집합건물 전문관리 제도의 문제와 개선과제 = Problems relating to professional management system of condominium and improvement tasks

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Criticism has been raised regarding the reform of the legal system to reinforce the professional management of condominium, which damage the spirit of autonomous management by unit owners based on the principle of private autonomy relating to condominium management. As the terms such as “owners representatives’ meeting” or “management subject entity”, or administrative responses that the relations between the two organizations are mechanically divided into a voting function and an executive function, are accumulated, the management of condominium is being overly developed in the direction of administrative law. On the contrary, while irresponsible the principle of private autonomy is repeated the same thing, the obsolescence and slum of condominium other than those subject to mandatory management are accelerating. There are also voices that the role of guardian administration is necessary.
However, poor condominium management cannot be left behind, hiding behind the noble ideology of “private autonomy”. In the event that normal professional management cannot be implemented due to the intensification of conflict between the unit owner organization and the management entity or within the unit owners, the management gap is prolonged, the mechanism of temporary responsibility management by the administration guardian intervenes at the request of the unit owners, is needed in order to normalize management. In the way that the administration guardian intervenes condominium management, it is important not only to create a number of legal regulations and investigate and sanction them if they violate them, but also administration to induce a higher level of professional management.

국문 초록 (Abstract)

단독건물과 달리 집합건물은 공동관리가 필수적이고, 주택관리사와 위탁관리회사 등 전문관리자에 의한 전문관리가 필요하다. 장기수선계획, 관리비 징수·보관·지출의 체계적 관리와 회계점점, 적기의 수리·개량 공사, 관리단집회와 입주자대표회의의 민주적 운영 등 전문적 관리가 제대로 시행되지 않으면, 집합건물의 급속한 노후화, 구분소유자들간의 갈등과 분쟁 등으로 주거·직장 생활이 피폐해진다. 공동주택은 150세대 이상에 대해서는 주택관리사 등 전문 관리사에 의한 전문관리 제도를 도입하고, 입주자대표회의와 관리사무소를 의결기능과 집행기능으로 구분하여 전문관리업체가 관리주체로서 전문관리를 집행하고, 입주자대표회의가 예산이나 위탁계약 등의 승인을 통해 이를 견제·감시하도록 하되, 집행업무에 관여하지 못하도록 하고 있다. 그러나 이러한 전문관리 방식에 대해서는 소유자가 관리업무의 주체가 되어야 하는 민사법의 기본원리에 어긋난다는 비판이 제기되고 있다. 입주자대표회의와 위탁관리업체의 역할과 관계를 기능적, 획일적으로 구분할 것이 아니라, 입주자대표회의가 위탁관리에 관여하는 내용에 따라 입주자대표회의의 의결기능과 집행기능의 정도를 달리하는 다양화 하는 위탁계약을 발전시킬 필요가 있다. 또한, 적격심사 제도를 활성화하여 전문관리의 능력이 있는 업체들이 전문관리를 담당하게 하고, 회계감사도 5년에 한 번씩은 감독관청이 지정하는 지정감사제를 도입하여 실질적인 관리비 징수와 지출의 투명성과 효율성을 점검할 수 있어야 한다. 아울러 분양 시 집합건물의 품질등급 수준을 정하고 그에 맞는 수선계획과 수선적립금의 정도를 집합건물 대장에 기재하여 관리주체가 그러한 집합건물의 품질등급의 수준이 유지되도록 관리의무를 부담하도록 할 필요도 있다.
그리고 전문관리의 사각지대에 놓여 있는 150세대 미만의 나홀로 아파트나, 오피스텔 등에 대해서 준주택으로 지정하여 공동주택관리법의 전문관리제도를 적용하는 방안, 여러 나홀로 아파트를 통합관리 하는 방안 등 급속히 노후화되고 있는 집합건물의 관리방안에대한 대안이 만들어져야 한다. 학문적으로 사적자치의 법의 원리에 따라 소규모 집합건물에서 스스로 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하거나, 표준관리규약을 배포하여 그 관리규약에 따라 자율적 관리가 시행되도록 해야 한다는 이상적인 주장도 제기되지만, 현실에서는 이러한 사적 자치는 거의 실현되지 못하고 있다. 적어도 지방자치단체가 나홀로 아파트 주민들에게 관리인 선임, 최소의 관리비 징수, 통합관리를 위한 위탁관리회사의 선정 등을 최초에는 중재하는 역할 등 행정의 후견적 역할이 필요하다. 공동주택관리에 대해 지나친 행정적 개입에 대한 민사법 학계에서는 비판적 시각도 많지만, 사적자치와 행정의 후견적 개입과 감독은 서로 보완되어 관리현장에서 구체적인 균형을 이루어야 할 이념이지 서로 대립되는 이념이나 정책으로 볼 것은 아니다.

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