호텔리츠의 기업가치평가에 관한 연구 : 현금흐름할인모형을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

2001년 3월 부동산투자회사법이 통과되면서 우리나라에서도 부동산을 대상으로 한 간접상품이 등장할 수 있는 법적 근거를 마련하게 되었다. 이러한 간접투자 상품은 운영성과를 분석하는 것이 무엇보다 중요하며 투자자의 주요 관심사는 요구 수익률은 확보할 수 있는가 하는데 있다. 따라서 본 연구에서는 호텔을 전문으로 투자하는 호텔리츠의 특성을 파악하고 가치평가상 유의점에 대하여 이해를 높이고자 하였다.
또한 서울에 소재하고 있는 특1급, 특2급, 1급 28개 표본호텔을 대상으로 원가접근법에 의한 조정자산가치와 호텔리츠의 구조에 따른 소득접근법에 의한 수익가치를 실증 분석하였다. 이들의 차이 분석을 바탕으로 호텔리츠의 도입가능성을 검증하는 것이 본 연구의 최종 목적이다.
연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 조정자산가치 평가 결과 특1급의 객실당 가치는 388백만원, 특2급의 객실당 가치는 82백만원, 1급의 객실당 가치는 70백만원으로 분석되었다.
둘째, 호텔리츠의 구조에 따른 수익가치 분석결과 전통적 구조보다는 paper-clip 구조에 의한 수익가치가 다소 높게 평가되었다. 하지만 대부분의 표본호텔들이 조정자산가치보다는 수익가치가 다소 낮은 것으로 분석되었다.
셋째, 조정자산가치와 수익가치에 대한 등급별 차이검증 결과 특1급이 적절 등급으로 분석되었다.
넷째, 조정자산가치와 수익가치에 대한 구조별 차이검증 결과 paper-clip구조가 적절한 구조로 분석되었다.
다섯째, 표본호텔을 대상으로 호텔리츠의 도입가능성을 분석한 결과 긍정적인 결론으로 도출되었으며, 그 전제로서 호텔리츠가 호텔의 운영수익을 수취할 수 있는 다양한 구조들의 등장이 필수적이라는 것이다.
이러한 연구 결과는 향후 호텔리츠가 활성화되면 타당성이 입증될 것이며, 향후 본문에서 제시한 여러가지 가치평가접근법과 회계이론을 기초로 한 기업가치평가 접근법을 바탕으로 보다 나은 연구가 수행되길 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

When the "Real Estate Investment and Trust (REIT) Company Act" was promulgated in March, 2001, a legal base for liquidizing the real restates was arranged. Hence, it may be deemed necessary to analyze the effects of such indirect investment commodities. Investors are primarily concerned about the revenue ratio. With such basic conceptions in mind, this study was aimed at reviewing the characteristics of the Hotel REITs and thereupon, addressing the problems involving evaluation of their values.
To this end, 28 hotels of special first, special second and first classes were sampled to analyze their adjusted asset values by means of cost approach as well as their the revenue values by means of income approach. The ultimate goal of this study was to test the possibility of introducing the hotel REITs based on such analyses.
The results of this study can be summarized as follows;
First, as a result of assessing the adjusted asset values, it was found that the par value of each guest room was 388 million wons for special first class hotels, 83 million wons for special second class hotels and 70 millions for first class hotels.
Second, as a result of analyzing the revenue values depending on the structures of the hotel REITs, it was found that the revenue value was a little higher in terms of paper-clip structure than the conventional structure. However, most sample hotels showed lower revenue values than the adjusted asset values.
Third, as a result of testing the difference between adjusted asset value and revenue one depending on classes, the special first class hotels showed the most balanced relation between the two variables.
Fourth, as a result of testing the difference of structures between adjusted asset value and revenue value, it was found that the paper-clip was most appropriate.
Fifth, the result of analyzing the possibility of introducing the hotel REITs for the sample hotels was positive, provided that more diverse structures would be used for hotel REITs to harvest the revenues from the hotels.
Lastly, it is hoped that the results of this study will be verified when hotel REITs are activated, and that this study will be followed up by future studies which will develop more effective corporate value evaluation approaches based on the various value approaches and accounting theories adopted by this study.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구 배경 및 연구 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 4
• 제 2 절 연구 방법과 범위 5
• 제 2 장 기업가치평가에 대한 이론적 배경 및 선행 연구 고찰 7
• 제 1 절 재무이론에 의한 기업가치평가 이론의 이해 8
• 1. 재무이론에서 가치평가이론의 변천 8
• 2. 현금흐름할인모형에 대한 이해 9
• 3. 자본비용의 종류와 이론적 배경 21
• 제 2 절 부동산학에서의 가치평가이론 28
• 1. 부동산의 가치평가이론 변천 28
• 2. 소득접근법의 이해 30
• 제 3 절 리츠의 기업가치평가이론에 대한 이론적 고찰 33
• 1. 우리 나라의 부동산투자회사법(K-REITs)에 대한 이론적 고찰 33
• 2. 리츠의 성과측정 방법 및 배당가능금액 산정 39
• 3. 리츠의 기업가치평가에 대한 기존 연구 및 법적 요건 45
• 제 4 절 호텔리츠의 기업가치평가에 대한 이론적 고찰 54
• 1. 호텔리츠에 대한 이해 54
• 2. 호텔리츠 기업가치평가에 대한 이론적 고찰 58
• 제 3 장 호텔리츠의 기업가치평가에 대한 연구 방법 65
• 제 1 절 조사설계 65
• 제 2 절 조사방법 및 표본설계 66
• 1. 조사방법 66
• 2. 표본설계 67
• 제 3 절 분석 방법 68
• 제 4 장 호텔리츠의 기업가치평가에 대한 실증적 사례 연구 69
• 제 1 절 호텔리츠의 기업가치평가 실증분석 69
• 1. 원가접근법(조정자산가치) 69
• 2. 소득접근법(수익가치) 74
• 제 2 절 가치평가 접근법별 기업가치 비교 91
• 1. 조정 자산가치와 전통적 구조하에서의 수익가치 차이분석 91
• 2. 조정 자산가치와 paper-clip REITs의 수익가치 차이분석 94
• 3. 전통적구조와 paper-clip REITs의 수익가치 차이분석 96
• 제 3 절 한국 호텔리츠의 도입가능성 검토 98
• 제 5 장 결 론 102
• 제 1 절 연구 요약 및 결론 102
• 제 2 절 연구의 한계와 향후 연구를 위한 제안 106
• 참 고 문 헌 108
• 부 록 110
• ABSTRACT 110