부동산 중개제도의 개선방안 연구 : 부동산 중개업자·중개계약 및 중개수수료 중심으로 = Policy Task for Improving the Real Estate Brokerage System

국문 초록 (Abstract)

현대의 부동산시장의 환경을 살펴보면 부동산에 대한 가치평가가 과거의 가격을 중심으로 하는 시장비교법에서 수익 또는 소득을 기준으로 하는 소득비교법으로 바뀌었고 부동산에서 유발되는 수익도 부동산가격이 오르던 과거에는 부동산을 소유하면 그 보유 자체로 수익이 창출되었지만 현재는 부동산시장의 침체로 인하여 보유수익보다는 운영수익이 더 중요한 요소가 되었다. 이와 같은 부동산시장에 대한 환경의 변화는 부동산중개업 및 중개업자에게 과거와는 다른 역할을 요구하고 있다.
본 논문에서는 우리나라 부동산중개업에 대한 현대적인 변화요구에 효율적으로 대처하고 건전한 부동산중개질서를 확립하기 위하여 부동산중개업자, 부동산중개계약 그리고 부동산중개수수료 등 세 가지 부동산 중개제도에 관하여 그 실태와 문제점 그리고 그 개선방안을 연구하였다.
본 연구는 실태를 파악하는데 국토교통부, 원주시청 등의 공공기관과 한국공인중개사협회 등의 사설단체 등의 통계와 함께 선행연구에서 밝혀낸 부동산중개제도에 관한 연구 자료를 이용하였고 위에서 얻은 통계자료의 분석과 선행연구에서 밝혀진 연구사실을 토대로 문제점과 개선방안을 찾아보았으며 보다 정확한 실태를 파악하고 연구결과를 실증적으로 뒷받침하기 위해 부동산중개업자 150명을 대상으로 전문가설문조사를 실시하였다.
위의 자료들을 토대로 연구를 수행한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 부동산중개업자에 관하여는 첫째 중개업자의 전문성제고를 위해 사전 실무교육과 사후 연수교육을 강화해야 한다는 것과 둘째 소비자에게 효율적인 부동산서비스를 제공하려면 중개업자의 업무영역이 현대적인 추세에 맞게 확대되어야 한다는 연구결과를 얻었다. 셋째 무등록중개업자 연구에서는 전체중개 건에서 무등록중개업자의 중개비중이 높은 것으로 나타났고 무등록중개업자로 인한 피해의 유형별 분석에서는 부동산시장질서의 교란이 가장 큰 비중을 차지하였으며 무등록중개업자에 대한 대책으로는 전속중개계약의 활성화와 부동산거래신고제도의 개선에 있다는 결론을 얻었다. 넷째 부동산중개업협회에 관한 연구에서는 협회의 전문성과 권위의 확보가 필요하고 이를 토대로 수수료 등 불합리한 법과 제도의 개선을 위한 활동과 전국단위의 부동산거래정보망의 활성화 등의 업무를 우선적으로 추진해야 한다는 결론에 도달하였다.
부동산중개계약의 연구에서는 현제 관행적으로 이루어지고 있는 일반중개계약보다는 전속중개계약이 더 합리적이라는 사실을 확인하였고 전속중개계약의 활성화방안으로 세제혜택과 중개수수료의 자율화 등의 입법정책을 제시하였으며 부동산거래신고의 문제점과 개선방안에 대하여 연구를 수행하였다. 그리고 급매물의 합리적인 거래를 위하여 사적 경매제도의 도입이 필요하다는 의견도 제시하였다.
부동산중개수수료의 연구에서는 현재 법정수수료율이 현실과 맞지 않아 순가중개계약 및 초과수수료의 관행이 지금도 일부 존재하고 있다는 사실을 확인하였고 이를 방지하기 위해서는 토지, 아파트, 주택, 상가건물, 빌딩, 토지 등으로 중개대상물건을 세분하고 중개의 난이도에 따라 중개수수료율을 조정해야 한다는 의견을 대안으로 제시하였다.
이와 같은 분석결과를 종합하면 우리나라의 부동산중개업자・중개계약 그리고 중개수수료 제도는 실태와 문제점 그리고 그 해결방안에서 서로 연관이 있다는 사실을 연구를 통하여 알 수 있었고 이 세 가지 문제점을 동시에 해결할 수 있는 방법은 전속중개계약을 활성화시키고 부동산거래신고를 부동산중개업자에게 전속시키는 제도개선이 필요하다는 결론에 도달하였다.