부동산 직거래 현황과 안전 거래 확보 방안

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Disintermediation in Real Estate Transactions:
Current Status and Policy Implications

Choi, Soohyeong(KICJ, Senior Research Fellow)
Kim, Sejun(Sungshin Women’s University, Professor)

■Research Necessity and Objectives
Background
•With the proliferation of internet access and digitalization of the real estate industry, accessibility to real estate information through online channels has significantly improved. As real estate prices have increased, the burden of brokerage fees and distrust in brokerage services have grown, leading to a transformation of disintermediated transactions—which were previously limited to family members or acquaintances—into an online-centered structure.
•Online real estate direct transactions, characterized by disintermediation without intermediaries and combined with inherent online space characteristics such as anonymity, non-face-to-face interaction, and openness, have compromised transaction reliability and increased associated risks.
•Consumer victimization from defective or fraudulent listings and deposit/lease fraud is occurring in the process of disintermediated transactions in online environments. Studies on online consumer fraud victimization (Van Wilsem, 2013) demonstrate that certain social groups face substantially higher victimization risks due to low self-control, routine online activities, and structural vulnerabilities. Additionally, unlicensed and unregistered brokerage operations are illegally conducted under the guise of direct transactions, resulting in widespread consumer victimization patterns.
•Despite the changing patterns of real estate transactions and various victimization incidents occurring as a result, there is a lack of statistical data to assess the scale and actual conditions, and empirical discussions remain insufficient.
•To develop countermeasures for safe disintermediated transactions, empirical research must be accumulated to accurately identify and systematically examine victimization patterns of real estate disintermediation occurring in online environments.
Research Objectives
•This study aims to: (1) systematically investigate the current state of real estate disintermediation in online environments; (2) identify and analyze victimization risk factors and fraud patterns emerging amid digital transformation; and (3) provide empirical evidence to inform policy development for safer disintermediated transaction frameworks.

■Research Methods
Literature Review
•To confirm trends in the real estate disintermediation market, data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport’s actual transaction price reports and internal data from direct transaction platform companies were utilized. To identify victimization risks in online environments, materials such as monitoring and inspection results related to direct transactions, court rulings on victimization cases, and media reports on victimization incidents were organized and analyzed.
•To understand the background and characteristics of real estate disintermediation, existing literature on real estate transactions was reviewed. To assess the applicability and limitations of laws and systems for safe disintermediated transactions in online environments, domestic and international online platform legislative trends and related regulatory frameworks were reviewed.
Survey Research
•A survey was conducted to establish foundational data for creating a safe disintermediated transaction environment by understanding the current status and victimization patterns in online environments.
•The survey design was dualized by dividing the survey subjects into ① general public and ② those with experience in disintermediated transactions.
•(National Survey) A survey on disintermediation perception and experience was conducted among 1,500 adults aged 19 to under 60 nationwide to understand overall trends in public perceptions, attitudes, and real estate transaction experiences related to disintermediation in online environments, analyzing differences between disintermediated transaction methods and other real estate transaction methods.
•(Survey of Disintermediation Participants in Online Environments) A survey of 500 people with experience in disintermediated transactions in online environments was conducted to deeply understand transaction patterns by closely examining experiences, perceptions, and victimization characteristics during the transaction process by major factors such as transaction purpose and property type.
In-depth Interview Research
•(In-depth Interviews with Disintermediation Participants in Online Environments) Since surveys alone as quantitative data collection have limitations in understanding the meaning and context of disintermediation experience, in-depth interviews were conducted in parallel with surveys of those with experience in disintermediated transactions in online environments.
□ Main Research Contents
[National survey results]
Perception and Attitude toward Real Estate Disintermediation
• (Evaluation of Disintermediation Methods in Online Environments) Respondents expressed more positive perceptions regarding convenience and economic efficiency of disintermediation methods compared to brokerage transactions, but expectations for secure transactions were low. Recognition of vulnerabilities such as responsibility and burden during transactions was significant. While respondents believe disintermediation methods will become more active in the future, actual intention to use them was not high.
Status of Real Estate Transaction Experience
• (Degree of Real Estate Transaction Method Use) Over 15% of real estate transaction participants were found to use disintermediation methods in online environments, representing a substantial proportion. Differences in real estate transaction methods by age were observed, with disintermediation usage rates in online environments exceeding 30% among those aged 20 and under, significantly higher than other age groups.
• (Property Types and Transaction Purposes by Transaction Method) Disintermediation methods in online environments showed relatively even distribution across property types compared to other transaction methods, confirming diversity in real estate transaction types, with high participation from individuals acting as suppliers.
• (Victimization Rate by Transaction Method) Examining victimization experience rates by transaction method, the victimization rate for disintermediation in online environments (47.2%) was more than twice as high as brokerage transactions, with victims being younger and having lower income levels.
[Survey Results - Disintermediation Participants in Online Environments]
Actual Conditions and Patterns of Disintermediation Experience in Online Environments
•(Satisfaction with Disintermediation in Online Environments) Users of disintermediation in online environments tended to have many positive responses regarding transaction satisfaction, and those with previous brokerage transaction experience had higher transaction satisfaction than those without.
• (Degree of Assistance in Disintermediation Process) More than 40% of participants in the disintermediation process in online environments received help from professionals such as licensed real estate agents or legal professionals. Purchase transactions received more assistance from professionals than other transaction types, with the most assistance received in contract preparation and review processes.
Victimization Patterns and Characteristics in Online Disintermediation
•(Victimization Patterns) Consumer victimization such as fraudulent listings, inability to contact (disconnection), identity fraud/document forgery, defective listings, and deposit/lease fraud were identified, confirming the diversity of victimization patterns according to sale and purchase transactions.
•(Characteristics of Victimized Groups) Groups with victimization experience in disintermediation had larger transaction area scales, lower objective knowledge levels about real estate transactions, and experienced more difficulties in price negotiation, contract condition negotiation, and contract preparation during the disintermediation process compared to groups without victimization experience.
•(Economic, Mental, and Social Relationship Problems After Victimization Experience) 90% of those with victimization experience experienced economic, mental, and social relationship difficulties after being victimized, demonstrating the severity of victimization consequences. Platform and police responses and measures to victimization reports were insufficient, and negative experiences such as secondary victimization occurred during the reporting process.
•(Perception of Need for Safe Transaction Policies in Victimized Groups) Unlike groups without victimization experience, victimized groups responded that government-led establishment of transaction security standards and development of user protection guidelines were most necessary, showing social awareness demanding institutional intervention and management system establishment.

■Policy Implications
Legal and Institutional Measures for Secure Transactions
•As shown in the survey results on policy necessity perception, ensuring clarity of regulations through legislative approaches is desirable, and coordination of opinions and social consensus among stakeholders such as the Licensed Real Estate Agents Association and platform companies are necessary.
Technical Measures for Secure Transactions
• As research findings show difficulties in verifying the identity of transaction parties as well as significant temporal and economic losses for users due to fraudulent listing information, expansion of technology applications for secure transactions such as abnormal transaction warnings and real estate value estimation services, and quality management of professional services through establishment of reliability verification systems for real estate transaction professionals such as licensed real estate agents are required.
• For promoting technology development for secure transactions, structural improvements such as clarification of the legal status and responsibilities of real estate disintermediation methods must serve as the foundational framework.
National Management and Supervision Measures for Secure Transactions
• As shown in the survey results, it is necessary to shift the social atmosphere that places responsibility for disintermediation victimization on individuals, and efforts to fulfill social responsibility for secure transactions must be prioritized.
• To enhance the effectiveness of the government’s operation guidelines for disintermediation platforms, monitoring and periodic inspection systems for operations must be implemented along with support for related businesses and establishment of regular cooperation systems with monitoring agencies. Through redefining the role of licensed real estate agents in disintermediation systems in online environments to complement transaction transparency and security, it is necessary to establish a foundation for mutually beneficial cooperation where disintermediation users can trade safely, brokers receive new forms of revenue, and disintermediation platforms secure reliability.
• As the utility of real estate disintermediation methods grows with technological development, transactions are being conducted through various transaction methods, and victimization patterns during the transaction process are becoming more complex. Therefore, policy support is required for activating related research along with production of statistical data that can identify the scale of real estate disintermediation and victimization conditions.

■Keywords
Real Estate, Disintermediation, Online Platform, For Sale By Owner, FSBO

국문 초록 (Abstract)

도표 및 이미지 참조링크 https://www.kicj.re.kr/board.es?mid=a10101000000&bid=0001&act=view&list_no=17896


■연구 필요성 및 연구 목적
○ 논의 배경
● 인터넷의 일상화와 부동산 산업의 디지털화로 온라인을 통한 부동산 정보의 접근성이 향상되었고 부동산 가격 증가로 중개 수수료에 대한 부담과 중개 서비스에 대한 불신이 커지면서 가족이나 지인 등을 통해 제한적으로 활용되던 직거래 방식이 온라인 중심의 구조로 변화하였음
● 온라인상의 부동산 직거래는 중개자의 개입 없이 이루어지는 직거래 특성과 온라인 공간의 익명성, 비대면성, 개방성이라는 구조적 특성까지 더해져 거래의 신뢰를 담보하기 어려워지면서 거래의 위험성이 증가하고 있음
● 직거래 과정에서 하자·허위 매물로 인한 피해와 계약금(전세금)/투자 사기 피해가 발생하고 있고 무자격·무등록 중개 영업이 직거래로 위장한 채 불법적으로 이루어지고 있어 소비자 피해가 광범위하게 발생함
● 오늘날 부동산 거래 양상의 변화와 그로 인한 피해가 다양하게 발생하고 있음에도 불구하고 이에 대한 규모와 실태를 파악할 수 있는 통계 자료가 부재하고 경험적 논의가 부족함
● 안전하게 온라인 직거래가 이루어질 수 있는 대응 방안 마련을 위해서는 온라인상의 부동산 직거래 발생 양상을 정확히 파악하여 체계적으로 살펴볼 수 있는 실증적 조사 연구가 축적되어야 함
○ 연구 목적
● 이 연구는 디지털 전환에 따른 부동산 거래 방식의 변화 속에서 나타나고 있는 온라인상의 직거래 실태에 대해 탐색하여 기술함으로써 거래 위험 요인을 줄이기 위한 정책적 대응 마련의 기반과 이론적 논의의 토대가 될 수 있는 기초 자료를 제공하고자 함
■연구 방법
○ 문헌 연구
● 부동산 직거래 시장 동향을 확인하기 위해 국토교통부의 실거래가 신고 자료를 분석한 결과 직거래 건수가 감소하고 있기는 하지만 여전히 46만여 건의 거래가 이루어지고 있음을 확인하였음
● 국토교통부의 실거래가 신고 자료에서 직거래 통계는 매매 거래 중심으로 집계되어 전·월세 시장 동향 분석이 불가능하고 직거래의 구체적 방법에 대한 구분이 어려워 이 연구에서 살펴보고자 하는 온라인상의 직거래 발생 동향을 살펴볼 수 없었음. 이에 제한적이기는 하지만 직거래 플랫폼 업체의 내부 자료를 활용하여 온라인 직거래 발생 정도를 파악하였음
● 온라인 직거래 위험성 파악을 위해 직거래 관련 모니터링 및 점검 결과 자료, 직거래 피해 사건 판결문, 피해 사건에 대한 언론 보도 등에서 피해 사례를 수집하여 정리하고 분석하였음
● 온라인상의 부동산 직거래 발생 배경과 직거래의 특성을 이해하기 위해 기존의 부동산 거래 관련 문헌 자료를 검토하였음
● 안전한 온라인 직거래를 위한 법·제도 마련의 적용 가능성과 그 한계를 파악하기 위해 국내·외 온라인 플랫폼 입법 동향을 정리하고 소비자보호법, 공인중개사법, 부동산 거래 신고제도 등 국내·외 관련 법·제도를 검토하였음
○ 설문조사
● 설문조사를 실시하여 온라인 직거래 현황 및 실태 파악을 통해 안전한 직거래 환경 조성 방안 마련을 위한 기초 자료를 확보하고자 하였음
● 제한적인 연구 기간과 예산 등의 문제로 국민 대상 대규모 표본조사를 실시하여 정확한 경험률을 추정하고 경험자를 추출하여 후속 조사를 진행하는 방식이 불가능하였고 한정된 표본조사로는 충분한 규모의 경험자를 확보하기 어려울 수 있기 때문에 조사 대상을 ① 일반 국민과 ② 직거래 경험자로 구분하여 이원화된 조사 설계안을 마련하였음
● (일반 국민 대상 설문조사) 전국의 만 19세 이상 60세 미만의 일반 국민 1,500명을 대상으로 직거래 인식 및 경험에 대한 설문조사를 통해 우리나라 국민의 온라인 직거래 관련 인식 및 태도와 부동산 거래 경험의 전반적 경향을 파악하고 온라인 직거래 방식과 다른 부동산 거래 방식과의 차이를 중심으로 분석하였음
● (온라인 직거래 경험자 대상 설문조사) 온라인 직거래 경험자 500명을 대상으로 설문조사를 실시하여 거래 목적, 부동산 유형 등의 주요 요인별로 거래 과정에서의 경험과 인식, 피해의 특징을 면밀하게 살펴보면서 온라인 직거래 발생 양상을 심층적으로 이해하고자 하였음
○ 심층 면접조사
● (온라인 직거래 경험자 대상 심층 면접조사) 양적 조사 자료 수집 형태인 설문조사만으로는 직거래 경험 내용의 의미와 맥락을 이해하는데 한계가 있어 온라인 직거래 경험자를 대상으로 심층 면접조사를 병행하였음
● 심층 면접조사를 통해 구조화된 응답 자료로 포착하기 어려운 직거래 경험 내용, 피해 발생 과정과 대응 내용, 제도적 요구사항 속의 구체적인 맥락을 이해함으로써 온라인 직거래 경험에 대해 깊이 있게 탐색하고자 하였음

■주요 연구 결과
[ 일반 국민 대상 조사 결과 ]
○ 부동산 직거래에 대한 인식 및 태도
● (온라인 직거래 방식에 대한 인지 수준) 우리나라 국민의 절반 이상이 온라인을 통한 직거래 방식에 대해 알고 있는 것으로 나타나 온라인 직거래가 부동산 거래 방식의 하나로 자리 잡아가고 있음을 확인함
● (온라인 직거래 매체에 대한 인지 수준) 부동산 직거래 플랫폼/사이트 등의 구체적 매체에 대한 인지 수준은 연령이 낮을수록 높은 것으로 나타나 젊은 층의 직거래 접근 가능성이 높을 것으로 예상할 수 있음



[그림 1] 연령별 인지 수준의 차이


● (온라인 직거래 방식에 대한 평가) 온라인 직거래 방식의 편의성과 경제성에 대해서는 중개 거래에 비해 긍정적 응답이 많았으나 안전하게 거래할 수 있다는 기대는 낮았고 거래 과정에서의 책임과 피해 부담 등의 취약성 인식은 큰 것으로 나타났으며 앞으로 직거래 방식이 보다 활성화될 것이라고 생각하고는 있지만 실제 이용 의도는 높지 않았음



[그림 2] 거래 방식에 대한 다차원적 평가


○ 부동산 거래 경험 현황
● (부동산 거래 방식 이용 정도) 지역 부동산을 통한 중개 거래 방식의 이용률은 75.1%로 가장 높았고 뒤이어 온라인 직거래 방식이 15.4%로 조사되어 중개 거래가 우리나라 국민의 부동산 거래의 주된 방식으로 나타났지만 온라인을 통한 직거래 방식의 이용률이 적지 않은 비중을 차지하여 두 번째로 높은 비율이었음


[그림 3] 부동산 거래 방식별 이용 정도


● (연령별 부동산 거래 방식) 연령별 부동산 거래 방식의 차이가 나타나 20대 이하의 연령층에서 온라인 직거래 이용률이 30% 이상으로 다른 연령대에 비해 상당히 높았음



[그림 4] 연령별 부동산 거래 방식 이용 정도


● (거래 방식별 부동산 유형) 온라인 직거래 방식은 다른 거래 방식에 비해 거래 부동산 유형별 분포가 상대적으로 고르게 나타나 부동산 거래 유형의 다양성을 확인함


[그림 5] 거래 방식별 부동산 유형


● (거래 방식별 거래 목적) 온라인 상의 부동산 개인 간 거래에서 판매 거래가 차지하는 비율이 다른 거래 방식에 비해 높아 공급자 역할을 하는 개인의 참여로 확대되고 있는 경향을 보임



[그림 6] 거래 방식별 거래 목적(구입/판매)


● (거래 방식별 거래 규모) 온라인을 통한 직거래 방식은 다른 거래에 비해 토지 거래 비중이 상대적으로 높아 거래 면적 규모는 컸고 거래 가격은 낮았음
● (거래 방식별 거래 소요 기간) 온라인 직거래 방식은 다른 거래에 비해 부동산 거래 소요 기간이 길었던 것으로 나타나 중개인 부재로 인한 절차 지연 혹은 당사자 간의 신원 확인 과정을 통한 신뢰 관계 형성, 계약 조건 조율 과정의 반복 등의 상황적 요인이 발생하고 있는 것으로 보임



[그림 7] 거래 방식별 부동산 거래 소요 기간


● (거래 방식별 지식수준) 온라인 직거래 방식 이용자는 부동산 거래 이용자 가운데 부동산 거래에 관한 주관적 지식 수준은 가장 높았지만 객관적 지식수준은 가장 낮은 것으로 나타나 부동산 거래 관련 정보에 일상적 노출로 자신의 지식 수준을 실제보다 높게 인식하여 거래 과정에서의 위험 인식이 낮아질 가능성이 큼





[그림 8] 거래 방식별 주관적 지식 수준 [그림 9] 거래 방식별 객관적 지식 수준


● (거래 방식별 안전 거래 정책 필요성 인식) 온라인 직거래 방식 이용자는 온라인 직거래 이용 경험이 없는 경우에 비해 안전 거래 정책 필요성에 대한 긍정적 인식이 낮아 온라인상에서의 안전 거래 관련 제도의 실질적 효과에 대해 회의적 태도로 관련 직거래 관련 제도와 원칙의 명확화가 요구됨


[그림 10] 온라인 직거래 경험에 따른 안전 거래 정책 필요성에 대한 인식


● (거래 방식별 피해율) 거래 방식별 피해 경험률을 살펴본 결과 온라인 직거래의 피해율(47.2%)이 중개 거래 보다 2배 이상 높았고 피해자의 연령과 소득 수준이 낮았음



[그림 11] 거래 방식별 피해율


[온라인 직거래 경험자 대상 조사 결과]
○ 온라인 직거래 경험 실태 및 양상
● (온라인 직거래 방식의 어려움) 온라인 직거래 과정 가운데 거래 상대방의 신원을 확인하는데 많은 시간과 노력을 투자하였고 그 과정의 어려움이 가장 큰 것으로 나타나 앞서 거래 완료까지의 기간이 다소 길었던 점과 관련이 있을 것으로 보임
● (온라인 직거래 과정의 도움 정도) 온라인 직거래 과정에서 10명 중 4명 이상은 공인중개사나 법무사 등의 전문가 도움을 받는 것으로 나타났고 매수 거래에서 전문가로부터 도움을 받았던 경험이 많았으며 주로 계약서 작성과 검토의 도움과 등기 이전 관련 상담을 받는 것으로 나타남



[그림 12] 전문가 도움 내용(복수응답)


● (온라인 직거래에 대한 만족도) 온라인 직거래 이용자는 거래 만족도에 대한 긍정적 응답이 많은 편이었고 과거 중개 거래 경험이 있는 경우는 그렇지 않은 경우에 비해 직거래 만족도가 더 높았음



[그림 13] 거래에 대한 만족도




[그림 14] 중개 거래 경험 여부에 따른 거래의 전반적 과정에 대한 만족도


○ 온라인 직거래 피해 양상 및 특성
● (피해 양상) 허위 매물, 연락 불가(두절), 신분 위장/문서위조, 하자 매물, 계약금/전세금 사기 등의 피해가 있는 것으로 나타났고 판매 거래와 구입 거래에 따른 피해 내용의 다양성을 확인할 수 있었음



[그림 15] 피해 내용(복수 응답)


● (피해 집단의 거래 특성) 온라인 직거래를 통해 피해 경험이 있는 집단과 없는 집단의 사회인구학적 특성을 살펴본 결과 그 차이는 크지 않았고 거래 면적 규모가 큰 경우 피해 발생률이 더 높았음


[그림 16] 부동산 거래 면적 규모별 피해 경험률


● (피해 집단의 지식 수준) 직거래 피해 경험이 있는 집단이 피해 경험이 없는 집단에 비해 부동산 거래에 대한 객관적 지식수준이 낮았음
● (피해 집단의 거래 과정의 어려움) 직거래 피해 경험이 있는 집단이 피해 경험이 없는 집단에 비해 직거래 과정에서 초기 연락 및 문의(대응), 가격 협상 및 계약 조건 협의. 계약서 준비 및 작성 등의 어려움을 더 많이 겪는 것으로 나타남
● (피해 경험 후의 어려움) 피해 경험이 있는 사람 10명 중 9명이 피해를 당한 후 경제적·정신적·사회 관계적 곤란을 겪는 것으로 나타나 피해의 심각성을 알 수 있었고 피해 신고에 대한 플랫폼이나 경찰 등의 대응 및 조치는 미비한 수준으로 신고 과정에서 2차 피해 등의 부정적 경험을 겪는 사례가 나타남



[그림 17] 피해 경험 후의 경제적․정신적․사회적 어려움 여부

● (피해 집단의 안전 거래 정책 필요성에 대한 인식) 피해 경험이 있는 집단은 피해 경험이 없는 집단과는 달리 정부 주도의 거래 안전 기준 정립과 이용자 보호 가이드라인 개발이 가장 필요하다고 응답하여 제도적 개입과 관리 체계 구축을 요구하는 사회적 인식을 보여줌



[그림 18] 피해 경험 여부에 따른 안전 거래 정책 필요성에 대한 인식(상위 5개)


■ 정책제언
○ 안전 거래를 위한 법·제도적 방안
● 조사 결과에서 직거래 및 피해 경험자의 안전 거래를 위한 정책 필요성 인식이 다소 낮게 나타나 현장에서 체감할 수 있는 실효성 있는 방안이 필요한 만큼 입법적 접근을 통한 규율의 명시성 확보가 바람직하고 입법 과정은 공인중개사협회와 플랫폼 업체 등 이해당사자 사이의 의견 조율과 사회적 합의에 기초해야 함
● ① 공인중개사법에서 “중개”의 정의를 명시하여 온라인상의 중개행위와 공인중개사의 전통적 중개행위 사이의 경계 설정 필요 ② 전자상거래법 등 기존 법률 혹은 새로운 법률 제정으로 온라인 플랫폼 개념과 유형, 의무와 책임에 관한 규정 신설 및 부동산 직거래에 대한 특칙을 두어 온라인상의 직거래 방식을 법률상 명시적으로 인정하고 소비자 및 이용자 보호와 자유로운 부동산 거래의 조화를 위한 절충적 방안 마련 필요 ③ 대가로서의 보수를 기준으로 중개업에 해당하는지 여부를 명시적으로 규정하여 거래 성립에 대한 직접적 개입 여부와 보수 구조를 기준으로 중개업과 직거래 서비스를 명확히 구별할 수 있도록 해야 함
○ 안전 거래를 위한 기술적 방안
● 조사 결과에서 나타나듯이 직거래 이용자는 거래 당사자의 신원 확인의 어려움과 허위 매물 정보로 인해 시간적, 경제적 손실은 물론 심리적·사회적으로 곤란한 상황을 겪고 있다는 점, 그리고 이용자의 연령대와 부동산 거래 관련 지식 수준 등의 특성을 반영하여 직거래 과정의 안전성을 확보하고 취약성을 개선할 수 있는 기술적 방안 마련이 필요함
● 개인 인증과 식별 기술을 바탕으로 부동산 가치 추정 서비스, 거래 과정별 실시간 확인 및 검증 절차 서비스, 피해 사례 분석을 통해 이상 거래 경고와 실시간 피해 신고 및 대응 시스템 등 안전 거래를 위한 기술의 적용 확대를 통해 부동산 거래 안전 솔루션 개발이 필요함
● 직거래 이용자 가운데 적지 않은 이용자가 공인중개사 등의 전문가로부터 계약서 작성 및 검토 등의 도움을 받는 것으로 나타나 공인중개사 등의 부동산 거래 전문가의 실시간 지원이 가능한 기술적 시스템은 물론 전문성 및 신뢰도 검증 등의 전문가 서비스의 품질 관리가 요구됨
● 안전 거래를 위한 기술 개발 촉진을 위해서는 부동산 직거래 방식에 대한 법적 지위와 책임의 명확화 등의 구조적 개선과 정부의 지원 및 협조가 전제되어야 함
○ 안전 거래를 위한 국가 차원의 관리·감독 방안
● 피해자를 대상으로 한 심층 면접조사 결과에서 피해자에 대한 사회적 비난으로 2차 피해의 심각성이 나타나고 있는 만큼 직거래 피해의 책임을 개인에게 전가하는 사회적 분위기 전환이 필요하고 안전 거래에 대한 사회적 책임을 다하기 위한 정부의 노력이 우선되어야 함
● 피해 경험자의 안전 거래 정책에 대한 필요성 인식을 살펴본 결과 ‘정부 주도의 거래 안전 기준 정립과 이용자 보호 가이드라인 개발’의 필요성을 가장 크게 인식하고 있는 것으로 나타난 만큼 직거래 관련 법·제도 기반 마련을 위한 정부의 적극적 노력이 요구되고 정부의 직거래 플랫폼 운영 가이드의 실효성을 높이기 위해 관련 사업에 대한 지원과 함께 모니터링 기관과의 상시 협력체계 구축, 운영에 대한 주기적 점검 시스템 도입 등이 병행되어야 할 것으로 보임
● 중개 거래 안전성에 대한 긍정적 응답이 많았고 실제로 적지 않은 직거래 이용자가 공인중개사의 도움을 받고 있는 것으로 나타난 만큼 직거래 과정에서 공인중개사 역할 재정립을 통해 거래의 투명성과 안전성을 보완하여 직거래 이용자는 안전하게 거래하고 중개사는 새로운 형태의 수익을 제공받고 직거래 플랫폼은 신뢰성을 확보할 수 있는 상생적 협력 기반 마련이 필요함
● 오늘날 기술 발전과 함께 거래 문화의 변화로 직거래 방식 활용성이 커지면서 부동산 거래가 다양한 형태로 이루어지고 있고 거래 과정에서의 피해 양상도 복잡해지고 있음에 따라 부동산 직거래 규모와 피해 실태를 파악할 수 있는 통계 자료 생산과 함께 관련 연구의 활성화를 위한 정책적 지원이 요구됨

목차 (Table of Contents)

• 국문요약 1
• 제1장
• 최수형
• 서 론 15
• 제1절 연구의 필요성 및 목적 17
• 제2절 연구 내용 및 연구 방법 21
• 1. 연구 내용 21
• 2. 연구 방법 22
• 제2장
• 김세준·최수형
• 부동산 직거래 관련 논의 및 쟁점 검토 27
• 제1절 부동산 직거래 관련 일반적 논의 29
• 1. 직거래 발생에 대한 전반적 논의 29
• 2. 직거래의 주요 특성에 대한 논의 33
• 제2절 온라인 직거래에 대한 법적 논의 36
• 1. 온라인 플랫폼에 관한 현행법상 규율 36
• 2. 온라인 플랫폼에 대한 외국 입법례 50
• 3. C2C플랫폼에 관한 법적 쟁점 67
• 4. 온라인상 부동산 직거래의 문제점 및 한계 71
• 5. 법적 쟁점 및 논의 정리 81
• 제3장
• 최수형
• 부동산 직거래 시장 동향 분석 83
• 제1절 통계로 본 부동산 직거래 동향 85
• 1. 부동산 직거래 시장 현황 85
• 2. 부동산 온라인 직거래 동향 100
• 제2절 부동산 직거래 피해 양상 및 특징 105
• 1. 부동산 직거래 피해 발생 현황 105
• 2. 주요 피해 사례와 유형 109
• 제4장
• 최수형
• 일반 국민 대상 조사 결과 115
• 제1절 조사 개요 117
• 1. 조사 목적 및 조사 대상 118
• 2. 자료 수집 방법 및 절차 121
• 3. 주요 조사 변수 122
• 4. 조사 대상자의 일반적 특성 128
• 제2절 온라인 직거래에 대한 인식 및 이해 132
• 1. 온라인 직거래에 대한 전반적 인식 132
• 2. 부동산 거래 관련 지식 수준 148
• 3. 안전 거래 정책에 대한 인식 152
• 제3절 부동산 거래 경험 실태 및 특성 153
• 1. 부동산 거래 경험률과 거래 방식 153
• 2. 부동산 거래 방식별 특징 157
• 3. 거래 방식별 피해 발생 실태 및 관련 특성 175
• 제4절 소 결 182
• 제5장
• 최수형
• 온라인 직거래 경험자 대상 조사 결과 185
• 제1절 조사 개요 187
• 1. 설문조사 187
• 2. 심층 면접조사 197
• 제2절 온라인 직거래 경험의 전반적 양상 198
• 1. 온라인 직거래 경험에 대한 일반적 특징 198
• 2. 온라인 직거래 과정에서의 경험 내용 205
• 제3절 온라인 직거래 피해 실태 분석 218
• 1. 온라인 직거래 피해 실태 218
• 2. 온라인 직거래 피해 결과 및 대응 227
• 3. 피해 경험과 안전 거래 정책 필요성에 대한 인식 231
• 제4절 소 결 235
• 제6장
• 최수형·김세준
• 요약 및 결론 237
• 제1절 조사 결과 요약 240
• 1. 일반 국민 대상 조사 결과 240
• 2. 온라인 직거래 경험자 대상 조사 결과 242
• 제2절 안전 거래 방안에 대한 제언 244
• 1. 법·제도적 방안 245
• 2. 기술적 방안 250
• 3. 국가 차원의 관리·감독 방안 252
• 참고문헌 257
• Abstract 269
• 부록 277