시뮬레이션을 통한 주택개발사업의 리스크 관리효과 분석 = Analysis on the Risk Management Effects of House Development Projects through Simulations

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 시뮬레이션을 통해 주택개발사업 리스크요인의 발생에 따른 영향을 분석해보고, 주택개발사업의 효율적 리스크 관리 방안을 통제 가능성 여부에 따른 리스크 관리방안과 리스크요인의 발생 가능성 및 영향력을 통하여 효과적인 리스크 관리방안을 제시하도록 한다. 본 연구는 인허가와 공사 지연 리스크요인, 이자율 변화 리스크요인, 미분양 리스크요인을 바탕으로 시뮬레이션분석을 한 결과는 다음과 같다. 첫째, 개발관련 인허가 리스크요인은 금융비용의 변화가 가장 크게 작용한 반면 공사 지연 리스크요인은 공사비 증액이 크게 작용하여 사업이익에 미치는 영향이 인허가 지연보다 더 크게 나타났다. 또한, 개발관련 인허가 리스크요인과 공사 지연 리스크요인이 동시에 발생할 경우에 사업이익과 수입대비 이익률은 감소하는 것으로 나타났다. 둘째, 이자율 변화 리스크요인의 관리를 통하여 비용의 손실을 관리할 수 있는 것으로 나타났다. 따라서 이자율 리스크에 대한 세 제 및 금리 정책 변화에 대비 손해 제어적 수단의 일환으로 정책 변화 꾸준히 모니터를 하고, 사업계획 수립 및 자금계획 수립 시 충분한 유동성 확보하여야 할 것이다. 셋째, 분양률에 따라 사업이익은 매출대비 약 2배에 가까운 차이가 나는 것으로 분석되었다. 이는 조달 금리가 12%일 경우도 같은 결과를 보였다. 만약 금리 변동과 초기 분양률 정도가 동시에 큰 폭으로 변화한다면 사업 손익에 미치는 영향은 훨씬 크게 나타나게 될 것이다. 따라서 주택사업의 개발기간을 관리하고, 금융시장의 변화를 예측하여 대응방안을 마련하고, 미분양 리스크에 대하여 계약 조건을 설정하여 사업 주체 간에 미분양에 따른 리스크를 분산하고, 충분한 광고 및 홍보비용을 확보하며, 원가분양이나 손절매 등의 방안을 마련하는 등 리스크를 관리하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims at suggestions for the efficient risk management plans by analyzing impacts from the occurrence of risk factors in the house development projects through simulations. As a result of simulation analyses based on the risk factor from the construction delay with the icense and permission, risk factor from changes in the interest rates, and risk factor from the lack of sale in lots, the findings from this study can be summarized as follows; First, the risk factor from the license and permission with regard to the development seems to greatly affect changes in the financial expenses while the risk factor from the construction delay is affecting the increase of construction cost greatly. Second, it seems to be able to manage the loss of expenses through the management on the risk factor from changes in the interest rates. Third, it was analyzed that there might be a difference in the profit from projects nearly twice as much to sales depending on the ratio of sale in lots. Accordingly, the risk management is necessary to manage the project period in the house development projects, prepare for countermeasures by predicting changes in the financial markets, distribute the risk from the lack of sale in lots among the project entities by establishing the contractual terms and conditions with regard to the risk from the lack of sale in lots, secure expenses for advertising and public relations sufficiently, and prepare for plans such as the sale in lots even at the cost or loss.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 Ⅱ. 이론적 고찰 1. 관리기법 측면에서의 리스크 분류 2. 리스크 관리방법 3. 선행연구 고찰 Ⅲ. 연구설계 1. 연구방법 2. 리스크요인 도출 및 설정 3. 시뮬레이션 변수 선정 Ⅳ. 시뮬레이션 분석 1. 인허가와 공사지연 리스크요인이 주택개발 사업에 미치는 영향 2. 이자율 변화 리스크요인이 주택개발 사업에 미치는 영향 3. 미분양 리스크요인이 주택개발사업에 미치는 영향 Ⅴ. 결 론

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