都市整備事業의 效率的인 推進方案에 대한 硏究 : 再建築事業을 中心으로 = (A) Study on the Efficient Processing Methods of Reconstruction

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 6·25 사변이후부터 도시정비를 시행해 왔고 재건축사업도 이러한 경험으로 해결방안을 모색하리라는 생각에 우리나라 도시정비의 역사를 정리해 봄으로서 현재의 재건축사업의 위치를 보았다.
그동안 도시및주거환경정비법은 도시재개발법(재개발)·도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법(주거환경개선사업)·주택건설촉진법(재건축) 등 3개 법률을 통합하여 제정하였다 특히 재건축사업은 집합건물의소유및관리에관한법률, 주택건설촉진법, 시설물의안전관리에관한특별법, 주택공급에관한규칙 등 관련 법령에 따라 추진되었는데 이번 도시및주거환경정비법의 시행으로 하나의 법률에서 통합되었다고 한다. 과거와 현재의 재건축사업을 비교 해보고 새로 시행되는 통합법이 무엇인지 알아보았다.
이러한 이론적 고찰을 바탕으로 재건축의 문제점과 효율적인 추진방안을 생각하였는데 초점은 왜 굳이 허물고 다시 지으려고 하는지, 도시정비사업의 하나인 재건축사업인데 사업주체를 주민 스스로 한정함으로써 잡음과 영세성을 유도하는지, 재건축이 과연 투기의 온상인지 대하여 문제점과 효율적인 사업추진방안은 다음과 같다.
첫 번째는, 재건축지원자금을 마련할 필요가 있으며, 해당 주택의 안전도에 문제가 발생하는 시점에 도달할 때 기존 주택의 유지관리에 대한 노력정도에 따라 재건축에 대한 자금지원이 차별적으로 이루어져야 할 것이다.
두 번째는 사업주체의 전문성을 보완하는 측면에서 정비사업전문관리업자를 필요적 주체 기관으로 만들거나, 공공이 처음부터 사업주체의 한 부분을 담당해야 할 것이다. 사업주체의 자금확보 방안으로는 재건축기금의 적립을 통한 장기저리융자방식과 주택저당채권 등의 발행을 통한 금융자금의 조달방안 등이다.
세 번째는 재건축사업이 투기의 절대요인으로 지목됨에 따라 재건축사업의 일방적 규제가 행하여 졌다. 그러나 재건축사업은 주택시장과 연계되어 있고, 외부 요인으로 인한 시장의 움직임은 언제든지 변화할 수 있다. 강남이 투기의 지역으로 되기까지에는 여러 요인이 복합되어 현재의 강남이 탄생되었다. 도시정비의 일환으로 재건축이 시행되고 있고 도시정비는 도시계획의 일환이다. 정부의 규제는 일시적인 충격을 주어 가격상승을 멈출 수 있기는 하다. 그러나 이러한 가격 상승세의 멈춤이 또 다른 요인과 결부되면 정말 걷잡을 수 없는 현상이 벌어지게 된다. 도시계획에 현실적인 원칙을 세우는 것이 중요하다. 또한 도시정비사업의 특징인 기존 거주자와의 협상 문제를 두려워하지 말고 원칙과 탄력성 있게 나아가야 한다. 이러한 방법 중 하나는 중장기 주택정책인 지역의 균형 있는 발전을 국가적 차원에서 지원하고, 아울러 부동산 특성을 고려한 정책의 고안이 일 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록
• 目次 = ⅰ
• 第Ⅰ章 序論 = 1
• 第1節 背景 및 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 第Ⅱ章 都市整備事業의 考察 = 5
• 第1節 都市整備事業의 目的 및 趣旨 = 5
• 第2節 都市整備事業의 定義 = 7
• 第3節 都市整備事業의 흐름 = 9
• 1. 整備事業의 法的 根據 마련 = 9
• 2. 整備事業의 變遷 = 11
• 3. 整備事業의 展開過程 = 27
• 4. 整備事業 主要制度 變遷過程 = 28
• 第4節 都市및住居環境整備法에서의 再建築事業 理解 = 29
• 1. 再建築事業의 定義 = 29
• 2. 再建築事業의 變化된 主要 內容 = 31
• 3. 再建築과 他事業과의 節次 比較 = 41
• 4. 再建築과 他 事業과의 段階別 變更 比較 = 42
• 5. 旣存 再建築事業과의 推進節次比較 = 45
• 6. 都市및住居環境整備法 細部內容 = 47
• 第3章 再建築事業의 問題點과 效率的인 推進方案 = 48
• 第1節 再建築事業의 問題點 = 48
• 1. 段階別 인센티브의 制度의 未沿으로 인한 無分別한 再建築事業 = 48
• 1) 原人段階 : 住宅管理의 不實 = 48
• 2) 進行段階 : 安全診斷의 是非 = 50
• 3) 結果段階 : 段階別 인센티브不足으로 인한 全而撤去式의 再建築選好 = 50
• 2. 事業主體의 非專門成果과 資本確保의 어려움 = 52
• 1) 事業主體의 非專門性 = 52
• 2) 事業主體의 資本確保의 어려움 = 54
• 3. 投機根絶 對策으로서 再建築 規制의 問題點 = 55
• 1) 政策 檢討 = 55
• 2) 問題點 = 59
• 第2節 再建築事業의 效率的인 推進方案 = 61
• 1. 段階別 인센티브 制度의 導入 : 再建築基金 造成 = 61
• 2. 事業主體의 公的財源 投入과 資本確保 方案 = 66
• 3. 再建築規制와 中長期 住宅政策과의 連結 = 70
• 第4章 結論 = 74
• 〈參考文獻〉 = 76
• 부록 1 자치구별 재건축대상 아파트 특성 = 78
• 부록 2 = 80