토지거래 시 토지면적 보증제도의 도입에 관한 연구 = A Study on the Introduction of a Land Area Guarantee System in Land Transactions

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to propose an institutional plan for introducing a guarantee system for the officially registered land area shown in the land cadastre, forest land cadastre, or real estate register at the time of land transaction. To this end, this study employed literature review, legal and institutional analysis, and survey research. The literature review examined the meaning of land transactions and officially registered land area, the land area registration system, the structural causes of area discrepancies, the limitations of the current legal system, and comparable guarantee institutions. The survey was conducted among land transaction parties or those with transaction experience, licensed real estate agents, legal professionals, cadastral surveying experts, and guarantee or insurance professionals. The analysis focused on trust in officially registered land area, perception of land area risk, problems of the current system, and the necessity and acceptability of introducing a land area guarantee system. This translation is based on the attached Korean summary file.
The empirical analysis showed that respondents recognized officially registered land area as important reference information in land transactions. The overall mean score for trust in officially registered land area was 4.01. In particular, respondents strongly perceived that officially registered land area affects identification of the transaction object and determination of the purchase price. However, the perceived reliability of the registered area itself was relatively lower, while awareness that it may not always correspond to the actually used area was high. This indicates that officially registered land area functions as a basis of transactional trust, while also containing the risk of area discrepancy.
Respondents also strongly recognized the limitations of the current system. They considered that it is practically difficult to guarantee cadastral survey results themselves at the ordinary transaction stage, and that the licensed real estate agent’s duty of confirmation and explanation should be distinguished from an area guarantee. They also perceived the need for a separate system to protect transactional trust in officially registered land area. Regarding responsibility for area discrepancies, many respondents answered that responsibility should be determined on a case-by-case basis or that risks should be distributed through a separate guarantee system, rather than assigning responsibility uniformly to a specific party. This suggests that land area discrepancies cannot be reduced to the sole responsibility of the seller, buyer, licensed real estate agent, cadastral surveyor, or competent cadastral authority.
The necessity and acceptability of a land area guarantee system were relatively high. The overall mean score for necessity and acceptability was 4.15, and positive and conditional intentions to subscribe to or use the system together accounted for 88.7%. However, actual use was found to depend on the reliability of the guarantee institution, clarity of guarantee accident recognition criteria, compensation limits, and guarantee fee level.
Based on these findings, this study proposed directions for designing a land area guarantee system. The object of guarantee should be limited not to cadastral boundaries or cadastral survey results, but to the officially registered land area value at the time of transaction. The guarantee procedure should combine prior area verification with ex post loss compensation. In principle, the guarantee target should be the officially registered area value of each parcel. However, parcels with cadastral nonconformity, boundary disputes, ongoing cadastral resurvey, or unclear past survey records should be excluded or subject to restrictions, in order to reasonably limit the responsibility of the guarantee institution and secure the financial stability of the system.
As for the guarantee institution, the role of the Korea Land and Geospatial Informatix Corporation, or LX, may be considered, particularly in prior verification and guarantee review, given its expertise in cadastral records, cadastral maps, survey history, and spatial information. However, LX should not be understood as guaranteeing cadastral boundaries or survey results without limitation. The guarantee procedure may be organized in the following order: application for guarantee, receipt of application, prior area verification, decision on guarantee eligibility, and issuance of either a guarantee certificate or a factual confirmation certificate. A guarantee accident should be limited to cases where a significant discrepancy between the officially registered area and the actually confirmed area is established through an objective procedure and such discrepancy causes economic loss.
In conclusion, the land area guarantee system is a limited and supplementary system designed to protect transactional trust in officially registered land area and to mitigate economic losses and post-transaction disputes caused by area discrepancies. This system is distinct from a cadastral boundary determination system, a guarantee system for cadastral survey results, and title insurance. If the guarantee target, scope of application, guarantee accident, compensation range, exemptions, cost burden, institutional roles, and limits of legal responsibility are clearly established, a land area guarantee system can serve as a practical institutional alternative for enhancing the safety of land transactions and preventing post-transaction disputes arising from land area discrepancies.

목차 (Table of Contents)

• 목차 i
• 표 목차 v
• 그림 목차 vii
• I. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1） 연구의 배경 1
• 2） 연구의 목적 5
• 2. 연구의 범위 및 방법 5
• 1） 연구의 범위 5
• 2） 연구의 방법 8
• 3. 선행연구의 검토 및 차별성 13
• 1） 선행연구의 검토 14
• 2） 선행연구와의 차별성 23
• II. 기초 이론 및 제도적 고찰 29
• 1. 토지거래와 공부상 면적의 의미 29
• 1） 토지거래의 개념과 구조 29
• 2） 토지거래 절차와 면적 확인 32
• 3） 공부상 면적의 거래상 신뢰 35
• 2. 토지면적의 등록과 면적 차이의 발생 구조 38
• 1） 토지면적의 등록체계 38
• 2） 도해지적에서 면적 차이가 발생하는 원인 41
• 3） 공부상 면적과 지적측량성과 면적의 구별 45
• 3. 토지면적 차이에 대한 현행 법제의 처리 48
• 1） 수량지정매매와 면적 부족의 책임 48
• 2） 매도인과 매수인의 책임관계 51
• 3） 공인중개사의 확인ㆍ설명 의무 54
• 4） 지적측량수행자 및 지적소관청의 책임 56
• 4. 보증제도의 개념 및 유사제도의 검토 60
• 1） 보증제도의 의미 및 법적 성격 60
• 2） 부동산거래와 보증제도 63
• 3） 토지면적 보증제도의 재개념화 66
• 5. 종합 및 분석의 틀 설정 69
• 1） 종합 69
• 2） 분석의 틀 설정 73
• III. 실증분석 77
• 1. 조사 설계 77
• 1） 조사 개요 78
• 2） 조사 대상 및 범위 80
• 3） 분석 방법 82
• 2. 조사 내용 85
• 1） 공부상 면적에 대한 신뢰도 85
• 2） 면적위험 인식 및 경험 87
• 3） 현행 제도의 문제점 및 책임귀속 인식 89
• 4） 토지면적 보증제도의 도입 필요성 및 수용성 91
• 5） 조사대상자의 일반적 사항 93
• 6） 조사 내용과 연구문제의 연결 95
• 3. 조사 결과 96
• 1） 응답자 특성 분석 96
• 2） 공부상 면적 신뢰도 분석 99
• 3） 면적위험 인식 및 경험 분석 100
• 4） 현행 제도의 문제점 및 책임귀속 인식 분석 103
• 5） 토지면적 보증제도 도입 필요성 및 수용성 분석 105
• 6） 주요 변수 간 관계 분석 108
• 7） 조사 결과의 종합 및 시사점 110
• IV. 토지면적 보증제도의 도입방안 113
• 1. 제도 도입의 기본 방향 113
• 1） 실증분석 결과의 반영 113
• 2） 제도 도입의 전제 115
• 3） 제도 도입의 기본원칙 117
• 2. 토지면적 보증제도의 개념과 법적 성격 119
• 1） 토지면적 보증제도의 개념 119
• 2） 법적 성격 121
• 3. 보증 대상과 적용 범위 123
• 1） 보증 대상 123
• 2） 우선 적용 대상 125
• 3） 적용 제외 또는 제한 대상 127
• 4） 보증범위의 한계 129
• 4. 보증기관과 이해관계자의 역할 131
• 1） LX한국국토정보공사의 역할 131
• 2） 매도인의 역할 133
• 3） 매수인의 역할 134
• 4） 공인중개사의 역할 136
• 5） 지적소관청의 역할 138
• 5. 토지면적 보증절차 139
• 1） 보증 신청 139
• 2） 신청서 접수 141
• 3） 사전 면적 검증 142
• 4） 보증 가능 여부 판단 144
• 5） 보증서 또는 사실관계 확인서 발급 145
• 6. 보증사고와 보상 범위 147
• 1） 보증사고의 개념 147
• 2） 보증사고 인정 기준 148
• 3） 보상 범위 150
• 4） 면책 사유 152
• 7. 보증수수료와 비용부담 구조 154
• 1） 비용의 명칭 154
• 2） 비용 산정방식 156
• 3） 비용부담 방식 157
• 4） 보증재정의 안정성 159
• 8. 법적 쟁점과 제도 운영상 한계 161
• 1） LX한국국토정보공사의 보증기관 지위 161
• 2） 보증서의 법적 효력 163
• 3） 허용오차의 법적 의미 165
• 4） 제도 운영상 유의점과 책임한계 167
• V. 결론 169
• 1. 요약 및 결론 169
• 2. 연구수행의 제약 및 후속 연구의 방향 174
• 참고문헌 177
• Abstract 185
• 부록: 설문지 189