토지거래허가구역 지정이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울특별시 강남구를 중심으로 = A study on the Impact of Designation of Areas Subject to Permission of Land Transaction on Apartment Prices : Focused on Gangnam-gu, Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study was conducted in the entire Gangnam-gu area, with a focus on Daechi-dong, Samseong-dong, Cheongdam-dong, and Apgujeong-dong, which are designated as Areas Subject to Permission of Land Transaction in Seoul. Furthermore, this study conducted an in-depth comparative analysis of price and transaction volume fluctuations in apartments. The prices of apartments in Gangnam-gu, Seoul are known to have a significant influence on the nationwide apartment market. Therefore, an analysis was conducted on the impact of the designation of permit areas on apartment prices and transaction volumes in Gangnam-gu.
In this study, statistical tests including independent samples t-test, analys of variance(ANOVA), and regression analysis were conducted. The statistical analysis involved deriving test statistics and p-values to conduct the tests. Furthermore, the actual transaction data of apartments were analyzed. Furthermore, this study was analyzed using actual transaction data of apartments. And the price and transaction volume fluctuations of the entire Gangnam-gu area, including the designated and non-designated areas, as well as before and after the designation of the permitted areas, were examined.
After the designation of the permitted areas, the average apartment prices in the entire Gangnam-gu area were found to have increased compared to the previous period. In Gangnam-gu, the designation of permitted areas did not cause a decrease in apartment prices. However, it was clearly observed that the transaction volume decreased. Furthermore, after the designation of Areas Subject to Permission of Land Transaction, there was no evidence of a balloon effect where the demand for transactions shifted to non-designated areas in Gangnam-gu, resulting in an increase in transaction volume.
It was difficult to conclude that the opportunities for real resident buyers to purchase apartments expanded due to the significant decrease in transaction volume. However, considering the burden of residing in the purchased property for a period of two years and the decrease in transaction volume, it could be evaluated that Gap investments, which involve purchasing through Jeonse(long-term lease), have been prevented, and speculative demand has also been curbed.
It is important to stabilize the apartment market through the expansion of apartment supply, as it is necessary for the efficiency and policy effectiveness of the land transaction permission system designated in major cities. This study can provide the stakeholders involved in real estate transactions within the Areas Subject to Permission of Land Transaction with the necessary information for informed decision-making. This study can serve as a policy reference material for understanding the impact on the local apartment market when designating Areas Subject to Permission of Land Transaction in densely populated urban centers with a concentration of residential and commercial facilities.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 토지거래허가구역으로 지정된 서울시 강남구 대치동ㆍ삼성동ㆍ청담동ㆍ압구정동을 중심으로 강남구 전체에 대하여 아파트의 가격과 거래량의 변동추이를 심도있게 비교 분석하였다. 서울시 강남구의 아파트 가격은 전국의 아파트시장에 큰 영향을 미치는 것으로 알려져 있는바, 허가구역 지정이 강남구의 아파트 가격과 거래량 등에 어떤 영향을 주었는지 분석하였다.
본 연구의 통계적 검정 방법으로는 독립표본 T-test와 분산분석(ANOVA) 그리고 다중회귀분석을 실시하였고, 통계분석을 통하여 검정통계량과 유의확률을 도출하여 검정하였다. 또한 아파트 매매실거래 자료를 분석하여 강남구 전체 지역과 허가구역ㆍ비(非)허가구역, 그리고 허가구역 지정 전과 후의 가격과 거래량의 변동추이를 파악하였다.
토지거래허가구역 지정 이후 강남구 전체에서 아파트의 평균가격은 이전보다 더 상승한 것으로 나타났다. 강남구에서는 토지거래허가구역 지정이 아파트 가격을 하락시키지 못했다. 하지만, 거래량은 뚜렷하게 감소한 것으로 파악되었다. 또한 허가구역 지정 이후에 강남구의 비(非)허가구역으로 매매수요가 이동하여 거래량을 증가시키는 현상은 나타나지 않았다.
거래량의 뚜렷한 감소가 이어지는 상황에서 실거주자의 아파트 매입 기회가 확대되었다고 판단하기는 어렵다. 다만, 매입 후 2년간의 실거주 의무기간에 대한 부담과 거래량의 감소로 볼 때 전세를 끼고 매입하는 갭(Gap)투자는 차단되었고, 투기수요의 유입도 차단되었다고 할 수 있다. 또한 거래량의 감소 현상과 함께 특별히 투자자들이 선호하는 소형 아파트에서만 나타난 평균가격 하락 현상으로 볼 때, 투자용 거래는 희박했다고 할 수 있다.
대도시에 지정한 토지거래허가제의 효율성과 정책적 효과를 위해서는 아파트의 공급 확대를 통하여 아파트시장을 안정시키는 것이 중요하다. 또한, 필요에 따라 지역 특성에 맞게 정책을 조정하고, 지역 주민과 이해관계자들의 의견을 수렴하여 적절한 대책을 마련할 필요가 있다.
본 연구는 토지거래허가구역에 관련된 부동산거래 이해관계자들에게 의사 결정에 필요한 정보를 제공할 수 있다. 특히 주거시설과 상업시설이 밀집해 있는 대도시 중심부에 토지거래허가구역을 지정할 때, 해당 지역의 아파트시장에 미치는 영향에 대한 정책적 참고 자료가 될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 이론적 고찰 5
• 제1절 토지거래허가구역 개요 5
• 1. 배경 및 목적 5
• 2. 시대적 변천 6
• 3. 법적 고찰 7
• 4. 허가받은 토지 이용의무 9
• 5. 토지거래허가구역 지정현황 11
• 제2절 선행연구의 고찰 23
• 1. 토지거래허가제의 제도적 방안 23
• 2. 토지거래허가제의 영향에 대한 실증분석 26
• 3. 선행연구와 차별성 29
• 제3장 기초통계량 및 실증분석 31
• 제1절 연구의 자료 및 분석 방법 31
• 1. 연구의 가설 및 변수의 선정 31
• 2. 연구의 모형과 검정 32
• 제2절 기초통계량 분석 34
• 1. 연구의 자료 34
• 2. 거래량 분석 35
• 3. 평균가격 분석 39
• 제3절 실증분석 59
• 1. 독립표본 T-test 실시 59
• 2. 분산분석(ANOVA) 실시 62
• 3. 다중회귀분석 실시 63
• 제4장 결론 65
• 제1절 연구의 결론 65
• 제2절 연구의 시사점 66
• 제3절 연구의 한계 67
• 참고문헌 68
• ABSTRACT 72