민간택지 분양가 상한제 적용에 따른 가산항목별 문제점에 관한 연구 = The Study on the Problem of the Additional Point List Caused by Price Bar Controls on Private Housing Land

국문 초록 (Abstract)

요 약

제 목 : 민간택지 분양가 상한제 적용에 따른 가산항목
별 문제점에 관한 연구

　민간택지 분양가상한제의 적용에 따른 주택시장은 2008년 상반기를 기점으로 향후 주택공급에 차질이 있을 거라는 우려를 낳으며, 주택시장에서 환영받지 못하고 있다．
　
최초 공공택지 개발 사업에 따른 공공택지 분양가 상한제는 저가의 공동주택을 분양한다는 취지를 내놓고 있었으나, 핸재 민간택지 분양가 상한제는 공동주택의 공급의 감소에 문제점이 제기되고 있는 상황이다.
　분양가 상한제가 시작되기 전 주택시장은 강남과 강북의 특정지역을 시작으로 수도권과 지방 어디 할 것 없이 공동주택가격이 높게 상승되고, 투기목적으로 변화되면서 과거 분양가상한제의 도입은 이 같은 결과가 예고된 사실과도 같을 것이다．　
　공공택지의 경우는 사례가 많아 적용하는데 문제는 없지만 민간택지로의 확대 실시에 따라 기준을 공공택지 분양가 상한제에 맞춰야 하는지 아닌지를 몰라 시행착오가 늘어가고 있으며, 혹 공공택지 사례에 비교하여 대입한 가산항목들은 분양가 심의를 통해 인정되지 않고 사업시기만 늦어지는 상황으로 변모해 가고 있다.
　본 연구의 방법으로는 사례지 조사로 경기도 수원시 권선구의 민간택지 최초로 분양가 상한제 심의를 진행하였던 각 가산항목별 자료를 토대로 분양가 상한제심의를 통과한 가산항목 사례를 분석하였다.
또한 통과되었던 각 가산항목 적용에 따른 분석을 통해 민간택지 분양가 상한제의 가산항목 적용에 대한 문제점을 연구 하였으며 공공택지의 사례인 대전 서남부 택지 개발지구의 사례와 민간택지인 경기도 화성시의 분양가 상한제 사례와 비교 분석하여 각 가산항목의 적용사례별 기준안을 통해 해결방안을 모색하였다.
위의 연구방법을 바탕으로 민간택지 분양가 상한제 각각의 가산항목의 적용에 따라 분양가 심의시에 갖추어야 할 요소와 가산항목으로 인정 되었던 사례를 분리하였으며 민간택지 분양가 상한제에 근거자료와 기준점에 대한 내용을 연구하여 다음과 같은 결론을 도출하였다.
첫째, 공공택지가 아닌 민간택지만을 위한 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’과 같은 안내자료 발간 등으로 민간택지의 사업자들의 분양가 심의 일정과 사업일에 차질 없이 준비 할 수 있게 해야 할 것으로 보여 진다.
둘째, 택지비 가산항목의 경우 토목공사 부분의 3가지 외의 사업현장에 따른 추가 가산항목 등을 신설 하여 분양가 심의 위원회에 안건상정 할 수 있는 제도적 여건이 필요하다.
셋째, 택지비 가산항목 암석지반, 연약지반, 흙막이 및 차수벽 공사의 정확히 인정 될 수 있는 범위를 명시화 하여야 한다.
넷째, 택지비 감정평가시 기부채납 및 간선시설에 포함되는 사업주체의 택지에 대하여 현 가산항목의 인정 범위를 확대하여 사업을 진행하기 위해 구매 하였던 택지의 가치를 매입가로 인정 되어야 한다.
다섯째, 국민주택채권의 경우 심의일정을 감안하여 심의 일을 기준으로 하여 3개월 또는 1달의 평균 금리(채권손실률)로 산정 적용한다.
여섯째, 지장물 철거 비용과 같은 경우 나타내기 힘든 증빙자료의 경우 인근주민의 확인서 및 철거업체에 따른 철거 견적 상황으로 인정의 범위를 넓혀 적용하여야 하겠다.
일곱째, 분양보증 수수료 및 하자 보증 수수료의 경우 사업 시행자 입장에서는 공사비에 따른 수지분석이 불분명하다.
여덟째, 건축비 가산항목 중 홈 인텔리전트에 관한 공사비 산정의 경우 이 부분의 전문 엔지니어링 업체 또는 원가계산을 할 수 있는 업체의 선정을 통해 진행되어야 한다.
아홉째, 법정초과 복리시설 면적에 따른 공사비 인정의 경우 현재 어느 곳에도 어떻게 산정하여 어디까지 인정이 되는지가 불분명하며 법정 최소 기준 면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비용 밖에 표현이 되어 있지 않다.
열번째, 사업승인조건의 포함되어 있는 공사비 산정은 사업승인조건의 범위에 대한 공사비 산정의 기준안을 마련해야 할 것이다.
민간택지 분양가 상한제의 따른 가산항목의 적용에 따른 문제점 및 분양가 심의에 앞서 준비하고 점검해야 할 사항들을 나열하여 분석하였다.
본 연구의 방향제시가 향후 민간택지 분양가상한제와 민간택지 분양가 상한제 심의에 있어서 각 사업의 현장과 상황에 맞게 고려한 후 가산항목 적용에 있어 효율적으로 반영되는 것이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

The Study on the Problem of the Additional Point List Caused by Price Bar Controls on Private
Housing Land
Lee, Chang Young
(Supervisor : Park, byong gyu)
Department of Housing Development and Management
Graduate School of Housing
Seoul National University of Technology
The housing market to which the maximum price control on private housing land is applied is not welcomed by the housing market arousing the concerns that housing supply would be disrupted starting from the first half of 2008. The private housing suppliers are claiming that the maximum price control is unrealistic regulation which should be abolished, resulting in bringing up the bill for discussion over abolishing price control in extra session of the National Assembly by political parties and Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs in one accord from the first half of 2009,
On January 11, 2007, the price control was proposed as a way of changing institution for real estate market stability targeting public land, but it influenced private land, and now the government seems to consider abolishing it. 'The first price control which accompanied the first public land development project held the purpose of sale of low price apartment house, but the current private land price control is attribute to a decrease in apartment house supply. Before the start of price control, the apartment house price increased highly centering around particular area of Gangnam and Gangbuk throughout the country from the metropolitan area and regions, and the housing market changed into speculative purpose space, and so the introduction of sales unit price restraint [maximum price controls] was an unavoidable measures in a way.
The stretching of price control to private land is a regulation to stabilize housing market rather then disturbing private land developer from supplying housing, and so if the developers want to avoid or abolish the regulation, it would be impossible for them to figure out housing sale time, ground-breaking time, analysing income and outgo and to adapt themselves to quickly changing housing market in future.
The biggest problem for the private land developers to follow the price control was, their inexperience in such institution. In public land case, there were many cases which serve as the good references, but when it extended to private land, trial and error began to increase because it wasn't even sure whether the standard of public land price control should be applied to the private land price control or not, and even if additional items were substituted by comparing with the public land cases, they won't be able to acknowledged conclusion.
Private land price control based point list elements.
First, It seems to need to publish some sort of educational data like 'a regulation of estimation for public housing sale price, only for private building land to consider private land developers' convenience not to have any difficulties in housing price deliberation delaying the development time.
　This study will look into the problems about the application of additional point list caused by price control on private land through survey of the area in where the institution applied & analysis, and search for solution as the base for a holding up of proposal and cas theonclusion centering around the cases admitted as the elements and additional point list to be equipped according to the substitution of additional point list caused by price control on private land and the following are the trouble against schedule of deliberation on housing price and business related affairs.
Second, in land cost additional point list case, an institutional term is requires to bring up the bill to deliberation committee of housing price by establishing extra additional items for work sire besides 3 parts of public works.
Third, To state clearly the scope of land cost additional items rocky ground, weak ground, bracing, barrier wall construction, and to propose the applied cases basis to minimize error, and error caused overestimation along with a reinforcement of educational data to support such plan.
Fourth, in the building land which is included contributed acceptance and main facilities, the present additional point list should be extended to carry out project at the time of appraising building land price as purchasing price.
Fifth, in national housing bonds, the interest should be estimated by 3 months or a month's average interest(credit loss rate)based on the date of deliberation for the preparation of housing price deliberation
Sixth, in expenses of removal of intervening objects, if existing building have already removed, registry has been canceled, building data isn't clear, removal of grave, building with no permit, all of which are difficult to prove with testimony data, the actual state requires neighboring residents' confirming paper, removal estimation of removal firm and write down educational data after widened the acknowledgement cope.
Seventh, in case of guarantee of house sale commission & defect guarantee commission, can be paid by Korea Housing Guarantee Co.,Ltd if the construction cost passes housing price deliberation and then get approval, and in the step prior to deliberation, bill only can brought up by presumption which causes the project contractor not to be able to analyzes gain and loss.
Eighth, in the case of estimating home intelligent construction cost among construction cost additional items, as there is no regulation unlike
rocky ground, weak ground, bracing, barrier wall estimated by engineering firm which belong to public works, this part should be carried on by engineering firm or the firm which can estimate the prime cost. Besides, the accepted scope of construction expenses should be manifested
Ninth, in case of construction expenses due to the welfare facilities area which exceeds the size authorized by law, is not clear about how wide law authorize

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 요 약 ⅰ
• 표 목 차 ⅵ
• 그림목차 ⅶ
• Ⅰ.서 론
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 내용 및 방법 3
• 1.3 연구의 범위 5
• 1.4 용어 정의 5
• Ⅱ. 이론적 고찰
• 2.1 분양가상한제의 고찰 9
• 2.1.1 분양가 상한제의 개념 9
• 2.1.2 분양가 상한제 산정 방법 10
• 2.1.3 분양가 상한제 가산항목의 유형 분류 12
• 2.1.4 분양가 상한제 적용 공동주택의 유형 14
• 2.1.5 분양가 상한제 관련 법규 16
• 2.2 가산항목(민간택지)의 고찰 18
• 2.2.1 건축비 가산항목 형성 및 특성 22
• 2.2.2 택지비 가산항목 형성 및 특성 35
• 2.2.3 가산항목에 따른 분양가 형성 43
• 2.2.4 민간택지의 택지가(감정평가) 분석 45
• 2.3 분양가 상한제에 따른 가산항목의 고찰 46
• 2.3.1 분양가 상한제 민간택지 가산항목의 유형 46
• 2.3.2 가산항목 산출의 개념 및 산정 원리 49
• 2.3.3 분양가심의위원회 및 분양가상한제 담당공무원의구성 51
• 2.3.4 분양가 심의 위원회의 기능 및 특성 52
• 2.3.5 민간택지 분양가 상한제의 가산항목에 관한 사전연구 53
• 2.4 소결 53
• Ⅲ. 사례조사 및 분석
• 3.1 사례지 조사 방법 54
• 3.2 사례 조사 54
• 3.3 주요 분석 항목 55
• 3.4 분석의 내용 59
• 3.5 소결 60
• Ⅳ. 문제점 분석 및 해결 방안
• 4.1 분양가 상한제 가산항목 적용의 문제점 61
• 4.1.1 분양가 상한제 산출 자료부족 62
• 4.1.2 가산항목별 적용에 따른 부분적 문제 62
• 4.1.3 분양가 상한제 적용 건설사업의 필요성 76
• 4.1.4 민간 사업자의 교육 부분 필요성 77
• 4.1.5 민간택지 사업자의 분양가 산출의 문제 78
• Ⅴ. 결론 및 제언
• 5.1 결론 80
• 5.2 연구의 한계 및 제언 86
• 참고문헌 88
• ABSTRACT 90
• 감사의 글 95