미집행 근린공원 내 주거지 개발의 분석과 방향 제안

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Parks are an essential element of the city, but a fair number of park sites are left unexecuted due to lack of local government's finance in korea. In order to solve this problem, the "Special Use Permit system of Development Activities in Urban Park Sites" was established in 2009, and it became possible to create urban parks through private capital. The main purpose of the special system is to develop less than 30% of the unexecuted park land with an area of 50,000m² or more as a profitable non-park facility, and to construct the remaining site as a park and donate to the local government. As a result, a number of the Private-Initiated Park Development Projects developed by the private sector are being carried out and planned nationwide, most of the projects are developing apartment complexes in unexecuted park sites and creating the rest sites as parks. However, there is no specific guideline that should be considered from a planning perspective when residential area is developed in the park where many people use. Consequently, There are arising concerns regarding existing parks that might be less accessible or become privatized. Therefore, the purpose of this study is to analyze the Private-Initiated Park Development Project in Korea and to propose design guidelines for housing development in particular.
For this purpose, proposal analysis, field trips and user inquiries on 'Chudong Neighborhood Park' and 'Jickdong Neighborhood Park' in Uijeongbu, where the park donation and moving into an apartment were completed as the first cases in Korea, were processed. Through analysing both case, the strengths and weaknesses of Private-Initiated Park Development Project were drawn. Followed by the case analysis, 70 unexecuted neighborhood parks, which are suitable for residential development in park sites in Seoul and Gyeonggi-do, were selected as the research targets. Topographical conditions defined by surrounding land use and land of slope were judged to be the most important priority in residential development. Accordingly, The unexecuted neighborhood parks were classified by geography and characteristics of the unexecuted neighborhood parks were identified. Furthermore, based on the analysis of the Private-Initiated Park Development Project and the unexecuted neighborhood park, development directions were proposed based on three planning factors: 'size and density of residential area', 'right place of parks and residential development' and 'use of parks and the publicness'. The results of the study are summarized as follows.
Firstly, in order to achieve the appropriate ‘size and density of residential area’ within the park site, it is necessary to systematically improve the regulation contents of the existing zoning and the ratio of the non-park facilities in the park site. Due to the current regulations, only small, high-rise and high-density apartment complexes are planned in the park, regardless of the nature of the park. In order to avoid this, it is necessary to alleviate or reinforce the criteria of the floor area ratio of the residential area and the ratio of the non-park facility site according to the total area of the park and the hight of the housing to allow various types of housing while achieving profitability.
Secondly, 'The appropriate place of the park and residential development' is recommended to plan differently according to the direction of the development of the park. Parks constructed as a facility should provide accessibility of the park to nearby residents and should be careful not to be privatized by residential areas developed within the park site. On the other hand, in the case of parks constructed mainly to conserve nature, it is necessary to plan the residential area developed in the park site nearby the existing city area and in order to minimize natural damage.
Thirdly, in order to secure 'Use of parks and The publicness' for the public, it is necessary to secure rental housing and public facilities that can be used by multiple people, in addition to the development of private residential areas in park sites. In order to induce this, it has been proposed to provide the incentive of the floor area ratio to the private park operator or to divide and develop one unexecuted park site by a number of private companies.
In the current situation, various local governments currently inevitably carry out implementing residential development projects in unexecuted park sites. Therefore, This study is meaningful in proposing planning or design guidelines regarding housing development and creating parks without losing the function and public nature of parks. Furthermore, The study comprehensively explores important topics that determine the success or failure of the long-term unexecuted park development.

국문 초록 (Abstract)

공원은 도시의 필수적인 요소이지만, 지자체의 재정부족으로 상당수의 공원부지가 조성되지 못하고 방치되어있다. 이를 해결하기 위해 2009년 「도시공원부지 내 개발행위 특례제도」가 신설되어 민간의 자본을 통해 도시공원을 조성할 수 있게 되었다. 특례제도의 주 내용은 5만m²이상 미집행 공원부지의 30%이하 면적을 비공원시설인 수익시설로 개발하고, 나머지 부지를 공원으로 조성하여 지자체에 기부채납한다는 것이다. 이에 따라 현재 전국적으로 미집행 공원부지를 민간이 개발하는 민간 공원특례사업이 다수 추진, 계획되고 있으며 대부분의 사업이 미집행 공원부지 내 아파트 단지를 개발하고 나머지 부지를 공원으로 조성하는 양상을 보이고 있다. 하지만 다중이 이용하는 공원 내에 주거지가 개발될 때 계획적인 측면에서 고려돼야 하는 가이드라인이 부재하며, 잘못된 계획으로 인한 공원의 사유화 또는 비활성화가 우려된다. 따라서 본 연구의 목적은 국내 민간 공원특례사업을 분석하고, 공원 내에 주거지를 개발할 때 공원을 고려한 주거지 개발 방향을 제안하는 것이다.
이를 위해 공원 기부채납과 아파트 입주가 완료된 국내 최초 사례인 의정부의 ‘직동, 추동 근린공원 민간 공원특례사업’을 대상으로 계획안 분석, 현장답사, 이용자 질의응답을 진행하였으며, 민간 공원특례사업의 장·단점을 도출하였다. 또한 공원부지 내 주거지 개발이 적합한 서울, 경기도의 미집행 근린공원 70개를 연구대상으로 선정하고, 주변 토지이용과 경사도에 의해 정의된 지형조건이 주거지 개발에 있어 가장 중요한 우선기준으로 판단되어 지형별로 분류된 미집행 근린공원의 특성을 파악하였다. 나아가 민간 공원특례사업과 연구대상 미집행 근린공원을 분석한 내용을 기반으로 공원 내 주거지 개발을 ‘주거지의 규모와 밀도’, ‘공원 조성과 주거지 개발의 적지’, ‘공원의 활용과 공공성’ 등 3가지 계획요소별로 개발 방향을 제안하였다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 공원부지 내 적합한 ‘주거지의 규모와 밀도’를 달성하기 위해선 기존 용도지역의 규제 내용과 공원부지 내 비공원시설부지 비율에 대한 제도적 개선이 필요하다. 현 규제 내용으로 인해 공원 내 주거지는 공원의 특성과는 무관하게 규모가 작고 고층, 고밀의 아파트 단지만 계획되고 있다. 이를 탈피하기 위해서는 공원 전체 면적과 주택 층수에 따라 주거지의 용적률과 비공원시설부지의 비율을 완화, 또는 강화 기준을 적용하여 수익성을 달성하면서 다양한 주택형식을 허용하도록 해야 한다.
둘째, ‘공원 조성과 주거지 개발의 적지’는 공원의 조성 방향에 따라 다르게 계획하는 것이 권장된다. 시설형으로 조성되는 공원은 인근 주민들의 공원 접근성이 최우선되어야 하며, 공원부지 내 개발되는 주거지의 주민들에게 사유화되지 않도록 유의해야 한다. 반면 자연환경 보존이 우선시되어 시설조성을 최소화 하는 자연형 공원의 경우는 공원부지 내 개발되는 주거지를 최대한 기존 시가지와 근접하게 계획하고, 자연훼손을 최소화하는 방법으로 개발될 필요가 있다.
셋째, 공공의 자산인 ‘공원의 활용과 공공성’을 확보하기 위해서는 공원부지 내 민간주거지 개발 이외에도 임대주택이나 다중이 이용할 수 있는 공공시설을 확보할 필요가 있다. 이를 유도하기 위해 민간공원사업자에게 용적률 인센티브를 제공하거나 다수의 민간업체들이 하나의 미집행 공원부지를 분할 개발하는 방법 등을 제안하였다.
따라서 본 연구는 현재 각종 지자체에서 불가피하게 진행하고 있는 미집행 공원부지 내 주거단지 개발사업 추진 시, 공원의 기능과 공공성이 상실되지 않게 주거단지를 개발하며 공원을 조성하는 방법에 대한 방향을 제안하고, 장기미집행 공원개발의 성패를 결정하는 중요한 주제들을 종합적으로 탐구하였다는 점에서 의미를 가진다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경과 목적 1
• 1.1.1 연구의 배경 1
• 1.1.2 연구의 목적 2
• 1.2 연구의 범위와 방법 2
• 1.2.1 연구의 범위 2
• 1.2.2 연구의 방법 3
• 1.2.3 용어의 정의 4
• 1.3 연구의 의의와 구성 6
• 1.3.1 선행연구 고찰 6
• 1.3.2 연구의 의의 9
• 1.3.3 연구의 구성 10
• 제 2장 도시공원과 개발 특례제도 12
• 2.1 도시와 공원 12
• 2.1.1 공원의 등장과 도시계획 이론 12
• 2.1.2 도시공원의 의미 15
• 2.1.3 도시계획시설로서의 공원 17
• 2.2 우리나라 도시공원의 현황과 미집행 공원 22
• 2.2.1 우리나라 도시공원의 역사와 현황 22
• 2.2.2 미집행 도시공원과 문제점 29
• 2.2.3 미집행 공원의 현황 32
• 2.2.4 장기미집행 공원의 도시계획시설로서 해제 32
• 2.3 도시공원부지 내 개발행위 특례 제도 37
• 2.3.1 도시공원부지 내 개발행위 특례 제도의 목적 37
• 2.3.2 도시공원부지 내 개발행위 특례 제도 개요 38
• 2.3.3 민간 공원특례사업 동향 42
• 제 3장 민간 공원특례사업과 미집행 공원 분석 48
• 3.1 민간 공원개발의 사례 분석 48
• 3.1.1 의정부 민간 공원특례사업의 개요 48
• 3.1.2 의정부 민간 공원특례사업의 분석 63
• 3.1.3 해외 민간 공원개발 사례 72
• 3.1.4 공원의 활용과 주거지 개발 80
• 3.2 주거지 개발이 적합한 미집행 공원 82
• 3.2.1 민간 특례사업이 필요한 지역 82
• 3.2.2 공원 내 주거지 개발을 위한 미집행 공원의 기준 90
• 3.2.3 서울, 경기도 내 주거지 개발이 적합한 미집행 공원 92
• 3.3 주거지 개발을 위한 근린공원의 분석 94
• 3.3.1 연구 대상 공원의 특성 요소 94
• 3.3.2 근린공원 개발의 우선 기준 99
• 3.3.3 공원의 지형별 분류와 특징 106
• 제 4장 미집행 근린공원 내 주거지 개발 방향 109
• 4.1 공원부지 내 주거지 개발의 계획 요소 109
• 4.2 주거지의 규모와 밀도 114
• 4.2.1 현행 주거지 계획 방법의 한계 114
• 4.2.2 주거지 계획의 전제와 방향 118
• 4.2.3 지형별 주거지의 규모와 밀도 123
• 4.3 공원 조성과 주거지 개발의 적지 128
• 4.3.1 공원과 주거지 계획의 기준 128
• 4.3.2 공원 조성과 주거지 개발의 전제와 방향 130
• 4.3.3 지형별 공원 조성 부지와 주거지 131
• 4.4 공원의 활용과 공공성 139
• 4.4.1 공원의 활용과 공공성 확보 방향 139
• 4.4.2 주거지 조성과 임대주택 공급 141
• 4.4.3 기능 복합화와 시설 활용 142
• 제 5장 결론 148
• 참고문헌 151
• 부록 156
• 국문초록 181
• ABSTRACT 183