토지거래허가구역 지정이 인근 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 송파구를 중심으로 = A Study on the Effect of Land Transaction Permit Zone Designation on the Sales Price of Nearby Apartments: Focused on Songpa-gu, Seoul

국문 초록 (Abstract)

토지는 인간의 삶의 터전이며, 공공성을 지닌 유한한 자원이다. 특히 우리나
라는 국토의 면적이 좁아 부동산에 대한 관심이 매우 높다. 따라서 국토를
효율적이고 균형 있게 이용·개발·보전하고, 주택 가격을 안정화시켜 국민
주거 안정을 달성하기 위해 국가는 법률에 근거해 토지에 관한 사유재산권
을 제한하거나 국민에게 의무를 부과할 수 있다. 역대 정부는 이러한 법률
에 근거하여 다양한 부동산 규제 정책을 시행하였다.
1978년 정부는 토지 투기를 억제하고 지가 상승을 방지하기 위해 토지거래
허가제를 마련해 1979년부터 시행했다. 2020년 정부는 주요 지역 아파트 가
격 상승을 억제하기 위해 토지거래허가제를 아파트 밀집 지역에 적용함으로
써 토지 이외에 주택의 가격 안정화 목적까지 달성하려 하였다.
본 연구에서는 공간 기반 규제 정책의 하나인 토지거래허가구역 지정이 아
파트 매매가격 및 거래량에 미친 영향을 분석하였다. 허가구역 내 아파트
매매가격의 변화를 통해 허가구역 지정이 직접적으로 가격 안정에 기여하였
는지 살펴보았다. 또한 토지거래허가구역 지정으로 인하여 허가구역 밖에
풍선효과가 발생하였는지 살펴보았다. 토지거래허가구역 지정으로 억제된
수요가 이전되었는지, 수요의 이전이 있을 것으로 예상되는 대조군을 선정
하여 풍선효과를 통계적으로 검증하였다. 분석대상으로 2020년 6월 토지거
래허가구역으로 지정된 서울시 송파구 잠실동 및 송파구를 선정하였다. 분
석 결과 잠실동의 아파트 매매 거래량은 크게 감소했으나, 송파구 내 다른
동 거래량은 오히려 증가하는 모습을 보였다. 매매가격 측면에서는 잠실동
아파트의 가격 및 송파구 전체 아파트의 가격 모두 상승하였으며, 잠실동은
상대적으로 가격이 적게 상승하여, 토지거래허가구역 지정으로 인한 가격
상승 억제 효과가 나타났다.
허가구역 내 대표적인 아파트 단지와 비허가구역 내 동급의 아파트 단지를
선정하여 비교 분석한 결과, 모형1에서 잠실동 내 아파트 가격과 송파구 모
든 아파트 가격의 토지거래지정 전후 가격 차이는 5%인 반면, 모형2에서
잠실동의 선정된 아파트단지 가격과 송파구의 선정된 아파트단지 가격은
6%로서, 1%만큼 더 가격차이가 나타났으며, 비허가구역(송파구)의 선정
아파트 단지의 가격이 1%만큼 더 상승하였기 때문으로 분석된다. 이는 비
허가구역 내 대단지 아파트로 수요가 이전되어 가격이 상승하였고, 1% 더
큰 가격 차이가 발생하였다. 이는 수요이전으로 인한 풍선효과 때문인 것
으로 해석할 수 있다.
토지거래허가구역 지정은 허가구역 내에서 직접적인 가격안정의 정책효과
가 있었다. 다만 허가구역 밖에서는 풍선효과의 정책적 부작용이 발생한
것을 확인할 수 있었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Land is the home of human life and is a finite resource with publicity. In particular, Korea has a very high interest in real estate due to its small land area. Therefore, in order to achieve stability in national housing by efficiently and balanced use, development, and preservation of the land and stabilizing housing prices, the state may restrict private property rights or impose obligations on the people based on laws. Successive governments have implemented various space-based regulatory policies.

In 1978, the government established a land transaction permit system to curb land speculation and prevent land price increases, and implemented it in 1979. In 2020, the government attempted to achieve the purpose of stabilizing housing prices by applying the land transaction permit system to apartment-dense areas in order to curb the rise in apartment prices in major regions.

In this study, the effect of the designation of a land transaction permit zone, one of the space-based regulatory policies, on the apartment sales price and transaction volume was analyzed. It was examined whether the designation of the permitted area directly contributed to price stability through changes in the apartment sales price within the permitted area. In addition, it was examined whether the balloon effect occurred outside the permitted area due to the designation of the land transaction permit zone. The balloon effect was statistically verified by selecting whether the demand suppressed by the designation of the land transaction permit zone has transferred, and a control group expected to transfer the demand. Jamsil-dong and Songpa-gu, Songpa-gu, Seoul, which were designated as land transaction permit zones in June 2020, were selected for analysis. As a result of the analysis, the apartment transaction volume in Jamsil-dong decreased significantly, but other apartment transactions in Songpa-gu increased. In terms of sales prices, both the price of Jamsil-dong apartments and the price of all apartments in Songpa-gu increased, and in Jamsil-dong, the price rose relatively small, resulting in a price increase suppression effect due to the designation of a land transaction permit zone.

As a result of a comparative analysis of the representative apartment complex in the licensed area and the representative apartment complex in the unlicensed area, the price difference between the apartment price in Jamsil-dong and all apartment prices in Songpa-gu was 5% in Model 1, while the price difference between the selected apartment complex in Jamsil-dong and the selected apartment complex in Songpa-gu was 6%, which is analyzed to be 1%, and the price of the selected apartment complex in the unlicensed area (Songpa-gu) rose by 1%. This can be interpreted as a balloon effect that caused a greater price difference of 1% due to the transfer of demand to large apartments in the unlicensed area.

The designation of a land transaction permit area had an intended policy effect within the permit area, but outside the permit area, a balloon effect, which is an indirect policy effect (policy side effect), occurred.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 표목차 ....................................................................................................................ⅳ
• 그림목차 .................................................................................................................ⅴ
• 국문초록 .................................................................................................................ⅵ
• 제1장 서론 ..............................................................................................................1
• 제1절 연구의 배경.............................................................................................1
• 제2절 연구의 목적.............................................................................................2
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구............................................................................2
• 제1절 이론적 고찰 ...........................................................................................2
• 1. 토지거래허가제에 관한 고찰...................................................................2
• 1) 토지거래허가제의 개요.........................................................................2
• 2) 토지거래허가구역의 지정 및 해제......................................................4
• 3) 송파구 토지거래허가구역 지정현황....................................................5
• 2. 공간 기반 규제 정책의 직·간접적 정책효과.......................................6
• 제2절 선행연구의 검토....................................................................................8
• 1. 선행연구에 대한 고찰.............................................................................8
• 1) 부동산 가격 안정화를 위한 공간 기반 규제 정책 관련 선행연구..9
• 2) 토지거래허가제 정책효과에 대한 실증분석 선행연구....................11
• 3) 전이효과에 관한 선행연구.................................................................14
• 4) 풍선효과에 관한 선행연구.................................................................14
• 2. 선행연구와의 차별점................................................................................16
• 제3장 연구의 설계................................................................................................18
• 제1절 연구 범위 및 가설 설정......................................................................18
• 1. 연구 범위.................................................................................................18
• 1) 공간적 범위(서울시 송파구의 분석대상으로서의 적합성)..............18
• 2) 시간적 범위.........................................................................................20
• 2. 가설 설정.................................................................................................21
• 3. 연구 방법..................................................................................................21
• 제2절 분석모형 및 변수설정...........................................................................21
• 1. 분석모형 : 이중차이분석 방법................................................................21
• 2. 변수설정....................................................................................................24
• 1) 종속변수..............................................................................................24
• 2) 독립변수..............................................................................................25
• 제3절 연구모형...............................................................................................27
• 1. 연구모형 설정.........................................................................................27
• 2. 모형1: 토지거래허가구역(잠실동) 내 아파트의 매매가격 변화와 비허가구역(잠실동을 제외한 송파구) 내 아파트의 매매가격 변화의 비교....28
• 3. 모형2: 토지거래허가구역(잠실동) 내 선정된 아파트단지의 매매가격 변화와 비허가구역(잠실동을 제외한 송파구) 내 선정된 동급 아파트단지의 매매가격 변화의 비교.....28
• 1) 모형2 개요.................................................................................................28
• 2) 토지거래허가구역(잠실동) 내 아파트단지 선정: 잠실엘스, 잠실리센츠, 트리지움, 레이크팰리스.................................................29
• 3) 비허가구역(잠실동 제외한 송파구 모든 동) 내 동급 아파트단지 선정: 송파헬리오시티, 잠실파크리오, 올림픽선수기자촌.....30
• 4) 위 아파트단지 선정에 대한 검토...........................................................32
• 제4장 실증분석......................................................................................................33
• 제1절 실증분석 개요.................................................................................33
• 제2절 실증분석 결과.................................................................................33
• 1. 모형 1: 토지거래허가구역 내 아파트의 매매가격 변화와 비허가구역 내 아파트의 매매가격 변화의 비교......................................................33
• 1) 기초통계량........................................................................................33
• 2) 회귀분석............................................................................................34
• 2. 모형 2: 토지거래허가구역 내 선정된 아파트단지의 매매가격 변화와 비허가구역 내 선정된 동급 아파트단지의 매매가격 변화의 비교....35
• 1) 기초통계량.........................................................................................35
• 2) 회귀분석.............................................................................................36
• 제3절 이중차이분석 결과 및 해석.........................................................37
• 1. 모형 1의 이중차이분석 결과 및 해석..............................................37
• 2. 모형 2의 이중차이분석 결과 및 해석..............................................38
• 3. 모형1과 모형2의 이중치이분석 결과 비교·분석............................40
• 4. 가설 검증 결과....................................................................................41
• 제5장 결론...............................................................................................................42
• 참고문헌 ..............................................................................................................45
• ABSTRACT .........................................................................................................47