경제자유구역 내 민관합동 개발사업의 사례연구 : 아이페즈 아트센터 복합단지개발사업 사례를 중심으로 = A Case Study on the Public-Private Development in Free Economic Zone

국문 초록 (Abstract)

아이페즈 아트센터 복합부지 개발사업은 인천경제자유구역 내 송도지구의 제3공구 국제업무단지(IBD)일대 11만 2000여m2 부지를 문화단지와 지원단지를 나누고 문화단지는 메인극장, 다목적홀, 오페라하우스 등을 짓고, 지원단지는 호텔, 주거복합시설, 오피스텔, 근생시설 등을 설립하는 대규모 민관합동 개발프로젝트이다.
본 논문은 아이페즈 아트센터 복합단지 개발사업의 개발사례 분석을 통하여 사업구조에 대한 사례와 민관합동 개발사업에서 도출될 수 있는 사업추진 상 문제점 및 이에 대한 개선방안을 연구하였다. 연구결과는 다음과 같았다.
첫째, 아이페즈 아트센터 복합단지 개발사업은「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따른 개발구도가 아닌 사업협약을 통한 민관합동 개발사업으로, 본 사업의 사업구조에 대해 정리함으로써 민관합동개발사업의 사업모델 정립을 하였다.
둘째, 2009년 글로벌 금융위기 이후 아이페즈 아트센터 복합단지 개발사업의 사업성 악화와 이에 대한 지속적 대응방안을 분석함으로써 사업계획변경의 구체적 방향과 내용을 분석하였다.
셋째, 민관합동 개발사업에서 대두될 수 있는 이해관계상충과 이에 대한 조정 기제의 미비로 인한 문제점들을 정리함으로써 민관합동개발사업의 사업주체간 역할과 사업조정의 의미를 재검토 하였다.
넷째, 재외동포를 대상으로 한 공동주택 해외 분양 과정을 통하여 법률적 쟁점을 분석 정리하고, 외국인(재외동포 포함)의 국내 부동산 취득 절차와 과정, 세금, 대출 등에 대한 사항을 분석하였다.

본 연구는 국내 부동산시장이 침체기였던 2009년~2013년에 아파트 해외분양에 성공한 아이페즈 아트센터 복합개발의 전 과정을 소개함으로써 부동산 개발에 수반되는 제반 이슈들에 대해 이해의 폭을 넓힐 수 있고 다양한 분야의 이해관계자들이 유기적으로 연결되어 공동의 프로젝트를 완성하는 대규모 복합개발의 긍정적인 모델을 보여 줄 것을 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 선행연구 고찰 5
• 제2장 경제자유구역 내 민관합동 개발사업의 이론적 고찰 7
• 제1절 경제자유구역 7
• 1. 경제자유구역 7
• 2. 경제자유구역 관련 법률과 인센티브제도 10
• 3. 경제자유구역과 규제완화 13
• 제2절 민관합동개발사업 15
• 1. 민관합동개발사업의 개념 15
• 2. 민관합동개발사업의 특징 15
• 3. 민관합동개발사업의 효과 16
• 제3장 인천경제자유구역, 송도 그리고 아이페즈 아트센터 17
• 제1절 인천경제자유구역 17
• 1. 인천경제자유구역(Incheon Free Economic Zone, IFEZ) 17
• 2. 인천경제자유구역 지구별 개발계획 18
• 제2절 송도지구 20
• 1. 송도지구 지역분석 21
• 2. 송도지구 개발계획 30
• 3. 송도지구 토지이용계획 32
• 4. 송도지구 지구단위계획 35
• 5. 기타 개발사업 관련 법 36
• 6. 송도지구 단계별 계획 40
• 제3절 아이페즈 아트센터 복합단지개발 사업 42
• 1. 사업의 추진배경 및 필요성 42
• 2. 아이페즈 아트센터 복합단지 개발사업 개요 43
• 3. 문화단지 개발사업 47
• 4. 지원1단지 개발사업 48
• 5. 지원2단지 개발사업 49
• 제4절 아이페즈 아트센터 복합단지개발 사업구도 51
• 1. 민간자본투자유치의 어려움 51
• 2. 아이페즈 아트센터 사업구도 52
• 제5절 지원1단지 사업의 이해 54
• 1. 사업의 개요 54
• 2. 개발계획 55
• 3. 사업성 검토 57
• 제6절 지원2단지 사업의 이해 60
• 1. 사업추진구조 60
• 2. 사업의 주체 및 사업구도 61
• 3. 도입시설 및 개발계획 64
• 4. 오케이센터 경제성(재무적 타당성) 분석 73
• 제4장 개발단계별 리스크와 대응방안 79
• 제1절 부동산 개발사업의 개발단계와 리스크 79
• 1. 부동산 개발사업의 개발단계 79
• 2. 개발단계별 사업리스크 81
• 제2절 글로벌 금융위기와 대응방안 82
• 1. 글로벌 금융위기와 부동산 시장 침체 82
• 2 지구단위계획의 변경(사업구조의 변경) 85
• 3. 사업계획의 변경(사업성과 안정성의 확보) 88
• 4. 기부채납 방식의 변경(민관 이해관계의 조정) 88
• 제3절 공동주택 해외분양과 위기극복 90
• 1. 해외분양을 통한 위기극복 전략 90
• 2. 관련 법규 분석 91
• 3. 외국인의 국내부동산 투자 절차 96
• 제5장 결론 104
• 참 고 문 헌 107
• ABSTRACT 110