각 도시철도 운영기관들은 도시철도의 용이한 접근성과 안정적인 유동성을 바탕으로 부대수익 증대를 위한 상가개발을 추진하고 있는데, 이러한 상가개발사업은 유휴공간의 활용과 노후역사 시설물 리모델링 과정 및 사업의 운영단계 등에서 문제점들이 조금씩 나타나고 있다. 상가개발사업의 문제점을 도출하기 위해서 타 기관 상가개발 현황 파악과 부산교통공사에서 추진한 상가개발사업의 실제 사례를 검토하였다. 우선 동종업체 타 기관 상가개발 현황에서 점포별 개별임대, 네트워크형 일괄임대, 역별 일괄임대, 노선별 일괄임대 및 지하도상가 등 다섯 가지의 임대유형을 파악하였고 점포별 개별임대보다는 네트워크형이나 역별 일괄임대 형태의 임대유형이 ㎡당 평균 임대료가 높은 것을 알 수 있었다. 또한, 상가개발사업의 문제점으로 개발전략 및 사업추진 방향 설정의 미흡과 신규 투자사업비 조달 애로, 영세한 사업자 선정, 비윤리적인 사업추진 행태 및 수익성 확보 불투명 등을 도출하였다.
이에 상가개발사업의 문제점에 대한 개선방안으로 첫째, 상가개발사업은 부동산 개발 전문인력에 의한 경제성 분석, 사업 타당성 분석, 개발 우선순위 결정, 개발주체와 개발방법 등의 구체적이고 종합적인 개발전략과 사업추진 방향의 정립이 필요하다. 둘째, 관리운영권의 담보 제공을 허용하고 임대분양 비율의 한도를 지정하여 투자사업비를 원만히 조달할 수 있게 제도를 개선하는 것이 합리적이다. 셋째, 실시협약 이전에 공사에 필요한 자금을 신탁계좌에 사전 예치함으로써 안전장치를 확보하고, 컨소시엄 구성 시에 종합건설사를 포함하는 조건의 명시와 기부채납 이행강제금의 부과와 함께 협약해지가 가능하도록 개선하여야 한다. 넷째, 출자대금과 약정서의 확인을 통한 실질적인 컨소시엄을 구성하도록 유도하고 조달된 자금의 관리는 신탁계좌 사용을 강제하며, 임대분양 관리감독의 철저와 자율상가운영기구의 신설을 검토할 필요가 있다. 다섯째, 공사비 증액 연동제의 시행과 운영비 현실화, 임대료의 수수료방식제 도입 및 임대보증금 지급보증의 개선을 통해 사업자의 안정된 적정 이익을 보호할 필요가 있다.
이러한 문제점과 개선방안을 고려하여 상가개발사업의 추진 과정에서 오는 크고 작은 문제들을 해결한다면, 지속적인 수익창출이 가능한 도시철도 상가개발사업이 활성화되어 도시철도 운영기관들의 경영수지 개선을 통한 지방재정 확충에도 기여할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 및 구성 3
• 제2장 도시철도 상가개발과 관련된 문헌적 고찰 4
• 제1절 부동산 개발사업의 유형 및 부대사업의 개념 4
• 1. 부동산 개발사업의 유형 4
• 2. 도시철도 유휴공간의 개념 5
• 3. 도시철도 부대사업의 개념 6
• 제2절 도시철도 상가개발의 유형 7
• 1. 점포별 개별임대 7
• 2. 네트워크형 일괄임대 7
• 3. 역별 일괄임대 8
• 4. 노선별 일괄임대 8
• 5. 지하도상가 8
• 제3절 도시철도 상가개발의 필요성 및 개발 절차 9
• 1. 상가개발의 필요성 9
• 2. 상가개발 절차 15
• 제4절 선행연구 고찰 18
• 1. 지하상가 개발에 관한 선행연구 18
• 2. 철도자산 및 민자역사 개발에 관한 선행연구 18
• 3. 역세권 개발에 관한 선행연구 19
• 4. 선행연구와의 차별성 21
• 제3장 도시철도 상가개발 현황 및 사례분석 22
• 제1절 도시철도 상가개발 현황 22
• 1. 서울메트로 22
• 2. 서울도시철도공사 24
• 3. 부산교통공사 26
• 4. 대구도시철도공사 28
• 5. 인천교통공사 30
• 6. 광주도시철도공사 31
• 7. 대전도시철도공사 33
• 제2절 상가개발사업의 사례분석 35
• 1. 덕천~숙등역간 지하도상가개발사업 35
• 2. 남포역 상가개발사업 37
• 3. 범일역 상가개발사업 39
• 4. 서면역 상가개발사업 41
• 제3절 상가개발사업 사례분석의 시사점 43
• 제4장 도시철도 상가개발사업의 문제점과 개선방안 46
• 제1절 도시철도 상가개발사업의 문제점 46
• 1. 개발전략 및 사업추진 방향의 부재 46
• 2. 투자사업비 조달 애로 47
• 3. 영세하고 전문성이 부족한 사업자 선정 49
• 4. 비윤리적인 사업추진 행태 50
• 5. 수익성 확보 불투명 52
• 제2절 도시철도 상가개발사업의 개선방안 54
• 1. 개발전략 수립 및 사업추진 방향 설정 55
• 2. 투자사업비 조달방안 지원 57
• 3. 사업역량이 있는 사업자 선정 58
• 4. 윤리적인 사업추진 방안 강구 61
• 5. 안정적인 수익성 확보 방안 강구 63
• 제5장 결론 66
• 참고문헌 68
• Abstrct 70