지속가능한 도시재생을 위한 주거지 정비지역 특성분석에 관한 연구 : 성남시 태평2구역 주거지 중심으로 = A Study on Characteristics of Residential Improvement Areas for Sustainable Urban Regeneration

국문 초록 (Abstract)

최근 서울의 뉴타운사업을 시작으로 도시 곳곳에서 추진되는 도시재생사업들은 도시의 자체적 노후와 쇠퇴의 내부적 요인이라기 보다 주변 신도시 또는 신시가지 조성에 따른 외부적 효과에 의한 비교 열등적 관점에서 출발하고 있다.
도시정비사업으로 대표되는 우리나라 도시재생사업은 이러한 도시의 불균형을 해소하고 도시의 균형적 발전을 도모하기 위하여 기성시가지내 주거지를 중심으로 주거환경을 개선하고 있지만, 이는 기존 주거지의 도시조직이나 공간구조를 부정한 채 전면철거 후 공동주택건립방식의 일률적 사업방식을 적용하고 있다는 문제점을 안고 있다.
도시재생에 있어서 추구해야 할 가치는 지속가능성에 있다. 현재 그곳에 살고 있는 거주자의 거주연속성이 담보되어야 하고, 공간적 정비를 통해 더 나은 미래가치를 실현하는 것이다. 따라서, 현재의 획일적인 전면철거 후 공동주택건립방식은 도시재생적 관점에서 바람직하지 않음을 이론 및 사례지역 검토를 통해 살펴보았다.
이에 본 연구는 도시재생의 궁극적 목적은 지속가능성에 있음을 예비고찰에서 밝혀내고, 성남 기성시가지내 태평2구역의 정비지역을 중심으로 주거지의 특성을 건축적 요소를 중심으로 한 물리적 특성과 거주민의 거주특성을 분석․진단하여 지속가능한 도시재생을 위한 주거지 정비지역의 재생방안을 제시함을 목적으로 하고 있다.
주거지의 특성을 분석하고 진단한 결과 첫째, 대부분이 과소한 필지규모와 4M미만의 협소한 도로체계로서 필지단위 개발은 어려우며, 둘째, 대체적으로 높은 건폐율과 용적률을 보였으며, 협소한 도로 일수록 더 높게 나타남으로서 거주자 및 세대수가 높게 형성되어 과밀한 지역임을 알 수 있다. 이에 따라 과밀 밀집형 주거지로서 주택의 정비유형은 집합주택형태가 불가피 함을 알 수 있다. 셋째, 도로폭이 넓을수록 도로에 인접한 건물이 상업과 주거가 복합된 용도로 형성되고 있어 이는 주거지내 근린상업기능을 유지시켜야 할 필요성이 있다. 넷째, 높은 지대와 경사도가 심한 구릉지에 형성되어 있는 지형적 특성이므로, 경관적 고려를 위해 지형에 순응한 정비방안이 필요하다. 다섯째, 노후주거지의 특성상 현 주택가치는 그리 높지 않으며, 더욱이 현재의 건축규모는 현 규정상 한계점에 있어 더 이상 권리를 누리지 못한 상황이다. 따라서, 현 거주자의 경제적 수준과 현재의 주택가치를 고려할 필요가 있다. 여섯째, 세입자의 거주비율이 거의 모든 필지에서 나타났으며, 소유자의 거주지역은 소유자의 약 50%가 구역 외 거주자였다. 따라서, 세입자와 소유자가 모두 현재의 거주상태를 유지하기 위한 방안이 꼭 필요하며, 소유자들이 현 거주지를 바라보는 이해관계가 다를 것이라는 것이 쉽게 예상되므로 사업추진 시 이를 반드시 염두 해야 할 것으로 보인다.
이러한 거주지의 특성분석을 통해 도출된 지속가능한 주거지 도시재생방안은 다음과 같다. 첫째, 과밀 밀집형 주거지역에서 필지단위개발은 불합리함으로 현재 공간구조 및 도로체계를 유지할 수 있고, 거주민의 거주 연속성을 위해 집합주택 형태의 소단위 공동주택유형이 바람직하다. 또한, 무리하게 지형변화를 가져오지 않도록 지형에 순응한 중저층의 공동주택 건립을 제안한다. 둘째, 주택의 유형과 더불어 주택의 규모에 있어서 현재 주거지의 특성을 고려한 주택규모계획이 있어야 하며, 현 거주자들의 주택지불가능에 대한 사회적 고려가 반드시 필요하므로 적극적 주택정책 차원에서 도시재생이 이루어져야 한다. 셋째, 지역적 특성 특히, 기반시설 여건 상 못 다한 공공의 의무적 책임을 위해 공공의 적극적 개입과 지원은 필수적임을 간과하면 안 된다. 넷째, 현재보다 더 나은 주거환경을 위해서는 어느 구성원도 더 많은 희생, 과도한 이익 구조가 아닌 소유자,세입자,공공의 3박자 하모니를 이루는 것이 중요하므로 불예측한 부동산 시장에 의존하지 않은 공공 또는 주민주도 도시재생이 필요하다.
본 연구는 거주자의 다양한 사회․경제적 특성을 조사하는데 부족함이 있었으며, 분석된 특성을 고려한 구체적 정비방안 및 구상안을 제시하지 못한 한계가 있다. 하지만, 주거지의 도시재생에 있어 지속가능한 개발에 초점을 맞춰 정비대상 주거지의 공간적․물리적 특성과 거주자의 거주 특성을 분석․진단하는 연구를 통해 그에 적합한 지속가능한 도시재생의 방안을 제시하는데 의의를 가지며, 향후 주거지 도시재생사업의 계획수립과 추진에 도움이 되기를 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 ⅰ
• 제목차례 ⅳ
• 표차례 ⅷ
• 그림차례 ⅹ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구방법 및 범위 3
• 1. 연구방법 3
• 2. 연구의 범위 4
• 제2장 예비적 고찰 5
• 제1절 도시재생 의미 5
• 1. 도시재생사업 추진배경 5
• 2. 도시재생의 개념 6
• 제2절 도시재생관련 이론고찰 8
• 1. 지속가능한 개발(Sustainable Development) 8
• 가. 개념의 태동 및 발전과정 8
• 나. 개념 및 개발원칙 11
• 2. 지속가능한 개발과 연계된 도시이론 12
• 가. 스마트 성장(Smart growth) 12
• 나. 압축도시( 컴팩시티, Compact city) 14
• 다. 뉴 어바니즘(신도시주의, New Urbanism) 16
• 라. 어반 빌리지(Urban Village) 17
• 마. TOD(Transit-Oriented Development) 18
• 바. 마찌즈꾸리 19
• 3. 소결 20
• 제3절 선행연구 고찰 21
• 1. 선행연구 검토 21
• 2. 선행연구의 종합 및 시사점 24
• 제4절 우리나라의 도시재생사업 26
• 1. 서울시 뉴타운 사업 26
• 가. 추진배경 26
• 나. 뉴타운 사업의 내용 및 현황 27
• 다. 뉴타운 사업의 계획내용 28
• 2. 경기도 뉴타운 사업 32
• 3. 소결 34
• 제3장 분석의 틀 36
• 제1절 분석의 전제 36
• 제2절 분석항목 및 평가기준 선정 36
• 1. 평가항목 설정 36
• 2. 평가기준 설정 37
• 가. 기반시설 여건 37
• 나. 토지이용 여건 37
• 다. 인문사회 여건 38
• 라. 지형지세 및 경제 여건 38
• 제3절 분석방법 설정 39
• 제4절 연구대상지역 선정 39
• 제4장 도시재생 사업 대상지역 특성분석 41
• 제1절 성남시 도시특성 41
• 1. 도시의 태동 41
• 2. 도시발전과정 42
• 가. 도시기반 형성 시기(1960 ~ 1980년대) 42
• 나. 도시성장 시기(1990년대) 42
• 다. 도시환경정비 시기(2000년 이후) 42
• 3. 성남시 기성시가지 현황 44
• 가. 자연현황 44
• 나. 인구 및 가구현황 46
• 다. 기반시설 설치 현황 46
• 라. 토지이용현황 47
• 제2절 성남시 도시재생사업의 특징 49
• 1. 사업추진배경 49
• 2. 사업 현황 50
• 3. 사업의 특징 51
• 4. 성남시 도시재생의 문제점 54
• 가. 사업방식결정의 단순한 요소 적용 54
• 나. 주거지특성을 반영하지 못한 사업방식과 유형 55
• 제3절 연구대상지역 특성분석 56
• 1. 기반시설 특성분석 56
• 가. 종합적 특성의 개요 56
• 나. 건물용도 특성과의 관계분석 57
• 다. 건축물 특성과의 관계분석 58
• 2. 토지이용 특성분석 62
• 가. 필지규모 62
• 1) 종합적 특성 개요 62
• 2) 도로폭원 특성과의 관계분석 63
• 3) 건물용도 특성과의 관계분석 65
• 4) 건축물 규모 및 밀도특성과의 관계분석 66
• 나. 건축물 용도 68
• 1) 종합적 특성 개요 68
• 2) 건축물 규모 및 밀도특성과의 관계 분석 70
• 3) 거주자 특성과의 관계분석 72
• 다. 건폐율 74
• 1) 종합적 특성 개요 74
• 2) 용적률 특성과의 관계분석 75
• 라. 용적률 77
• 마. 지상층수 79
• 바. 건축연한 81
• 3. 인문사회 특성분석 82
• 가. 세입세대수 82
• 나. 총세대수 83
• 다. 총세대원수 84
• 라. 소유자 거주지역 85
• 4. 지형 특성분석 86
• 5. 경제환경 특성분석 89
• 6. 분석의 종합 92
• 제5장 결론 100
• 참고문헌 104
• ABSTRACT 107